Рынок апартаментной недвижимости в последние годы демонстрирует значительный потенциал роста. Однако несовершенство нормативного поля тормозит развитие сегмента. Диалог между девелоперами, инвесторами и властями приближает решение этой проблемы.
По данным NF Group, в первой половине этого года на первичном рынке сервисных апартаментов Петербурга было продано 1,1 тыс. лотов общей площадью 29,9 тыс. м2. Это на 15% больше в количественном выражении и на 16% по метражу, чем за аналогичный прошлогодний период.
По оценкам Nikoliers, рост продаж во многом обусловлен возобновлением интереса со стороны инвесторов. Эксперты прогнозируют, что позитивный тренд продолжится и в следующем году, особенно при последующем понижении ключевой ставки Центробанка. Кроме того, как предполагают специалисты, в этом году объём нового строительства в сегменте сервисных апартаментов превысит количество новых гостиничных номеров более чем в 3,5 раза.
Как отмечают в Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО), инвесторы выбирают этот сегмент как удобный инструмент пассивного дохода и капитализации, поскольку он гарантирует наличие объекта недвижимости, который всегда можно продать, заложить и т. д. А с введением запрета на рекламу посуточной аренды неклассифицированного объекта привлекательность апартаментов дополнительно выросла по сравнению с квартирой.
Однако однозначного закона, который регулировал бы деятельность апарт-отелей, на сегодняшний день не существует, и это влечёт за собой стагнацию темпов развития отрасли.
"Связано это зачастую с тем, что чиновники на местах не всегда могут разобраться, что же на самом деле девелопер хочет реализовать: настоящий апарт-отель как место временного размещения или же, как это достаточно часто случалось в других городах нашей страны, под видом апарт-отеля строились так называемые квази-жилые объекты. Соответственно, это на пользу рынку не идёт", — констатирует исполнительный директор МААО Александр Ружинский.
Такая ситуация в свою очередь чревата следующей проблемой. Не понимая, как отличить апарты от обычных жилых объектов, власти могут обязать девелоперов внести свой вклад в развитие социальной инфраструктуры в районе строительства. "Деловой Петербург" весной уже писал о том, что городские власти могут обременить дополнительной нагрузкой в том числе уже реализуемые проекты.
"Когда нам удастся навести порядок в нормативно-правовом поле, будет чёткое разделение между жилым домом и объектом временного размещения. Это позволит девелоперу, реализующему такие проекты, избежать необходимости вложения в социальную инфраструктуру по причине того, что проживающим в апарт-отеле она не нужна", — подчёркивает Ружинский.
По его словам, это приведёт и к повышению качества операционной деятельности. Поскольку управлять апарт-отелем, имея только лишь опыт сдачи квартир, невозможно. Поэтому участники рынка стремятся к тому, чтобы возник институт сертификации управляющих компаний в сегменте апарт-отелей, который будет контролировать деятельность в этом сегменте.
Наконец, в законе необходимо прописать отличие апарт-отелей от гостиниц во избежание путаницы, считает Ружинский.
"Нам действительно нужно свое регулирование, которое, с одной стороны, защищает права девелопера, с другой стороны, защищает права собственников, инвесторов в эти юниты, в отдельные номера, с третьей стороны, контролирует деятельность управляющей компании, и, с четвертой стороны, обеспечивает качество и безопасность конечному гостю, который селится в этом номере. Вот поэтому, конечно же, нормативное поле необходимо специализированное. Если это удастся сделать, мы получим кратный рост сегмента, когда его не будут сдерживать эти ограничители", — отмечает участник рынка.
Представители отрасли собираются обсудить возможные решения на профильном форуме "АПАРТЫ", который пройдёт в Петербурге в первой половине октября. Как отмечают организаторы, Северная столица стала своеобразной витриной здорового девелопмента в сегменте апарт-отелей и является ориентиром для всех участников рынка из других регионов.
"В Москве девелоперы под названием "апартаменты" чаще всего строят так называемое псевдожильё, вызывая головную боль у городских чиновников. По сути, это обычный жилой дом, но стоящий при этом на участке, на котором нельзя строить жильё. Девелоперы пользовались лазейкой в законодательстве и активно строили это в столице. Петербург же пошёл совершенно по другой линии развития. У нас абсолютное большинство объектов сегмента — именно апарт-отели. В базе это современный гостиничный комплекс, который отличается от обычной гостиницы тем, что у него не один владелец, а группа инвесторов", — объясняет управляющий партнёр компании-соорганизатора форума "АПАРТЫ" — Stand UP Office Олег Дмитриев.
Трёхдневный нетворкинг-форум объединит всех игроков рынка в России и с прицелом на другие страны СНГ. Участники смогут ознакомиться с опытом коллег, лучшими практиками и продуктами отрасли.
"На проперти-турах гости форума из других регионов смогут посмотреть ведущие объекты в нашем городе, перенять этот опыт, а затем привести к себе домой. Вечерний бизнес-стендап поможет раскрыть проблемы отрасли и познакомить людей с решениями. Для собственников и специалистов компаний предусмотрены мероприятия различного формата: от бизнес-завтраков до конференций. Будет действовать тотальный открытый микрофон — любой участник сможет высказать свою точку зрения, поделиться болью и мнением", — рассказал управляющий партнёр Stand UP Office Андрей Морозов.
