Остров возможностей: почему Кронштадт стал точкой роста агломерации

Эта трансформация стала возможной благодаря совокупности факторов, ключевым из которых является значительный рост туристической привлекательности. По итогам первого полугодия 2025 года губернатор Петербурга Александр Беглов сообщил о 13%-ном росте турпотока в Петербург и Кронштадт, который обеспечили 5,6 млн гостей.

Инвестиции в инфраструктуру

Драйвером роста выступили масштабные инфраструктурные проекты, направленные на интеграцию Кронштадта в транспортную систему Петербурга и повышение комфорта для будущих жителей.

Одной из наиболее значимых инициатив является строительство новой развязки с Кольцевой автодорогой стоимостью 2,5 млрд рублей. Её техническое открытие запланировано уже на ноябрь текущего года.

Кроме того, в ближайшие 3 года на развитие транспортной системы Кронштадта будет направлено ещё более 2 млрд рублей из бюджета Петербурга. Параллельно ведётся модернизация инженерных систем и развитие маршрутов общественного транспорта.

Ключевым фактором изменений стал проект комплексного развития территории "Остров фортов". По его завершении Кронштадт получит новый городской кластер общей площадью 150 га (с акваторией) с комфортными общественными пространствами, современной инфраструктурой, а также отреставрированными фортами, приспособленными для современного использования. К 2023 году объём инвестиций в него достиг 76 млрд рублей, а к 2026 году ожидается рост до 90 млрд.

Рост на рынке недвижимости

Всё это напрямую сказывается на рынке недвижимости Кронштадта. Так, за последние 3 года стоимость квадратного метра в новостройках, по данным классифайда по недвижимости Restate.ru, выросла на 73%, а стоимость коммерческой недвижимости — более чем на 94%.

Повышение привлекательности локации привело к росту интереса со стороны девелоперов. Сейчас основным застройщиком острова является "ГК Алькор", которая реализует крупный проект комплексного развития территории "Кронфорт", включающий не только жильё и социальные объекты, но и коммерческую и гостиничную инфраструктуру.

Этот жилой комплекс принципиально отличается от типичных спальных районов Петербурга. Здесь нет высотных башен и плотной застройки — объект представляет собой малоэтажные корпуса с открытыми видами на Финский залив и уютными дворами без машин.

Проект задуман как полноценный квартал с собственной инфраструктурой, которая избавит жителей от необходимости ежедневных поездок в Петербург. На его территории уже построен и работает (открылся в сентябре 2025 года) лицей на 550 мест. Также в комплексе будут детский сад на 150 мест с бассейном, медицинский кабинет общей практики и коммерческие помещения для кафе, сервисов и стрит-ретейла. Запланировано создание прогулочного бульвара с кафе, ресторанами и магазинами. Всё это формирует среду не просто для проживания, а для качественной жизни нового типа.

Московский интерес

Именно такие комплексные предложения начинают привлекать внимание не только местных, но и столичных покупателей. Наличие набережной, видов на воду, чистого воздуха и малоэтажной застройки становится тем нематериальным активом, который зачастую ценится выше, чем даже развитая, но стандартная инфраструктура. Кронштадт с его островным положением, морской историей и обширными рекреационными зонами идеально отвечает этому запросу на «жизнь у воды». Для московского покупателя данная локация предлагает альтернативу — жизнь в историческом контексте у моря, но при этом в черте крупного культурного центра, каким является Петербург.

"Важную роль играет инвестиционная составляющая. Рынок развивающихся локаций, таких как Кронштадт, находится в начальной стадии формирования. Опыт показывает, что объекты в местах с особым образом жизни демонстрируют устойчивый спрос и стабильный рост цен даже в условиях общей волатильности. Поэтому для инвесторов, рассматривающих варианты диверсификации своих активов, покупка квартиры и/или коммерческого помещения в Кронштадте может представлять собой стратегическое вложение с хорошим потенциалом роста", — говорит исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.

"Тот факт, что город только начинает строить репутацию места для постоянного проживания, означает, что именно первые качественные проекты в этой локации во многом определят будущую ценовую динамику. Инвесторы, войдя в рынок на ранней стадии, могут рассчитывать на значительную прибыль в средне- и долгосрочной перспективе", — уверена заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко.

Цифры говорят сами за себя. Так, по оценкам Restate.ru, посуточная аренда однокомнатных квартир в новых проектах приносила собственникам 3,5–5 тыс. рублей в сутки. Всего же за 5 лет цена долгосрочной аренды увеличилась вдвое: если в 2019 году однокомнатная квартира сдавалась за 30 тыс. рублей в месяц, то сегодня аналогичный объект в новом доме стоит 60 тыс. рублей.

При этом предложения на первой линии Финского залива крайне ограничены — новых проектов у воды почти нет, и именно эта редкость формирует дополнительную премию для инвесторов.

Динамика цен на первичное жильё в Кронштадте также подтверждает потенциал капитализации. За последние 5 лет стоимость квадратного метра на побережье выросла в 1,6–1,8 раза — до 106–277 тыс. рублей за "квадрат". Аналитики прогнозируют дальнейший рост на 15–20% к 2026 году, когда полностью откроются форты и туристическая инфраструктура.

Сделки на первичном рынке в рекреационных зонах Петербурга в целом увеличились за п5 лет в 1,4 раза, а объём реализованных площадей вырос на 20%. Этот тренд затрагивает и Кронштадт.

Взвешенное решение

У этой локации есть и недостатки, требующие рационального подхода. Так, важным вопросом является сбалансированное развитие инфраструктуры. Впрочем, как уверяют в "ГК Алькор", с этим проблем нет. "Социальные объекты сдаём раньше или параллельно с жилой частью проекта: лицей в сентябре этого года уже открыл свои двери, а первые два корпуса "Кронфорта" будут сданы только в конце 2026 года", — говорят в компании-застройщике.

Также ключевым моментом является баланс между интересами туристов и местных жителей. Кронштадт уже стал популярным направлением, и важно, чтобы дальнейшее развитие туристического кластера не ухудшало повседневное качество жизни новых резидентов.

Несмотря на эти вызовы, потенциал острова очевиден. Строящиеся объекты жилой недвижимости становятся частью новой истории города, где военное прошлое и современный урбанизм не противостоят друг другу, а создают уникальный симбиоз.

Успех первых масштабных проектов во многом определит, станет ли Кронштадт постоянным пунктом в списке приоритетов для инвесторов и покупателей, ищущих не просто квадратные метры, а особый образ жизни.