Снижение ключевой ставки перезапускает рынок земельных участков, который с начала года был пассивен. Компании принялись активно искать площадки под застройку.
Пока же показатели примерно в 2 раза ниже, чем год назад. Так, по данным "ДП", всего с начала года было заключено 18 сделок с земельными участками, предназначенными для жилого девелопмента и апартаментов. Общая сумма инвестиций — 43 млрд рублей, а площадь запланированных объектов в рамках этих сделок составила порядка 560 тыс. м2.
По данным аналитиков, по сравнению с прошлым годом объём инвестиций в денежном выражении сократился на 50%, а суммарная площадь приобретённых участков — на 95%.
Как говорят эксперты, снижение ключевой ставки уже ощущается на рынке земельных участков Петербурга и Ленобласти, но эффект пока больше психологический, чем массовый. Девелоперы стали активнее изучать предложения: если весной многие занимали выжидательную позицию, то к осени интерес заметно оживился — особенно в тех локациях, где градостроительные параметры уже понятны или вскоре будут закреплены новыми Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Банковское финансирование всё ещё дорогое, но даже движение ставки вниз создаёт ощущение, что "дно" пройдено и откладывать покупку надолго рискованно.
“
"Активность сохраняется, но стало меньше “денежных” сделок — они чаще происходят в сегменте проектов с высокой степенью готовности — с разрешениями на строительство, что позволяет привлекать банковское финансирование. Для проектов с низкой готовностью доминируют безденежные или гибридные схемы расчёта, такие как оплата будущими квадратными метрами или долями в прибыли. Однако в Санкт–Петербурге таких сделок не так много, хотя в целом по России такие схемы практикуются", — рассказывает вице–президент блока развития и GR GloraX Денис Лебедев.
При этом спрос со стороны застройщиков растёт в ожидании снижения стоимости фондирования и ипотечных ставок.
“
"Но наблюдается дефицит качественных проектов, согласованных к застройке. Особое внимание уделяется маржинальности и рискам проектов ввиду повышения социальной нагрузки на застройщиков", — говорит директор по инвестиционному развитию AAG Виталий Правдухин.
В первую очередь застройщикам интересны площадки в пределах КАД и в хорошо обеспеченных пригородах — там, где уже есть транспорт, инженерия и социальная инфраструктура. Участки под проекты комплексного освоения в Ленобласти остаются интересными, но здесь застройщики более осторожны: ищут большие площади, только если есть возможность заходить этапами или привлекать партнёров.
Особенно востребованы земли под малоэтажное строительство и комфорт–класс: этот сегмент сохраняет стабильный спрос даже в непростые периоды.
При этом девелоперы всё активнее приобретают проекты и земельные участки, не связанные с жилищным строительством.
“
"Востребованными категориями остаются земля под ИЖС и под проекты light industrial. Цены на эти сегменты демонстрируют стабильный рост. Однако высокие ставки по бридж–кредитам и в целом слабо привлекательные условия кредитования сдерживают активность, что отражается в сокращении доли сделок с использованием заёмных средств. Дальнейшее расширение рынка и возврат к покупке крупных лотов возможны только при существенном снижении ключевой ставки. Это удешевит кредиты для самих застройщиков и оживит ипотечный рынок, который должен перейти на рыночные программы, снизив зависимость от господдержки", — говорит директор по связям с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков.
Инвестиции "вдолгую" по–прежнему имеют смысл, но только если речь о площадках с понятной перспективой перевода зонирования и адекватной инфраструктурой.
“
"После утверждения новых ПЗЗ часть локаций станет привлекательнее — ясность по коэффициенту использования территории и высотности позволит точнее просчитывать экономику. Но одновременно новые правила могут и “закрыть” отдельные сценарии для некоторых площадок, особенно там, где градрегламенты ужесточатся. Поэтому девелоперы сейчас внимательно мониторят рынок, чтобы не упустить выгодные варианты до того, как цены пойдут вверх", — считает соучредитель строительной компании Kronung Игнатий Найда.
В целом рынок оживляется, но до полноценного бума ещё далеко: сделки проходят выборочно, а не массово. Для стратегических игроков с доступом к финансированию сейчас удачное время для поиска и подготовки площадок под будущие проекты, резюмируют собеседники "Делового Петербурга".
