Петербург остаётся столицей коммуналок, а спрос на комнаты в 2025-м году резко вырос. Причина экономическая — такой тип жилья стал доступнее, чем отдельные квартиры. На онлайн-платформах рекламируются жилые комнаты по цене от 1,1 млн рублей — что сопоставимо по площади с квартирой-студией на границе с городом, но в 2,5 раза дешевле.
Петербург практически единственный регион в РФ, в котором комнаты не имеют отдельного кадастрового номера. Покупатель приобретает в собственность некую необособленную часть общей площади: в объявлениях можно увидеть разные доли: 1/5, 10/16, 16/32 и так далее. Из-за того, что границы помещения не выделены в отдельный объект, именно в Петербурге существенно возрастают риски будущего владения. Нужно понимать, за какую конкретно площадь покупатель платит деньги. Плюс к этому классические неприятные истории, которыми поделится любой бывший житель комнаты в коммунальных квартирах: как правило, продавцами могут выступать не совсем довольные соседями жильцы или не обладающие законными правами на сделку.
Законодатель давно запретил совершать сделки с долями в недвижимости без участия нотариуса. И если покупатели согласны с такими правилами игры, то продавцы часто стараются избежать излишнего, по их мнению, внимания нотариата и посещают его только в дату совершения сделки. У продавца есть обязанность уведомить о предстоящей продаже других совладельцев — именно у них преимущественное право на выкуп такой доли. Кто-то предпочитает простую письменную форму и рассылает уведомления "Почтой России". В лучшем случае при таком подходе сделка переносится на месяц, в худшем — срывается.
“
"После получения уведомления у собственников других долей в конкретной квартире есть месяц, чтобы купить продаваемую долю или отказаться от сделки. Если уведомление составлено некорректно и с нарушениями, нотариус не сможет удостоверить сделку, — поясняет нотариус Санкт-Петербурга Мария Терехова. — По опыту могу сказать, что когда продаётся комната в 5-комнатной квартире, то соблюсти все требования, используя шаблоны из интернета, почти невозможно. Особенно когда речь идёт о бывших общежитиях: приходится уведомлять одновременно более 30 совладельцев, в том числе несовершеннолетних. По какому адресу их уведомлять, если часть из них не живёт по этому адресу? Или если сразу два сособственника согласятся на выкуп, но затем передумают? Сделка срывается, начинается поиск новых покупателей. С вынужденным снижением цены".
Риелторы советуют делать всё через нотариуса: он получит выписку из ЕГРН, определит всех совладельцев. На первичном этапе сделки именно нотариус в соответствующем закону формате проинформирует других совладельцев о предполагаемой продаже. Юристы подчёркивают, что если не соблюдён принцип преимущественного права покупки, то в дальнейшем покупатель может остаться и без комнаты, и без денег. Потому что сосед, чьи права нарушены, может обратиться в суд и перевести права покупателя на себя.
"Некоторые объявления экспонируются очень долго, собственники не понимают, что им нужно заранее приготовить отказ от преимущественного выкупа других совладельцев, — рассуждает президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. — Когда приходит покупатель, он хочет совершить сделку быстро. И не будет ждать месяц, ведь именно соседи за это время могут согласиться выкупить эту комнату. И тогда опять и новые поиски, и новые цены".
На рынке долей недвижимости много непростых вариантов. Их продают бывшие члены семей, стремясь с помощью новых соседей наказать друг друга. Или прежний хозяин дробил своё жильё, пытаясь продажей частей погасить накопившиеся долги. Есть примеры, когда родители "забывают" про права несовершеннолетних. Впрочем, наиболее распространённый вариант, когда наследники не смогли договориться между собой. И каждый из них выставил свои доли в свободную продажу. В Петербурге продавцы пытаются избежать нотариата в схемах, когда бывшие коммунальные квартиры переоборудуют в мнимое отдельное жильё: в рекламе это прекрасная отдельная квартира-маломерка в самом центре, по документам — некая доля в огромной жилой квартире, в которой со всевозможными нарушениями переоборудованы коммуникации, от отопления до санузла.
В каждом примере свои риски потери времени, денег и собственности. Нотариус обязан проверить требования законодательства и отказаться удостоверять сделку, если она была подготовлена с нарушениями или ущемлениями интересов участников. В том числе и учитывая запрет на микродоли: именно нотариус определяет соответствие условной 1/12 требованиям закона о запрете дробления жилья на доли менее 6 м2. Самостоятельно, пусть даже с помощью риелтора, практически невозможно высчитывать доли, будь то обязательная доля в наследстве или доля в квартире, которая приобретена за счёт средств материнского капитала.
Именно из-за участия нотариуса в сделках с долями, покупку комнаты можно отнести к категории наиболее безопасных сделок на рынке вторичной недвижимости. Этот факт стал определяющим, когда законодатель вводил обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости. Прежняя — упрощённая — процедура предоставляла простор для мошенников, особенно, когда речь шла о пожилых людях. И именно это нововведение заставляет с новой силой дискутировать о перспективах обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью.
