Петербургский метрополитен освободили от ответственности за самовольную торговлю возле одной из станций. Это может стать прецедентом
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил иск ГУП "Петербургский метрополитен" к городскому комитету имущественных отношений (КИО). Предприятие оспаривало штраф за нецелевое использование участка. Речь идёт об участке площадью около 5,3 тыс. м2 на Выборгском шоссе, 1, на котором стоит вестибюль станции метро "Озерки". Земля была предоставлена в аренду для эксплуатации вестибюля.
Инспекторы обнаружили, что "на участке осуществляется реализация плодоовощной продукции посредством размещения ящиков". В метро же настаивали на том, что это не они размещали торговые объекты, а значит, основания для штрафа отсутствуют. Действительно, в акте проверки не обнаружилось упоминаний о том, "было ли допрошено лицо, находящееся за прилавком в момент осмотра". Суд решил, что по смыслу договора аренды метрополитен не вправе препятствовать какой–либо деятельности, кроме той, что препятствует транспортной безопасности. И удовлетворил иск об обжаловании штрафа.
“
"Решение может стать значимым, поскольку ранее подобные случаи решались не в пользу метрополитена", — отметил в комментарии "ДП" адвокат, партнёр юридической компании Ru.Courts Алексей Агеев, добавив в связи с этим, что дело имеет перспективу дойти до кассации. В 2022 году КИО выиграл похожий спор с подземкой по поводу не предусмотренной договором аренды велопарковки у станции метро "Лесная". Суд тогда не принял аргументацию метрополитена, хотя юристу она представляется разумной.
"Если арендодатель хочет, чтобы арендатор отвечал за всё, что происходит на участке, ему нужно предоставить соответствующие возможности. В данном случае — дать право огораживать участок, проводить входной контроль на участке, право демонтировать чужое имущество без каких–то публичных санкций и так далее", — говорил Алексей Агеев. Но это скорее дело государственных органов. Следить за всем, что происходит на участке (за исключением своих сотрудников и контрагентов), арендатор не обязан. Заставить арендатора отвечать за всё происходящее на участке при отсутствии у него инструментов контроля — значит повесить на него ответственность за тех, с кем он сам разобраться не сможет. И единственная обязанность, которую ему можно имплицитно вменить, — это уведомлять соответствующие органы о выявленных нарушениях, добавляет Алексей Агеев.
В свою очередь, управляющий партнёр юридической фирмы "Экстра юс" Дмитрий Егоров считает, что "в нормальных рыночных отношениях арендатор должен контролировать арендуемый объект". Но эта обязанность должна быть зафиксирована в договоре аренды (как обычно и происходит на вторичном рынке недвижимости, о чём бы ни шла речь — о помещениях, зданиях или участках). Метрополитен не может штрафовать за незаконную торговлю, но вполне может её пресечь, ведь на территории дежурят сотрудники транспортной полиции. Но суд не обнаружил в договоре подобной обязанности, там ничего не было сказано о незаконной торговле. А значит, арендодатель сам виноват, что не предусмотрел такой пункт, полагает юрист.
“
"КИО следует извлечь урок и внести изменения в типовой договор аренды земельного участка, включив в него стандартный пункт об ответственности арендатора за действия третьих лиц", — считает Дмитрий Егоров. Это будет более эффективно, чем оспаривать это решение (и другие похожие случаи, если они будут).
Старший юрист КА Pen & Paper Виктория Скокова полагает, что решение "создаёт основания для освобождения арендатора от договорной ответственности перед арендодателем в тех случаях, когда на арендуемых территориях третьими лицами незаконно размещаются торговые объекты".
По её словам, похожее дело рассматривалось в 2013–2014 годах по поводу стройплощадки метро "Спасская" (там торговали у забора), метрополитен также отбился от штрафа. Но такое освобождение от ответственности возможно лишь в тех случаях, когда у арендатора отсутствуют договорные отношения с третьими лицами, разместившими торговый объект, а сам арендатор действует добросовестно и осмотрительно и с учётом конкретных обстоятельств дела не мог самостоятельно выявить несанкционированную торговлю и принять меры по предотвращению такого нарушения.
“
"Суд фактически признал, что арендатор не обязан следить за всеми действиями третьих лиц на территории, если они не связаны с его основной деятельностью. Это может снизить нагрузку на юрлиц, арендующих крупные городские территории", — комментирует управляющий партнёр IMPRAVO Максим Борисов.
По его словам, судебная практика неоднородна, но можно вспомнить, что в 2022 году суд в Москве отменил штраф ТЦ за незаконную торговлю в его зоне, указав, что контроль лежит на правоохранительных органах. Впрочем, некоторые суды всё же штрафуют арендаторов. Теперь крупные арендаторы могут ссылаться на это дело как на прецедент, но всё зависит от формулировок договоров аренды. Если там прямо прописана обязанность следить за порядком (или что арендатор обязуется ограничить доступ на территорию или не допускать размещения нестационарных торговых объектов), суд может встать на сторону арендодателя (в данном случае — города), говорит Максим Борисов.
Остаётся добавить, что сам штраф, из–за которого разгорелся спор, сравнительно небольшой, около 80 тыс. рублей. Но если бы метрополитен не заплатил его (прежде чем обжаловать), задолженность включили бы в публичный реестр должников. Что, как отмечается в решении суда, "привело бы к лишению ГУП “Петербургский метрополитен”" права на налоговые льготы по налогу на имущество".
"ДП" направил вопросы в комитет имущественных отношений и в "Петербургский метрополитен".
