На российском рынке новостроек — снижение инвестиционной активности и перераспределение фокуса в сторону отдельных регионов.
В начале мая 2025 года объём жилищного строительства в России составил 116,5 млн м2, что на 1,6 % больше мартовского показателя и на 5,4 % выше апреля 2024 года. Несмотря на позитивную статистику, эксперты предсказывают замедление темпов развития отрасли в ближайшие годы. Высокие процентные ставки, геополитическая неопределённость и меняющиеся потребительские предпочтения оказывают негативное влияние на рынок.
Москва удерживает первенство
В прошлом году в России было введено 107,4 млн м2 жилья (снижение за год — 2,7 %), включая 62 млн м2 индивидуального жилищного строительства. В 2025 году власти рассчитывают сохранить объёмы на уровне 100 млн м2 и выше. На 2026 год на самом высоком уровне допускают снижение. Об этом говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, добавляя, что "есть понимание, как решать подобные проблемы, соответствующий опыт уже накоплен".
Сегодня в абсолютных величинах наибольший объём жилищного строительства приходится на Москву, где на начало мая 2025 года возводится 17,5 млн м2 жилья в многоквартирных домах. Столица сохраняет лидерство благодаря стабильному спросу, развитой инфраструктуре и высоким темпам обновления жилого фонда. Санкт–Петербург занял второе место в рейтинге городов по объёмам строящегося жилья с показателем 5,5 млн м2, на третьем месте находится Краснодар (5,3 млн м2). Замыкают пятёрку лидеров Екатеринбург (5,1 млн м2) и Тюмень (3,6 млн м2). Высокие темпы строительства также наблюдаются в Ростове-на-Дону, Уфе, Новосибирске и Владивостоке.
По объёмам строительства на душу населения лидерами являются Тюмень и Владивосток, где возводится более четырёх "квадратов" на каждого жителя города. Примечательно, что четвёртую и пятую строчки занимают города-спутники Москвы — Мытищи и Красногорск.
Всё большую роль для отрасли играют программы комплексного развития территорий (КРТ). В Тюмени, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Рязани и Улан-Удэ КРТ предусматривает не только модернизацию жилого фонда, но и создание полифункциональных пространств с интегрированной социальной инфраструктурой. В Улан-Удэ реализация программы преобразования исторического центра уже привела к росту стоимости земли на 22 % за 2024 год. В Смоленске и Челябинске власти сочетают реновацию с созданием промышленных парков, что также оказывает положительное влияние на рынок недвижимости.
Региональные стратегии предлагают свои решения
Регионы России демонстрируют разные подходы к развитию рынка недвижимости.
Например, Краснодарский край проводит диверсификацию экономики за счёт развития агропромышленного комплекса, транспортного хаба и рекреационных зон. Уральский регион делает ставку на индустриализацию и импортозамещение. Развитие промышленных зон способствует движению рынка недвижимости в Свердловской и Челябинской областях. В Челябинске программы КРТ и строительство завода аккумуляторов стимулируют спрос на арендное жильё.
Сибирь и Дальний Восток получили государственную поддержку, что объясняет рост рынка недвижимости в Хабаровском крае, Приморье и Тыве.
Продажи квартир в новостройках снижаются
Помимо снижения объёмов строительства проблемой для рынка является падение объёмов продаж.
“
"На фоне охлаждения спроса на новостройки в 2024 году соотношение распроданности и стройготовности у большинства групп компаний снизилось, но всё ещё находится на равновесном уровне (~70 %) или превышает его. Риски возникли только у малых застройщиков (соотношение распроданности и готовности снизилось до 55 %), — говорится в отчёте "Дом.РФ" об итогах года на рынке жилищного строительства. — В 2025 году в условиях слабого спроса из-за недоступности рыночной ипотеки соотношение распроданности и стройготовности продолжит снижаться. Это приведёт к росту рисков накопления непроданного строящегося жилья и у более крупных застройщиков — дома с вводом в 2025 году распроданы наполовину. В зоне риска — проекты с более поздним вводом и компании, у которых большая доля таких проектов в портфеле".
Прогнозы по развитию рынка жилищного строительства
Президент PROGRESS Виктор Тарасенко выражает обеспокоенность относительно будущего рынка недвижимости. "Объёмы строительства остаются пока на нормальном уровне, но вывод новых объектов падает. Через год-три мы увидим большое снижение объёма строительства, — отмечает эксперт. — Реальные цифры в 2025–2027 годах будут гораздо ниже, чем планируется. Вводы будут переноситься. Уже сейчас более 2 тыс. проектов в стране строится с переносом сроков на 6 месяцев и более. Рынок будет развиваться очень тяжело и неактивно… Стоит ожидать банкротств и передела рынка, а также появления новых недостроев".
Стоит отметить, что массовых банкротств участники рынка не прогнозируют. "Массовых банкротств застройщиков мы не ждём. Со сложностями могут столкнуться отдельные компании, которые вели себя необдуманно, брали много кредитов, но эта ситуация не будет системной", — сказала в интервью "Российской газете" директор департамента финансовой стабильности и член совета директоров ЦБ Елизавета Данилова.
"Росстат в апреле сообщил о росте объёмов жилищного строительства с января по март 2025 года по сравнению с прошлым годом. Но это отложенный результат. Стройка — длительный цикл. Так что мы видим результат работы девелоперов до повышения ставки ЦБ, — отмечает директор департамента аналитики и продукта ГК “ФСК” Ксения Цаплина. — В реальности сейчас многие компании сопоставляют темпы продаж со скоростью вывода новых проектов. Мы во избежание "затоваривания" перенесли старт отдельных объектов, по которым уже готова проектная документация, на более поздний срок. Спрос сегодня падающий, а деньги девелоперу, учитывая ставку ЦБ, обходятся дорого… Банкротств мы не ожидаем, но видим тенденцию к диверсификации бизнеса и коллаборациям".
“
В Петербургской агломерации объём строительства объектов в продаже по итогам I квартала — порядка 7,53 млн м2. Такой показатель был, например, в IV квартале 2020 года. Это, безусловно, меньше, чем в самые активные годы, но вполне в рынке. Стоит отметить, что в последние пару лет устойчиво формировался дефицит предложения. Сейчас девелоперы выводят на рынок существенно меньше жилья, чем раньше. Тем не менее всё равно новые старты есть. Многие проекты застройщики готовили долго, они могут быть завязаны на соседнюю инфраструктуру, и придерживать их дальше — не вариант. Кроме того, у девелопера должен быть пул квартир, которые надо продавать, ведь покупатели ждут новых премьер и интересных предложений.
Ольга Трошева
директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
“
После "стероидных эпизодов" второй половины 2023 и первой половины 2024 года рынок возвращается к более устойчивым показателям. Сейчас мы живём в условиях адаптации к высокой ключевой ставке, изменениям в системе финансирования и работе с эскроу. Несмотря на сложности, отрасль сохраняет осторожный оптимизм. В краткосрочной перспективе ожидается небольшое снижение объёмов, но ко второму полугодию 2025 года может начаться восстановление за счёт отложенного спроса. Поддержка со стороны правительства скорректирует пессимистичные прогнозы на 2025–2030 годы о последовательном падении динамики.
Рынок движется к консолидации с доминированием крупных игроков.
Павел Галкин
председатель правления ГК "Паритет"
“
Прогноз на ближайшие годы носит осторожно оптимистичный характер. Мы ожидаем, что объёмы ввода жилья в РФ сохранятся в диапазоне 100–110 млн м² ежегодно. Если в 2025-м сформируются более благоприятные условия для участников отрасли, то с 2027 года возможно увеличение объёмов. Рынок Москвы проходит этап консолидации: сокращается число игроков, особенно в массмаркете, часть застройщиков переориентируется на сегмент бизнес-класса, где выше маржинальность. Существенную долю в массовом сегменте к 2026 году займёт Фонд реновации — в настоящее время им реализуется свыше 600 тыс. м² жилья.
Денис Бородако
генеральный директор компании Dominanta
Материал подготовлен в рамках проекта "Контуры будущего", который реализуется в сотрудничестве с
Setl Group
— одним из крупнейших девелоперских холдингов Северо-Запада, который работает на рынке 31 год.
