Российский рынок апартаментов вырос вместе с внутренним туризмом

Апартаменты — один из самых активно развивающихся сегментов рынка недвижимости России и одновременно один из наименее изученных и структурированных сегментов, лишённый чётких нормативных рамок и отдельных, специализированных документов, регулирующих его функционирование.

В разных регионах его воспринимают по-разному. В Москве апартаменты в основном попада­ют под определение "псевдожильё", в туристических локациях их воспринимают как гостиницы с определённой спецификой в виде множества собственников, наличия кухонных зон в номерах и пр.

"Инфраструктура апарт-отелей сегодня тяготеет к некоему гибриду расширенного отельного сервиса и набору услуг шаговой доступности, характерной для проектов жилой застройки. Включая общепит, салоны красоты и магазины. А также к сочетанию инфраструктуры для конференций (как в крупных отелях), обучения, офисов, коворкингов и зон отдыха, вплоть до помещений для микропроизводств. Можно сказать, что апарт-отель — это одно из наиболее постиндустриальных явлений на современном рынке недвижимости", — рассказывает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

"Если мы говорим о курортной недвижимости, то и для себя, и для перспективы сдачи в аренду покупатели сегодня ищут готовый образ жизни. Востребован продукт с инфраструктурой уровня три-четыре звезды, особенно если речь идёт об апарт-отелях на побережье. Закрытая охраняемая территория, бассейны, ресторан, спа, спортивные зоны, круглогодичный сервис, а главное — управляющая компания, способная обеспечить доходность и спокойствие владельца", — комментирует директор по продажам Tibrgroup Елена Соловьёва.

Почему апартаменты популярны среди инвесторов

Изначально апартаменты начинали строить там, где по градостроительным регламентам было невозможно "посадить" жильё. Со временем ценность сегмента стала очевидна не только близостью к жилому сегменту. Основной потенциал рынка в масштабах страны в целом сегодня относится к туризму. В первую очередь — внутреннему, который растёт с 2020 года и во многом сдерживается нехваткой качественных объектов размещения. Именно в этом вопросе апартаменты предлагают готовое решение.

"Если рассматривать апарт-отели как форму коллективных инвестиций в создание средств размещения и обслуживания (чем, собственно, такие проекты и являются), то неоспоримый плюс заключается в рыночных возможностях привлечения средств на строительство. Это позволяет проектировать довольно крупные объекты с обширным сервисом и относительно быстро выводить их на рынок сначала недвижимости, а затем и гостеприимства, — поясняет Сергей Софронов. — Имевшаяся нехватка номерного фонда с демократичной ценой по большому счёту в Петербурге ликвидирована (но ещё не до конца) именно апарт-отелями. В том числе за счёт их гибкости как инвестиционной модели. Привлечение институциональных инвесторов для столь большого количества дорогостоящих проектов явно затруднительно, в отличие от той системы, по которой строятся и продаются сервисные апартаменты с теми же договорами долевого участия".

Для частного инвестора апартаменты — актуальная альтернатива квартирам с возможностью получать пассивный доход, делегировав все вопросы управления и эксплуатации управляющей компании, которая всегда есть на объекте. Надо понимать, что на рынке уже давно работают и относительно крупные инвесторы, которые скупают номера в апартаментах секциями или этажами, заключая сделки стоимостью более сотни миллионов рублей.

"Апартаменты становятся новой формой владения недвижимостью, позволяющей конечному клиенту отказаться от дилеммы: снимать жильё или покупать квартиру. В первом случае аренда часто сопряжена с рисками не самого благоприятного окружения, во втором — необходимы значительные вложения. Апарт-отели решают эту проблему за счёт развитой внутренней инфраструктуры (фитнес-залы, коворкинги, корнеры с питанием, кафе, химчистки, стоматологии и т. д.) и расположения рядом с метро, транспортными узлами. Более того, апартаменты не требуют крупных стартовых инвестиций, а также обеспечивают высокую мобильность проживания, — перечисляет представитель компании VIMIS Юлия Михайлова. — Кроме того, доходность от апартаментов — как при долгосрочной, так и при краткосрочной аренде — зачастую выше, чем у квартир аналогичной площади. В 2025 году законодательные меры должны помочь существенно упорядочить положение апартаментов на рынке, классификация и структуризация позволят остаться только тем объектам и компаниям, которые предоставляют действительно качественный сервис и услуги в данной сфере".

Где в России строят апартаменты

Столицей апартаментов, а точнее сервисных апартаментов, является Петербург, где формат существует уже более 10 лет. На сегодняшний день местный рынок близок к насыщению, а девелоперы и управляющие компании с опытом работы в Северной столице вовсю участвуют в проектах в других регионах. Сергей Софронов к наиболее привлекательным для развития апартаментов относит все города-миллионники, а также города с крупными вузами.

Юлия Михайлова в числе перспективных городов отмечает Сочи, Анапу, Краснодар и Москву.

"Среди перспективных регионов — Кавказ, в частности Карачаево-Черкесия, где за последние годы кратно вырос трафик туристов и наблюдается дефицит качественных объектов апартаментов", — добавляет она. "Очевидным направлением остаются крупные туристические регионы — в первую очередь юг России. Среди менее очевидных, но перспективных направлений я бы отметила города с растущим внутренним туризмом — Казань и Калининград. Здесь не так развит сегмент апартаментов и именно это создаёт потенциал: первая волна качественных проектов может получить заметную долю рынка и интерес со стороны инвесторов", — комментирует Елена Соловьёва.

Материал подготовлен в рамках проекта "Контуры будущего", который реализуется в сотрудничестве с Setl Group — одним из крупнейших девелоперских холдингов Северо-Запада, который работает на рынке 31 год.