Изъятие недвижимости под ВСМ в Петербурге вызовет волну судебных споров

В зону строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) в Петербурге, как ранее подсчитал "ДП", попадают 90 земельных участков, 20 объектов капитального строительства и более сотни помещений. При этом Росжелдор продолжает впускать распоряжения об изъятии объектов недвижимости, так что эти цифры могут вырасти.

Как показывает практика, подобные процессы не обходятся без судебных споров. Тут можно вспомнить строительство автомагистрали М–32 в Приморском районе, которую упрощённо можно представить как дополнительный выезд из Лахты и подъезд к "Лахта Центру". Ранее "ДП" сообщал как минимум о трёх владельцах земельных участков, с которыми сейчас спорит Смольный. Так, петербуржцу, собственнику частного дома и участка земли под ним, местные власти предложили за недвижимость 42,7 млн рублей, тогда как оценка, заказанная самим владельцем, показала другую стоимость актива — 63,4 млн рублей. В двух других случаях речь идёт об изъятии земли у автодилера "Автопортрет Лахта" и строительной компании "Синергия".

Сегодня уже известно, что под изъятие для строительства ВСМ попадают несколько небольших фрагментов участка под ТРЦ "Галерея", бывший бассейн на Лиговском пр., 50А, исторические склады купцов Кокоревых и т. д.

По прогнозам экспертов, изъятие недвижимости под ВСМ, скорее всего, также будет сопровождаться спорами, ключевым моментом которых станет определение размера компенсации за изымаемую недвижимость. Дело в том, что суды, как правило, в вопросах изъятия объектов для реализации госпроектов встают на сторону властей. А вот в вопросах компенсации всё не так однозначно.

Из чего складывается выкупная цена

Структура компенсации за недвижимость, изымаемую под госнужды, складывается собственно из рыночной стоимости самого актива и убытков, вызванных как потерей непосредственно недвижимости, так и расходами, связанными с его утратой. Важную роль в определении стоимости участка играет вид его разрешённого использования: чаще всего участки для производственных целей стоят дороже, чем участки для сельхозцелей, подчёркивает руководитель гражданско–правового департамента адвокатского бюро "Юридическая контора Гемссена" Екатерина Никулина.

При определении рыночной стоимости объекта не учитывается фактор вынужденности продажи, обращает внимание партнёр и руководитель практики "Недвижимость и строительство" адвокатского бюро Nordic Star Арина Довженко.

При этом одни объекты могут стоить дороже других исходя из таких факторов, как их площадь, местоположение, наличие и стоимость объектов–аналогов, используемых при оценке, и т. д.

В убытки, по словам юристов, можно включить немало позиций. Например, упущенную выгоду, если здание сдавалось в аренду и арендаторы исправно платили. Правда, в такой ситуации будет необходимо подтвердить документально эти доходы, предоставив арендные договоры. Затраты на поиск нового помещения или здания и расходы на переезд также могут быть включены в компенсацию. Как и расходы, связанные с переносом инженерных сооружений, расположенных на участке (за исключением стоимости самих инженерных сооружений). Невозможность заключения каких–либо сделок из–за изъятия недвижимости тоже может быть компенсирована.

Неотделимые улучшения, произведённые на объекте, также подлежат компенсации. Однако если они были проведены после уведомления владельца недвижимости об изъятии, то в этом случае они не компенсируются, как и сделки собственника недвижимости, увеличивающие размер убытков и заключённые после уведомления об изъятии, говорит Арина Довженко.

В целом же перечень позиций, которые возможно включить в компенсацию, достаточно широк и зависит от конкретной ситуации. Отдельно следует отметить ситуацию, когда изымается не весь объект, например — только какой–то фрагмент земельного участка. При таком положении дел важно определить: возможно ли полноценное использование оставшейся части земли или же нет?

В этом случае принимается во внимание доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен собственником при прежних условиях.

Как увеличить размер компенсации

По словам юристов, владельцы недвижимости могут добиться увеличения компенсации. Например, если правообладатель земельного участка узнал об изъятии до принятия решения об этом (например, из утверждённого проекта планировки территории), то имеет смысл проанализировать градостроительный регламент для выявления наиболее "дорогих" основных видов разрешённого использования (ВРИ). И уже затем предпринять действия по смене существующего ВРИ на более дорогой, поскольку это влияет на рыночную стоимость участка при проведении оценки.

А если правообладателю стало известно об изъятии здания или участка после принятия решения, ему следует собрать доступные документы касательно неотделимых улучшений объекта, убытков и упущенной выгоды. Это пригодится для судебного спора, если собственник объекта сочтёт предложенную сумму компенсации недостаточной.

Эксперты также обращают внимание на важность оценки. Они рекомендуют владельцам изымаемой недвижимости заказывать собственную оценку и активно участвовать в подготовке вопросов и проведении оценочной экспертизы, назначаемой судом.

По словам Екатерины Никулиной, добиться справедливого размера компенсации в большинстве случаев у собственников получается только через суд. "В результате назначенной судом экспертизы независимый оценщик обычно рассчитывает рыночную стоимость объекта как минимум на 30% больше той, которую определил оценщик, привлечённый уполномоченным органом", — делится эксперт.

Из свежей практики можно привести решение Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, который в феврале текущего года по иску ГКУ Ленобласти "Дирекция дорожного строительства" изъял участок земли (почти 2 тыс. м2), расположенный во Всеволожском районе и принадлежащий индивидуальному предпринимателю Олегу Шитикову. Земля потребовалась для реконструкции региональной дороги Петербург — Колтуши. Власти предложили предпринимателю 1,5 млн рублей, но судебная экспертиза подняла компенсацию практически в 8 раз — до 12,5 млн рублей. Пока это решение не вступило в силу, власти обжаловали его.

Арина Довженко приводит пример с более существенными суммами компенсации. В апреле этого года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти по иску комитета по управлению госимуществом Ленобласти изъял два участка земли (16,9 тыс. м2 и 5,6 тыс. м2), расположенных во Всеволожском районе у ИП Ольги Жукофф. Они предназначены для постройки транспортной развязки на Мурманском шоссе. Правительство Ленобласти предложило за них 18,15 млн рублей и 54,52 млн рублей соответственно. "Предприниматель, не удовлетворившись такой оценкой, соглашение об изъятии не подписала. По её ходатайству была проведена судебная экспертиза, увеличившая размер компенсации до 45,27 млн рублей и 83,18 млн рублей за участки", — говорит Арина Довженко.