О ситуации на рынке жилья, возможных сценариях его развития, плотной застройке на окраинах Петербурга и сложностях работы в центре города "ДП" поговорил с президентом Группы RBI Эдуардом Тиктинским.
Рынок жилой недвижимости со стороны как будто выглядит устойчивым: запускаются новые проекты, появляются новые застройщики, в финансовых отчётах мы видим прибыль, есть продажи. С другой стороны, продажи в штуках год к году по рынку снижаются, жильё становится менее доступным для массового покупателя, застройщики практически полностью зависят от банков и т. п. Что, на ваш взгляд, сейчас происходит и к чему всё идёт?
— Экономический процесс, который мы сейчас наблюдаем, на мой взгляд, развивался не вполне естественным путём. Когда начался ковид, ипотечные ставки были снижены и спрос пошёл вверх. Девелоперы взяли большие кредиты с перспективой дальнейшей раскачки объёмов предложения и расчётом на то, что низкая ставка ипотеки будет поддерживать высокий платёжеспособный спрос. А в 2022 году ставка, напротив, резко выросла. И задним умом, конечно, можно предположить, что лучше было бы держать её на среднем уровне 10–12%, без резких скачков в ту или другую сторону. Тогда мы получили бы более сглаженную кривую спроса и не находились сейчас в такой ситуации.
Какой — такой?
— Некоторые девелоперы с достаточно высоким объёмом кредитов очень сильно зависимы от темпов падения ключевой ставки. И это вызывает определённую тревогу, особенно в сегменте массмаркет: рост ставок — ипотечных и по проектному финансированию — в большей степени коснулся именно рынка массового жилья. Хотя в целом нельзя сказать, что в России есть превышение предложения над спросом: обеспеченность жильём по всей стране по–прежнему невысокая, и естественное развитие рынка подразумевает поступательное движение.
Какие сценарии развития вы видите?
— Сценарии зависят от динамики ставки ЦБ. Смоделировать развитие трудно, определяющими игроками сегодня во многом являются банки, они имеют ковенанты и права управлять ценообразованием. Любое отклонение девелопера от темпов продаж или цен продажи подлежит согласованию с банками. По сути это рынок не девелоперский, а банковский.
Падения рынка допущено не будет, мы не увидим плохих историй с дольщиками. Максимум, что может быть, — задержки по сдаче. Наверное, как и в предыдущие кризисы, которые уже проходил рынок, наиболее закредитованные застройщики могут поменять своих собственников. Новому собственнику потребуется докапитализация, чтобы сократить риски для банка, а на продолжение строительства, возможно, частично нужны будут собственные средства.
В целом у меня нет ожидания переформатирования петербургского рынка.
В прошлом году в Петербурге приняли генплан, в этом году должны утвердить Правила землепользования и застройки. Как, исходя из этих документов, на ваш взгляд, будет меняться город, градостроительная политика? Какие интересные новации в них вы увидели?
— Интересная новация — возможные комбинации экологически чистых производств с офисной и жилой застройкой. Мне кажется, это хорошая история, за счёт создания мест приложения труда она позволяет минимизировать транспортные плечи.
Во многом Правила землепользования и застройки ужесточились. Например, с точки зрения возможности строить жильё в деловых зонах. Конечно, застройщиков это не радует, у многих есть участки, планы на которые могут от этого пострадать. Это дополнительный вызов. И надо понимать, что застройщик не находится в безвоздушном пространстве, у нас тоже есть колоссальная ответственность перед дольщиками, перед банками.
Важными я считаю изменения, связанные с исторической застройкой. Мне кажется правильной идея, что охранять здания надо не по году постройки, а по архитектурной значимости. Похоже, всё идёт к этому. В Петербурге много объектов находятся в крайне плохом состоянии, их градация даст дополнительную возможность для привлечения коммерческих застройщиков к их реконструкции.
Если посмотреть на петербургский рынок новостроек, какого жилья, на ваш взгляд, сейчас не хватает? Насколько существующий продукт соответствует уровню города, покупательским запросам?
— В целом рынок достаточно развит, застройщики делают очень приличный продукт. За редким исключением его уровень за последние 10–15 лет сильно вырос.
Проекты за пределами центра и тем более в районе КАД, на мой взгляд, в большинстве своём нельзя назвать достойными.
— Здесь работает цена против ценности. Уровень дохода и благосостояния населения отвечает предлагаемому массовому продукту. Люди покупают такой продукт, потому что он стоит дешевле. Какая здесь есть возможность? Если агломерация, область категорически не хочет видеть такой продукт, то нет ничего проще, чем ограничить застройщиков градостроительными рамками, плотностью, высотностью, коэффициентами использования территории. Но как люди за это заплатят? В себестоимости уже очень много разных накладных: затраты на соцкультбыт, налоги, процентные ставки, стоимость земельных участков, инженерное подключение. Здесь нет простого решения.
Со стороны это не выглядит продуманным шагом: мы думаем об обеспечении населения относительно доступным жильём, но как будто не обращаем внимания на высотность застройки, плотность, красоту домов…
— Это очень сложный вопрос. В силу специфики деятельности нашей группы я много думаю про центр города, про промышленный пояс, про правый берег — в первую очередь касательно архитектуры, градостроительной политики, благоустройства городской среды. Но как решать жилищный вопрос? Тем более учитывая текущую процентную ставку? Инфляция издержек — это не придуманная история. Процентная ставка всегда зашита в цену продукта.
Если бы ставка была, условно, 7%, то те средства, которые государство сегодня тратит на дотацию ставки, можно было бы направить на адресные дотации для покупки жилья наименее защищённым слоям населения. И одновременно — менять градостроительную политику, требуя от застройщиков более благоустроенной городской среды. Главный вопрос: кто за это будет платить?
Давайте поговорим о более близкой вам теме, о центре города. Есть мнение, что реализации проектов в центре мешают градозащитники, есть даже такое понятие, как градозащитный риск. Почему городу и крупным компаниям не удаётся договориться с ними?
— Градозащитники — очень общее понятие. Есть такие градозащитники, как Михаил Борисович Пиотровский, как депутат Михаил Амосов. Это люди, которые стараются разобраться предметно в вопросе и понять: что можно, что нельзя, почему. У них есть не только слова осуждения, но и желание поддерживать диалог с теми, кто хочет сделать город лучше.
И на самом деле за последние 2–3 года градозащитных конфликтов в Петербурге было очень мало, буквально единицы. У нас очень строгие, даже жёсткие законы, их исполнение уже само по себе гарантирует соблюдение интересов города и сохранение исторического контекста.
Разве это не связано с тем, что, учитывая те самые градозащитные риски, девелоперы неактивно работают в центре? И теряет от этого в том числе город.
— Да, это совсем не безобидная история — если в части поведения градозащитников инвестиционный климат становится плохим, то многие компании стараются в центр вообще не заходить. Конечно, город от этого страдает. А для девелоперов это практически фатальные риски — вложить средства в покупку, особенно под такие процентные ставки, и застрять на несколько лет без понятного сценария развития событий.
Получается, что инвестору, особенно если речь идёт о небольших компаниях, проще положить деньги на депозит и получать доход от банка, чем с трудом зарабатывать их, работая со сложными проектами в центре, или даже терять?
— Это действительно так. Другое дело, что для меня так вопрос не стоит. Воссоздание города, в котором я родился, живу, который я очень люблю, — это дело моей жизни. Я планирую заниматься этим ещё многие годы. И делаю это не потому, что зарабатываю больше или меньше. Если будет хотя бы минимальная возможность, буду продолжать.
Городские власти сейчас раздумывают над тем, как заставить инвесторов, работающих с проектами реконструкции, вкладываться в социальную инфраструктуру, благоустройство. Какой вы могли бы предложить вариант решения этой проблемы?
— Строительство школ и садиков — критически важный вопрос, безусловно, все дефициты и отставания здесь должны быть ликвидированы. То, что их уже практически нет, — большая заслуга губернатора и городской администрации. Однако реконструкция, ремонт и воссоздание — это значительно более сложные проекты, чем новое строительство. Что же касается проектов капитального ремонта — это вообще обычно очень маленькие, высокорискованные объекты, с очень низкой маржой. И я бы не трогал их с точки зрения дополнительных обременений. В противном случае таких проектов капремонта будет ещё меньше и это не принесёт никаких плодов для города.
Там, где есть объекты, которые необходимо реконструировать, можно подумать о дополнительной мотивации инвесторов, предложить им микс реконструкции и нового строительства. Мы готовы занять проактивную позицию и совместно с городом поискать варианты комбинации нового строительства и капремонтов, понять, как это может работать. Возможно, это потребует ещё одного внесения изменений в 820–й закон. Но если мы подойдём к этому вопросу комплексно, то можно будет найти решения, благодаря которым в Петербурге удастся многое восстановить. Это будут очень красивые проекты. Город заиграет новыми красками. У нас огромное количество красивых объектов, которые нуждаются в заботе о них, в ремонте.
Что вы думаете про современную архитектуру и архитектуру в центре города?
— Непосредственно в центре города уместна контекстная архитектура. Объекты за редким исключением не должны выбиваться из общего вида. Что это значит? Внимательному человеку, который хоть немного интересуется архитектурой, должно быть понятно, что это современное здание, его не нужно шифровать под старину. Но оно не должно оттягивать на себя внимание. Редки случаи, когда стеклянные здания в центре уместны. Но есть исключения, очень интересные, например Новая сцена Александринки — для меня это очевидный успех, удачное вкрапление. Но обратите внимание, она находится не на красных линиях, здание "утоплено", это контекстная история.
Посмотрите на правый берег Невы. Мне кажется, что офис банка "Санкт–Петербург" — удачная, убедительная архитектура. Жаль, что пример единичный — по текущим нормативам там сейчас нельзя строить высотные здания, а это хорошее место для строительства новых эффектных объектов.
Что можно сказать про современную архитектуру? Архитектуру я могу делить просто на хорошую и плохую. Я не готов давать какие–то заключения в части стилей — большие стили закончились конструктивизмом. Но город должен развиваться как современный мегаполис. Петербург — великий город, а большая архитектура — один из признаков великого города.
