Рынок апартаментов в Петербурге продолжает пополняться новыми объектами и проектами. Действующие отели показывают хорошую заполняемость, которая вдохновляет и девелоперов, и инвесторов. На пользу крупным игрокам пойдёт и грядущее ужесточение регулирования, уверены эксперты. О ситуации на рынке апартаментов говорили участники круглого стола "Делового Петербурга".
По итогам первых и вторых майских праздников отели Санкт-Петербурга заняли первое место по заполняемости в стране. Текущий уровень бронирования на День России и другие пиковые даты летнего сезона позволяют делать оптимистичные прогнозы и рассчитывать на рост туристического потока, рассказала заместитель коммерческого директора по продажам сеть апарт-отелей YES Наталья Гончарова.
"Сезон 2025 года пока что оправдывает самые смелые ожидания и показывает, что на этом рынке хватит места, а точнее инвесторов и арендаторов, как действующим, так и заявленным объектам. По апарт-отелям в Петербурге всё ещё нет никакого профицита, загрузка очень хорошая. Например, в этом году средняя нагрузка у нас по сети составляет 87%, рост ADR за год — 15%. Конечно, в низкий сезон среди апарт-отелей есть конкуренция за гостей, но и здесь мы видим позитивные тенденции — участникам рынка удалось сформировать у потребителей чёткое понимание о продукте и его преимуществах для отдельных категорий, которым классические отели подходят меньше. Это хорошо работает на увеличение трафика", — говорит она.
В компании обратили внимание, что текущая ситуация благоприятна для запуска новых проектов и в этом году выводят на рынок два проекта — YES Primorsky и YES Leader на площади Конституции.
Руководитель отдела прямых продаж проектов в Санкт-Петербурге и Москве GloraX Алина Родичева также отмечает высокую загрузку, достигающую в пиковые даты 100% в новом апарт-отеле от GloraX рядом с метро "Ладожская". "Уже сейчас, когда работает ещё не вся инфраструктура отеля, есть договорённости на размещение корпоративных и других клиентов в нашем апарт-отеле GloraX Заневский", — отметила Алина Родичева.
Читайте также:
Недвижимость
Спрос на апарты в Петербурге замедлился
В сети отелей Avenir загрузка по итогам 2024 года была на уровне 86-87%. Рост по загрузке и ADR за год — порядка 15%. "В 2024 году мы отработали отлично и на 2025 год видим хорошую загрузку и рост доходности. Мы подняли стоимость размещения, поэтому рассчитываем на дальнейшую положительную динамику по доходности", — сообщила коммерческий директор УК PSK Invest (входит в ГК "ПСК", сеть отелей Avenir) Елена Ехлакова.
Компания готовится к открытию апарт-отеля у Ладожского вокзала, для которого уже сейчас собирает лист ожидания. "Здесь очень удачное расположение с точки зрения близости к центру города. Конкуренция в локации усиливается. Хорошо, что у нас разные концепции, мы уверены, что каждому объекту достанется свой клиент", — отмечает Елена Ехлакова.
"Открытие нашего отеля запланировано на 2026 год, пока что мы находимся в стройке, активно занимаемся инфраструктурной составляющей. Например, перепроектировали объект в части помещений, предназначавшихся под офисы, отдав их под второй ресторан системы "шведский стол". Если мы хотим, чтобы к нам поехали организованные группы и семьи с детьми, то их нужно кормить три раза в день. В апарт-отелях редко проектируют такие объекты, потому что они "съедают" часть полезных площадей, но у нас он будет, что станет конкурентным преимуществом", — подчеркнула руководитель проекта "Лайф Апарт Октябрьская" Светлана Кузьменко.
Кто будет покупать сервисные апартаменты в 2025 году
Спрос со стороны инвесторов на апарт-отели в Петербурге сохраняется на высоком уровне, говорит советник собственника по развитию компании "А Девелопмент" (проект "Апарт-отель Фомин") Александр Ружинский.
"Все ждут "депозитчиков", они постепенно уже выходят на рынок, а через два-три месяца эта тенденция станет массовой. Ключевая ставка перестала расти и предложения банков для них стали менее привлекательными. Мы сейчас работаем с такими клиентами, предлагая им бронировать номера с отсрочкой платежа на несколько месяцев, — уточнил он. — Продажи в "Фомин", который откроется примерно через год, только начинаются, но мы видим высокий спрос. Он позиционируется как недорогой апарт-отель категории три "звезды" в удобной локации, ориентированный на молодёжную аудиторию. Конкуренция в этом сегменте практически отсутствует. Мы делаем ставку на привлекательную цену со старта продаж и быстрый рост цены, в силу того, что работы по запуску отеля продлятся всего один год. За такими предложениями опытные инвесторы охотятся. Сейчас мы подписываем соглашение с Союзом архитекторов и будем проводить творческий конкурс среди молодых команд на реализацию части работ по дизайну интерьеров и внешнему оформлению фасадов. Так, ещё до запуска отеля мы создаём вокруг объекта community, выстраивая его вокруг молодёжи и имени выдающегося архитектора Ивана Фомина".
"Инвесторы проявляют активный интерес к апартаментам, и мы уверены в достижении плановых показателей продаж, в том числе благодаря новым проектам, таким как Sea Breeze в партнёрстве с Эмином Агаларовым. Параллельно мы запустили процесс ребрендинга — изменили логотип, концепцию и позиционирование бренда, что открывает дополнительные перспективы для развития нашей сети", — отметила Наталья Гончарова.
Алина Родичева рассуждает, что спрос на апартаменты сейчас также формируют те, кто раньше инвестировал в квартиры и стрит-ретейл. С точки зрения управления апартаменты гораздо более удобный актив, позволяющий получать пассивный доход, не включаясь в процессы управления, поясняет она.
В PSK Invest также свидетельствуют о стабильном спросе, но надо учитывать, что проект компании у метро "Ладожская" находится в высокой степени готовности, а проект на Стачек не имеет конкурентов в своей локации. "Спрос на такие проекты, ввиду их объективных характеристик, довольно стабилен. Оба апарт-отеля в топ-5 самых продаваемых проектов в этом сегменте в Петербурге", — говорит Елена Ехлакова.
"Сейчас мы ведём продажи ровно настолько, чтобы выполнять план пополнения эскроу-счетов, соблюдать платежную дисциплину", — добавила Светлана Кузьменко. В продаже апарт-отеля на Октябрьской набережной, 56 сегодня находятся номера с третьего по седьмой этаж, номера выше для получения максимальной доходности будут реализовывать на конечной стадии.
Что изменится на рынке апартов 1 сентября 2025 года
Важнейшая тема, которая волнует сегодня участников рынка апартаментов, — новое регулирование отрасли. С 1 сентября 2025-го года агрегаторам и маркетплейсам запрещено давать рекламу апартаментам без профессионального управления.
"Перед высоким сезоном мы получили обращения от некоторых собственников, которые хотели выйти из-под управления нашей компании. Нам отчасти удалось удержать их благодаря изменению законодательства — не все готовы взять на себя помимо эксплуатации ещё и поиск клиентов. Предполагаем, что номерной фонд под нашим управлением начнёт расти с ноября-декабря, когда все владельцы узнают о новых правилах и столкнутся с тем, как они влияют их на работу. Сейчас мы разрабатываем разные программы работы с такими собственниками", — рассказала Наталья Гончарова.
"Сейчас у всех фаза отрицания. Но мы прекрасно понимаем, что у них не будет иного выхода кроме как-либо самоорганизоваться, либо войти в единое управление, потому что иначе они просто не будут иметь право оказывать гостиничные услуги. Я разговаривала с этой аудиторией, у меня впечатление, что они пока не верят, что всё это происходит на самом деле, и правила игры меняются", — отметила Светлана Кузьменко.
"Я думаю, что им просто нужно дать время. Ситуация действительно резко изменилась, но дальше давление будет ещё более усугубляться. Например, Межрегиональная ассоциация апарт-отелей предлагает создать саморегулируемые организации управляющих компаний. В конечном итоге, я думаю, мы увидим на рынке несколько крупных компаний, а весь этот зоопарк из частного управления прекратится", — подвёл итог Александр Ружицкий.
