Старинные усадьбы представляют огромный интерес для историков, краеведов и обывателей, но инвесторам такие объекты "не заходят". Даже "за рубль" связываться с разрушенным памятником на удалении от мегаполиса готовы не многие.
На территории Ленинградской области, по данным комитета по сохранению культурного наследия, расположено 114 усадеб, признанных объектами культурного наследия. Из них 14 являются федеральными памятниками, 49 — региональными, восемь — муниципальными. Ещё 43 включены в перечень выявленных объектов культурного наследия.
Как рассказала "ДП" заместитель председателя комитета Галина Лазарева, в удовлетворительном состоянии — 40 усадеб.
“
"Официальные обращения от потенциальных инвесторов, заинтересованных в работе с усадьбами, в комитет не поступали", — сообщила она.
Конечно, периодически такие объекты привлекают внимание инвесторов, но до предметной работы дело почти никогда не доходит — слишком большой список ограничений установлен для памятников и слишком больших инвестиций и самоотдачи требует их восстановление.
И это при том, что ещё в начале 2021 года в области стартовала программа "аренда за рубль", по которой власти готовы передавать инвесторам за символическую плату объекты культурного наследия, состояние которых признано неудовлетворительным.
По общим условиям победитель такого аукциона должен за 2 года подготовить и согласовать проектную документацию, а затем за 7 лет провести все реставрационные работы. Как только объект будет завершён, он сможет претендовать на льготную аренду — 1 рубль за 1 м2. На время проведения работ выплачивается рыночная ставка, определённая оценщиками. Её величина определяется в ходе аукциона. Таким образом, от аукционов (а точнее, от разрушенных памятников) пытаются отвадить недобросовестных инвесторов, которые заинтересовались по сути бесплатной арендой, а не идеями сохранения культурного наследия.
Торги проводит регион, но инициировать их может и инвестор — если подаст обращение по объекту, подходящему под требования программы.
В других субъектах (например, в Подмосковье, в Центральной России) часть усадеб была передана инвесторам именно по этой программе. Но в Ленинградской области программа практически не заработала. За это время с торгов "за рубль" удалось продать лишь несколько небольших домов на улице Карла Маркса в Тихвине (покупатель связан с девелопером PLG). Усадебные комплексы с большими участками, хозяйственными постройками в составе общего объекта и другими атрибутами барского имения оказались по сути за бортом программы "за рубль".
Эксперты объясняют это тем, что по сравнению с Москвой в Петербурге может быть меньший запрос на такие объекты со стороны потребителя. В Петербурге и пригородах более чем достаточно зданий–памятников на любой вкус с гостиничной, музейной и другими общественно–деловыми функциями. Туристы не успевают посетить и малой части, а местные жители не могут обеспечить необходимую выручку. А значит, окупаемость проектов будет очень долгой.
Второй аргумент — из области имущественных прав. Здание, взятое в аренду у государства, для банков, предоставляющих финансирование, никогда не будет достаточно надёжным залогом. Получить кредит под него практически нереально. Получается, что бизнес-модель не выстраивается. Исключение — по сути меценатские проекты, которые можно пересчитать по пальцам. В этих случаях восстановление усадьбы обычно финансируется за счёт основного бизнеса владельца или личных сбережений. Множество подобных объектов, например, в Пушкине привёл в порядок Сергей Гутцайт. Но тех, кто готов заниматься такой благотворительностью, — единицы.
Показательный пример — Ропшинский дворец, где отдыхала императорская семья. Уже много лет говорится, что им займётся компания "Роснефть". Когда эта идея была только озвучена, в противовес градозащитному протесту и во избежание разговоров о том, что крупный бизнес забирает себе уникальный памятник, тогдашний министр культуры Мединский заявил, что ему пришлось уговаривать потенциального инвестора взяться за проект.
Димитрий Белоконев, генеральный директор реставрационной компании "СОДЕЙСТВИЕ", считает, что основная сложность при реставрации и восстановлении усадеб — их техническое состояние. Зачастую оно неудовлетворительное.
“
"Если мы говорим конкретно про Ленинградскую область, то многие памятники архитектуры сильно пострадали во время войны (хотя многие после войны восстановили), а в 1990-е пришли в запустение. У многих отсутствуют стены, частично отсутствуют перекрытия, отсутствует кровля. Для реставрации и восстановления в первую очередь нужно провести историко-культурную экспертизу и обследование технического состояния. Для подготовки ГИКЭ понадобится хорошо поработать в архивах, поднять все документы, фотофиксацию, существовавшие когда–либо описания и пр. Но, даже собрав эти данные, вы получаете объект с большим количеством неизвестных, с которыми встретитесь уже в процессе реставрационных работ. Помимо реставрации и воссоздания памятник архитектуры необходимо также приспособить для современного использования, то есть в том числе соблюсти нормы противопожарной безопасности, подключить воду, газ, электричество, канализацию. Сложность — в согласовании и подключении технических условий. Для объектов в Ленинградской области это существенная нагрузка даже с точки зрения поиска точек подключения, подведения мощностей и т. п. Работать с таким проектом согласится не каждый инвестор — окупаемость у него будет очень долгой, например, по сравнению со строительством новых зданий. Хорошая новость в том, что сегодня часть старинных усадеб в Ленинградской области и в других регионах России получают финансирование из госбюджета, их приспосабливают под социальные, образовательные и другие общественные функции", — рассказывает Димитрий Белоконев.
Сейчас в 47-м регионе работы по сохранению проводятся на шести усадьбах, на пяти из которых ведутся за счёт частных инвесторов, ещё на одной — за счёт средств бюджета Ленинградской области, говорят в комитете по сохранению культурного наследия. Рассматривается вопрос об использовании усадьбы баронов Корфов "Ириновка" под реабилитационный центр для участников специальной военной операции. Но здесь до конкретных работ дело пока не дошло.
Часть заброшенных усадеб в государственной собственности могут быть выставлены на торги уже в ближайшее время, но пока что условия продажи не афишируются. По данным комитета, через АО "Дом. РФ" могут попытаться найти инвестора для мызы "Лапинская" в Ломоносовском районе, усадьбы Альбрехта в Кингисеппском и усадьбы, в которой жил мореплаватель Юрий Лисянский, в Гатчинском. Параллельно администрация Агалатовского сельского поселения Всеволожского района рассматривает вопрос об организации публичных торгов по продаже ряда зданий усадьбы Вартемяки графов Шуваловых.
Вариантов приспособления их для современного использования не так много — обычно это загородный отель. Сегодня, когда государство готово финансово поддерживать гостиничные проекты, есть небольшой шанс, что торги пройдут успешно. К тому же, как ожидается, "Дом.РФ" сможет предоставить льготное финансирование по своей программе сохранения объектов культурного наследия, анонсированной в прошлом году.
Под Петербургом старинных дворянских усадеб не так и много, по большей части они строились в Центральной России, рассказывает управляющий партнёр архитектурного бюро "Проксима" Всеволод Яковлев. Возможно, в том числе поэтому работа с ними не поставлена на поток, а механизмы привлечения и взаимодействия с инвесторами не работают как часы. Он считает, что восстановлением исторических усадеб в итоге, скорее всего, будут заниматься не крупные компании, которые тщательно считают экономику проектов и заботятся об окупаемости, а частные инвесторы с небольшим капиталом из разряда энтузиастов. Например, так была приведена в порядок усадьба "Марьино", усилиями хирурга Ильи Слепцова восстанавливается старая финская усадьба под Выборгом и т. п.
В программе передачи объектов "за рубль" есть некоторые риски, обращает внимание Всеволод Яковлев.
“
"Инвестор, который берёт требующий серьёзных вложений памятник по сути бесплатно, не всегда готов трезво оценить объём средств, которые ему предстоит потратить в будущем, — рассказывает Всеволод Яковлев. — В Петербурге есть примеры, когда объекты покупали только из-за низкой цены, начиналось проектирование, становился понятен порядок сметы реставрации и инвестор полностью терял интерес к проекту, пытаясь перепродать права на него. Это плохая история — многие такие здания требуют срочных работ. Когда теряется драгоценное время, состояние объекта ещё более ухудшается".
