Давайте полегче. Спрос на light industrial в Петербурге не стал массовым

Модная промышленность

Объём рынка light industrial в Петербурге, по оценкам IBC Real Estate, сегодня составляет 77 тыс. м2 готовых помещений и 53 тыс. м2 строящихся со сроком ввода в ближайшие год-полтора. С более отдаленным сроком ввода анонсированы проекты на 500 тыс. м2.

"Рынок очень маленький, все проекты — разные. Ставка аренды составляет 12 тыс. руб./м2, цена продажи — 110 тыс. руб./м2. В существующих объектах доступно всего 18% площадей, хотя есть блоки, которые стоят вакантными уже год-полтора. Вакансия по строящимся объектам — 83%, это нормальный показатель, схожий с московским, на начальных стадиях блоки продаются и сдаются плохо. Развитие рынка сегодня сдерживают: высокая стоимость заёмного капитала и высокие ставки по депозитам (компании предпочитают размещать деньги на депозитах, а не вкладываться в недвижимость), новизна продукта (многие компании вообще не знают про такой формат — небольшие и удобные современные производственные помещения с необходимой инженерной подготовкой) и конкуренция со старым фондом, в котором сейчас сидит потенциальная аудитория light industrial", — говорит руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Дмитрий Садовников.

Основной интерес для производственников представляет light industrial в черте города или по крайней мере в хорошей транспортной доступности. Но найти участки под такие проекты в Петербурге не так и просто, а городское правительство интереса к перспективному и востребованному для промышленности сегменту не проявляет, поэтому основной объем проектов заявляется в Ленинградской области.

По итогам 2024 года в Агентство экономического развития Ленинградской области подано 90 заявок на подбор земельных участков, из которых 70 — компаний из Петербурга. В основном, это запросы на участки под промышленность и складскую недвижимость.

"Государственных площадок у нас совсем немного, а те что есть — находятся далеко от Петербурга и не обеспечены инженерной инфраструктурой. Даже на льготных условиях, за "рубль", они не очень привлекательны, поскольку требуют затрат на подключение к сетям, дорожной сети и т.д. Мы не идем по пути некоторых регионов, которые вкладывают средства в собственные индустриальные парки, но можем помочь в другом — ускоряя процессы согласования и привлекая резидентов в проекты. В Ленинградской области в отличие от Петербурга сегодня распространена практика предложения инвесторам объектов частных инвесторов. Сейчас у нас на сопровождении находятся 33 индустриальных парка, по которым за поддержкой или подбором к нам обращаются инвесторы и которые мы предлагаем производственным предприятиям, — рассказала директор АЭРЛО Анастасия Михальченко. — Мы работаем по системе "Зеленый коридор", закрепляя за каждым заявителем персонального менеджера. Он оказывает содействие по всем вопросам — дороги, сети, перевод участка в земли промышленности. Например, мы организуем предоставление ответа на запрос в течение 5-10 рабочих дней, а не 30 (как положено по регламентам), организуем диалог с районными администрациями и пр. Запросы на формат light industrial за последние два-три года существенно выросли, рынок не успевает за спросом. Поэтому, если вы собственник земельного участка и планируете вкладываться в создание light industrial, — обращайтесь, мы в индивидуальном порядке рассмотрим каждый проект".

Успешные примеры light industrial в Петербурге

Проблема light industrial в том, что по нему нет точной градации и определения, считает президент и владелец ГК "Первый базис" Феликс Зборовский.

"Пока light industrial будут называть все что ни попадя, строить и предлагать под этим названием тоже будут "странные" объекты. Например, недавно мне показывали проект площадью 50 тыс. м2 и высотой три этажа. Это точно не light industrial. Свой первый объект на Парашютной мы делали как тестовый, тренировочный. Выработав внутренние стандарты по высоте, площади, инженерной обеспеченности и пр., мы пытались просчитать разные по архитектуре и используемым материалам проекты. Рабочим, наиболее простым и надежным, оказался формат зданий по 1500 м2 с 98% арендопригодной площади, которую есть возможность разделить, чтобы получать блоки от 150 м2. Для него нужен прямоугольный участок площадью 0,5 га. Сама коробка — сборный железобетон и сэндвич панели, возвести её даже в зимних условиях можно за полтора месяца", — рассказал Феликс Зборовский.

Спрос со стороны производственников сейчас превышает предложение, говорит он. Несмотря на кажущуюся простоту и эффективность тиражировать этот опыт практически невозможно — инженерно подготовленных участков рядом с магистралями по адекватным ценам найти сложно. Для развития сегмента нужна поддержка государства, уверен эксперт. В идеале — для совместного освоения территорий, поддержки проектов, как минимум — для синхронизации планов развития города с производственными проектами.

"Инженерные сети — большой пласт работы для застройщиков, электроснабжение — главный вопрос. К сожалению, сейчас ситуация в этом плане не самая приятная. С этого года отменяются льготы, тарифы рассчитываются так, что на плечи заявителя сетевые организации пытаются переложить до 30% обязательств по модернизации сетей. Зачастую заявитель, который нашёл отличное пятно для застройки, "запинается" на стадии подачи заявки на техническое присоединение. По срокам согласования ситуация также в лучшую сторону не меняется", — прокомментировал руководитель проектов ГК "ЭнергоСтройПроект" Никита Желтяков.

"Мы сейчас проектируем объект light industrial в индустриальном парке "Марьино" в Петродворцовом районе и планируем в этом году выйти на стройку. Параллельно с этим изучаем участки в Петербурге и Ленобласти для строительства следующих объектов. Если говорить о формате в целом, считаю, что сейчас идет его апробирование. В Петербурге рынок пока не сформирован, среди разношёрстных промышленно-складских объектов появляются первые качественные здания, которые можно отнести к light industrial. Критериев классификации пока что нет, но, на мой взгляд, ее отсутствие не является препятствием для развития сегмента — сам по себе типовой объект достаточно понятный и со смысловой, и с технической точек зрения. Основной функционал — производство и склад, плюс дополнительные площади для офиса и шоурума", — рассказал заместитель генерального директора ВТБ Девелопмент, руководитель индустриального парка "Марьино" Александр Паршуков.

Неразвитость рынка light industrial в Петербурге, по его мнению, усложнит реализацию площадей в проектах.

"На начальном этапе девелоперам придётся вложиться в продвижение и работу с целевой аудиторией. Многие промышленники смотрят на вопрос приобретения собственных площадей через розовые очки: например, они готовы купить только рядом с метро и по цене 70 тыс. руб./м2, а такого продукта на рынке нет и не будет. В отличие от Москвы, где рынок уже измеряется сотнями тысяч "квадратов", в Петербурге построено небольшое количество разных по формату объектов. Соответственно, у потенциального клиента нет понимания продукта и его стоимости. Но это лишь вопрос времени", — говорит он.

"Классификацию light industrial готовит лидирующая пятёрка консультантов. Делается это в том числе по запросу банков — им сложно оценивать конкретные проекты, с которыми к ним приходят за финансированием, если они не понимают сам продукт. Сейчас light industrial называют помещения абсолютно разного формата. Объект на Парашютной можно назвать классом прайм или премиум, при этом большая часть рынка — более производственно ориентированные проекты с меньшей себестоимостью", — пояснил Дмитрий Садовников.

"Мы часто ориентируемся на Москву, но там практически все крупные производственные проекты сопровождаются льготами — на налог на прибыль, на налог на имущество и т.д. Неудивительно, что у нас каждый второй запрос от производственников сопровождается вопросами о возможных льготах. Это заставляет задуматься о том, когда в Петербурге появится такие же стимулирующие меры для бизнеса", — выступил управляющий партнёр ООО "ФАКТ.ПРОМ" Вадим Денисов. С осени прошлого года ГК строит индустриальный парк на Киевском шоссе, в локации, где ведется активное жилое строительство.

"Уже через 5-10 лет — это будет развитая жилая зона. Наша площадка прилегает к крупной транспортной магистрали и с хорошей доступностью общественного транспорта. Первая линии имеет собственный съезд и хорошую видимость для проезжающего транспорта. Поэтому мы сразу запланировали размещение на ней торгово- сервисной многофункциональной зоны. Но надо было учесть, что на первых этажах будущих жилых комплексов в нашей локации планируется также много коммерции. Поэтому мы искали решение, позволяющее полноценно реализовать все наше преимущество в части ограничений, накладываемых на бизнес при размещении в жилых домах. Наш выбор пал на light industrial — очень гибкий формат, позволяющий объединять в себе функции офиса, производства, склада и шоу-рум", — рассказал Вадим Денисов.

Эксперт пояснил, что каждое здание разделено на независимые блоки по 300 м2, которые при необходимости можно объединять. Универсальность применения, широкий перечень видов разрешенного использования, размещение на первой линии, наличие парковки и необходимых инженерных коммуникаций делают такие помещения очень востребованными в зонах жилой застройки.

"В текущий момент мы уже запроектировали семь таких зданий по 1500 м2, получили разрешение на строительство первого корпуса и планируем приступить к благоустройству и строительству всей зоны в ближайшее время. Сейчас собираем заявки от потенциальных покупателей и резидентов, чтобы можно было на этапе строительства учесть пожелания и добавить дополнительные мощности", — добавил партнёр "ФАКТ.ПРОМ".

"Угадать потребности будущего пользователя крайне сложно. Получив первые вопросы от потенциальных резидентов нашего индустриального парка осенью прошлого года, мы поняли, что запросы у всех сильно различаются. Поэтому, например, мы изменили систему электроснабжения, полностью ушли от классического обеспечения с закладкой какого-то определенного кабеля и формируем пустые магистрали отдельно к каждому юниту, чтобы удовлетворить любой запрос по мощности", — поделился опытом генеральный директор ГК НСК Олег Абрамов.

Что касается классификации, то производственными предприятиями будут востребованы все категории light industrial, которые предложит рынок, — премиального уровня и более простые, в черте города и за КАД. Непосредственно НСК строит пока один объект — индустриальный парк "IP Разметелево" во Всеволожском районе Ленинградской области.

Первая очередь на 16 тыс. м2 будет сдана летом этого года, на вторую сейчас ожидается разрешение на строительство. Проектом подразумевается создание производственных, складских и административных площадей в обособленных юнитах площадью от 800 до 1 тыс. м2. НСК намерена получить для "IP Разметелево" официальный статус индустриального парка в Минпромторге, что позволит ей самой получить ряд льгот, а так же послабления по налогам для резидентов.

"Интерес к проекту со стороны резидентов растет пропорционально степени готовности объекта. В отличие от рынка жилья покупатели индустриальной недвижимости предпочитают заключать сделки ближе к вводу объекта в эксплуатацию", — говорит Олег Абрамов.

В планах компании — создать несколько индустриальных парков.

"Развитие рынка сегодня останавливает не дорогая земля или ее отсутствие — земли полно. Было бы для кого строить. У 100% приходящих к нам вопрос: как там с промышленной ипотекой, какие есть меры поддержки от государства, от субъекта?", — подытожил Олег Абрамов.