Ипотека на больничном: покупка жилья станет дороже и сложнее

Ипотечному рынку предрекают период охлаждения после отмены льготной ипотеки. "Деловой Петербург" узнал у экспертов, к чему готовиться покупателям в ближайшее время и что может вывести отрасль к "выздоровлению" в дальнейшей перспективе.

"Пару лет "поболеем" на рынке ипотеки, чтобы привести рынок в нормальное состояние. "Болеть" будем все вместе — будет дальше нарушаться доступность жилья, девелоперам будет тяжело и банкам будет непросто", — предупредил на этой неделе коллег, партнёров и клиентов глава Сбербанка Герман Греф.
Он сравнил действовавшую до 1 июля программу льготной ипотеки с длительным приёмом допинга, который приносит больше вреда, чем пользы. По словам Грефа, из-за её неоднократного продления доступность жилья упала на 10%.

Больше не выгодно: почему закрыли программу льготной ипотеки

Льготная ипотека на покупку жилья в новостройках вводилась как "антиковидная" мера и её привлекательность была существенной, но только на первых порах.
"В апреле 2020 года ипотечный платёж снизился в среднем по России на 15%. При этом темпы роста стоимости квадратных метров резко увеличились, тем самым сокращая выгоду для покупателя. Если ещё в январе 2020 года средняя стоимость ипотечного кредита составляла 2,4 млн рублей, то на конец прошлого года она уже превышала 4,2 млн рублей", — напоминает член Генсовета "Деловой России", руководитель подкомитета по малоэтажному строительству и ИЖС "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья с первого квартала 2020 года по конец 2023 года выросла на 96%, приводит эксперт данные Росстата.
По данным вице-президента по маркетингу и продукту Группы RBI Михаила Гущина, за первые 6 месяцев 2024 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 3–8% в зависимости от сегмента.
"В эконом-классе цена метра превысила 200 тыс. рублей, в бизнес-классе — 400 тыс. рублей. В комфорт классе сегодня она составляет в среднем 278 тыс. рублей за квадратный метр. В основном рост цен пришёлся на второй квартал, на май-июнь, что связано во многом с ростом спроса на фоне завершения льготной ипотеки с господдержкой под 8%", — рассказал топ-менеджер застройщика.
В среднем за месяц в первом полугодии 2024 года девелоперы продавали по 160–170 тыс. квадратных метров, общий объём продаж – около 1 млн. кв. метров, что на 14% выше аналогичного показателя за 2023 год.
Льготную ипотеку ввели в апреле 2020 года во время пандемии для поддержки строительной отрасли. Первоначально ставка на покупку жилья в новостройках составляла 6,5%, первоначальный взнос — 20%, а максимальный размер кредита — 8 млн рублей для Москвы и Петербурга и до 3 млн рублей — в других регионах. Условия программы несколько раз "перенастраивались". К моменту её завершения ставка составляла 8%, первоначальный взнос вырос до 30%, а максимальный размер займа для всех регионов, включая Москву и Петербург, установили на уровне 6 млн рублей.

Дешёвой ипотеки не будет: к чему готовиться покупателям жилья

Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от уровня ключевой ставки. Эксперты и участники рынка считают вполне реальным её повышение с нынешних 16% до 18%.
Покупателям нужно настраиваться на то, что дешёвой ипотеки не будет ещё долго — минимум полтора года, уверен руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
"По прогнозу регулятора, ключевая ставка останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. Психологически приемлемой для заёмщиков является ипотечная ставка в 12% и ниже, значит, ключевая в этом случае должна быть 10% и ниже, а такой уровень ключевой ставки мы увидим не скоро", — поясняет эксперт.
"Если говорить о классической ипотеке на первичном рынке, то в ближайшее время она будет для большинства населения с двузначной ставкой и первоначальным взносом не менее 30–35%", — высказывает схожую точку зрения коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко.
Кроме того, ипотеку будет взять сложнее и в связи с ужесточением условий выдачи.
"Если долговая нагрузка заёмщика превышает 50%, то в кредите будет отказано. Едва ли не единственным вариантом для приобретения жилья остаётся увеличивать количество созаёмщиков. Это же касается изменения требований банков к объёмам первоначального взноса. Ряд финансовых учреждений уже поднял его с 30% до 40% и выше", — указывает Владимир Прохоров.
По его оценке, если ключевая ставка вырастет до 18%, то ипотечные ставки могут подняться до 22–24%. При этом при уже существующей среднерыночной ставке по ипотечным кредитам в 18–20% наблюдается просадка спроса на жильё порядка 17%.

Когда восстановится спрос на ипотеку

В дальнейшем снижении спроса на ипотеку не сомневаются ни банкиры, ни застройщики, ни аналитики. Сильнее всего он сократится в сегменте комфорт- и бизнес-классов, так как доля ипотеки там была наибольшей, полагают в консалтинговой компании Nikoliers. В меньшей степени это коснётся премиальных сегментов, где зависимость от ипотеки минимальна.
"Однако по мере адаптации застройщиков и покупателей к новым реалиям работы, спрос стабилизируется, во-первых, за счёт возвращения сезонной активности осенью, а также за счёт разработки новых предложений от банков и девелоперов", — полагают аналитики Nikoliers.
По оценкам Сбербанка, к концу года объёмы выдач займов будут сопоставимы с маем-июнем 2024 года.
"Таким образом к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будет оформлено 1,5 млн сделок", — заявил на днях первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царёв в кулуарах Финансового конгресса Банка России.
В Сбере полагают, что в ближайшие полгода доля льготных программ в объёме выдач по всему рынку ипотеки в РФ будет составлять 56–58%, что всего на 16% ниже значений первого полугодия 2024 года.

Какие льготные программы и предложения сохраняются

Спрос на рынке жилья будет поддерживаться существующими льготными программами от государства. В России продолжают действовать IT-ипотека, военная, дальневосточная и арктическая программы, а также появившиеся с января 2024 года программы ипотеки под 2% в новых регионах: ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областей.
Заявки на оформление семейной ипотеки принимаются по прежним условиям. Но сделки по заявкам, принятым с 1 июля, могут быть проведены после утверждения новых параметров госпрограммы, которые сейчас разрабатывает правительство.
"Не исключено, что в скором времени могут появиться и новые адресные программы. Ещё в прошлом году президент РФ Владимир Путин ставил задачу правительству разработать ипотечную программу для учителей", — полагает коммерческий директор СК DOGMA Людмила Зайченко.
После сворачивания программы господдержки застройщики и клиенты продолжат активно использовать оставшиеся на рынке программы, согласен Михаил Гущин. Однако он полагает, что полностью заместить программу господдержки не получится, так как её доля в спросе составляла 43% от всех льготных программ.

Меньше новых проектов: чего ждать от застройщиков

По мнению собеседников "Делового Петербурга", в изменившихся условиях застройщики сократят количество новых проектов и начнут пересматривать финансовые модели.
"Застройщики будут предлагать различные акции и скидки, программы рассрочки с гибкими условиями платежа, программы трейд-ин, которые позволяют обменять свою текущую недвижимость на новую с дополнительными скидками или преимуществами, а также субсидирование процентных ставок, что позволит снизить ежемесячный платёж", — уверена преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.
Участники рынка считают, что локомотивом продаж на первичном рынке в ближайшее время станут совместные программы девелоперов и банков. Такие программы позволят снизить ежемесячный платёж для покупателя и сумму переплат по кредиту относительно "классической" ипотеки.
Аналитики Nikoliers полагают, что девелоперы будут привлекать платежеспособных покупателей за счёт нескольких инструментов. Среди них траншевая ипотека, субсидированная ипотека с неоднородными ставками: например, с возможностью получить ставку в 8% на срок до 5 лет с последующим переходом на рыночную ставку или рефинансированием. Также активно будут использоваться рассрочка и "точечные" скидки.

Какими будут новые драйверы рынка жилья

Для стабильного спроса на рынке жилой недвижимости нужны новые инструменты и подходы, уверены эксперты.
Спрос будут формировать более избирательные клиенты, которые смогут "потянуть" высокую ипотечную ставку, прогнозирует основатель Архитектурной мастерской Da Максим Долгов. Покупатели будут выбирать продуманные, комфортные планировки, оценивать жилые комплексы с точки зрения архитектурного облика и благоустроенности прилегающей территории. Можно ждать и увеличения средней площади квартир.
Архитектор уверен, что основные объёмы строительства будет уходить в пригороды. Будет расти спрос на качественные проекты ИЖС с достаточной инфраструктурой и в транспортной доступности от города.
"Но и спрос на эконом-сегмент остается высоким, поэтому могут появиться "новые старые форматы": дуплексы, коммуналки, тем более среди молодёжи активно развита шеринг-экономика. Это могут быть современные квартиры на 2–3 хозяина с общей кухней и зоной отдыха", — добавляет собеседник "ДП".
Также, по мнению эксперта, возможна оптимизация стоимости строительства за счёт применения дешёвых стройматериалов, доступных конструктивных решений, дальнейшей цифровизации, перехода к комплексным проектам развития территории.