Рентные инвесторы снижают сумму вложений, покупая иные типы недвижимости.
После галопирующего роста цен на жилую недвижимость инвесторы с накоплениями 5–10 млн рублей оказались перед выбором: переложить деньги в банк или попытаться найти схожую с жильём доходность. И рынок стал предлагать альтернативные варианты, различные подвиды коммерческой недвижимости.
С традиционных офисов, торговых площадей или помещений свободного назначения спрос стал смещаться на ранее менее востребованную недвижимость на вторичном рынке: подвальные или мансардные, различные встроенно-пристроенные помещения.
Девелоперы также стали формировать лоты, ориентированные на жильцов будущих ЖК, — колясочные, кладовочно-складские боксы (стандартной площадью 1–3 м 2 ), машино-места в паркингах "для малолитражек" (менее 20 м2 ), фактически пригодные исключительно для размещения мотоциклов. Выходят в продажу и офисы небольшими блоками в строящихся или реновируемых бизнес-центрах (5–50 м2 ).
Из такой недвижимости можно извлекать рентный доход чуть выше, чем при аренде жилья. По оценкам NF Group, средняя арендная доходность коммерческих помещений в жилых комплексах в столичных регионах составляет 8–10% годовых. В текущих условиях при высоких ставках по ипотеке или залоговых кредитах, а также стоимости 1 м2 жилой недвижимости доходность жилой недвижимости колеблется на уровне 5–8 %. С другой стороны, затраты на обслуживание нестандартных коммерческих помещений минимальны: условная колясочная или "мотоцикло-место" не требуют постоянных вложений. Среди сложностей такой инвестиции — отсутствие льготных кредитных программ, нестабильность денежного потока, правильный подбор арендатора и минимальные рентные платежи.
Как правило, малоформатные и низколиквидные помещения в ЖК собственники предлагают использовать под места временного хранения вещей, мини-офисы или микрозаведения общепита. Как дополнительный вариант получения прибыли — предоставление помещений под нужды регистрации нового бизнеса.
Впрочем, из-за ошибок в планировании не каждому инвестору в нестандартные помещения удаётся получить прибыль. Ставка аренды в зависимости от локации, формата помещения, его состояния может оказаться равна затратам на коммунальное обслуживание. В таком варианте инвесторы рассчитывают на доход от возврата исключительно благодаря росту цен.
Появляются и варианты инвестиций "вскладчину", когда объединяются два–три инвестора и приобретают коммерческое помещение или для собственных нужд, или для извлечения прибыли. При таком подходе удаётся увеличить метраж приобретаемой площади. Примечательно, что при меньших затратах и денежных потоках доходность от инвестиций в небольшие коммерческие помещения больше доходности от покупки и сдачи в аренду квартиры.
Стоит отметить, что в России, особенно за пределами Москвы, такие объекты приобретают в основном конечные пользователи, то есть для личных нужд. И при желании их реализовать сроки экспозиции могут быть достаточно длинными. А возможность быстро выйти из актива — важная характеристика для профессионального инвестора.
