Паевые фонды переживают бум инвестиций, привлекая средства как профессиональных, так и неквалифицированных инвесторов.
На сегодняшний день в России зарегистрирован 2541 паевой инвестиционный фонд (ПИФ), 2163 из которых — это закрытые паевые инвестиционные фонды (по данным инвестиционной группы "РВМ Капитал").
До 2021 года наблюдался тренд на сокращение количества управляющих компаний — в силу проводимого на тот момент Банком России курса на повышение прозрачности рынка коллективных инвестиций и доверительного управления, рассказывает генеральный директор "РВМ Капитал" Феликс Блинов. В итоге с рынка ушли no–name компании, которые не отвечали требованиям законодательства, но, жёстко демпингуя, задавали нижнюю планку стоимости, отмечает он. Сегодня в связи с жёсткой политикой ЦБ РФ сомнительные игроки на этом рынке не задерживаются, говорит Михаил Костромин. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость в России, приобретённую в состав ЗПИФов, по итогам прошлого года превысил 33 млрд рублей — это рекордный показатель последних лет, рассказывает Феликс Блинов. Только в I квартале 2024 года вложения в ЗПИФ превысили 19 млрд рублей, что сопоставимо с ежегодными значениями 2019–2022 годов, сообщает Михаил Костромин.
Росту популярности ЗПИФов не мешают даже высокие ставки по депозитам. "Мы прогнозируем продолжение перетекания денежных средств из депозитов в недвижимость и, как следствие, рост сегмента ЗПИФ на уровне 80–100 млрд рублей в 2024 году", — рассказывает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова.
Кто скрывается в ЗПИФах
Через фонды собираются средства как квалифицированных, так и неквалифицированных инвесторов. Последние могут стать пайщиками, нажав несколько кнопок на своём смартфоне. "Пропорцию хорошо рассматривать на примере айсберга, где его верхушка — это фонды для неквалифицированных инвесторов, а большая подводная часть — фонды для “квалов”. Из 12,8 трлн рублей общей стоимости чистых активов паевых фондов только 1,8 трлн находится в фондах для неквалифицированных инвесторов, — это менее одной шестой", — рассказывает Феликс Блинов. При этом количество фондов для неквалифицированных инвесторов в России растёт. По итогам 2023 года оно выросло по сравнению с 2022–м на 97% — до 588.
"Существенный перевес в пользу фондов для квалифицированных инвесторов связан с тем, что данный инструмент обладает высокой популярностью у состоятельных физических лиц и крупных организаций, которые используют его для структурирования своих активов. С начала 2021 года объём ЗПИФов для квалифицированных инвесторов вырос на 191% (прирост стоимости чистых активов — 7,3 трлн)", — говорит управляющий по коммерции УК "Современные фонды недвижимости" Руслан Надров. В этом случае речь идёт не о коллективных инвестициях в недвижимость, а о выборе ЗПИФа одним или несколькими инвесторами. Такой выбор обусловлен прежде всего тем, что фонды не раскрывают имена пайщиков и имеют достаточно выгодный налоговый режим.
Но широкому кругу лиц формат ЗПИФов интересен не столько как возможность скрыть конечного владельца, а скорее как инструмент для вложений в недвижимость, позволяющий инвестировать в крупные ликвидные объекты с относительно небольшой суммой. Только за IV квартал прошлого года количество пайщиков инвестиционных фондов увеличилось на 1 млн, достигнув рекордного показателя 10,9 млн человек, рассказывает Феликс Блинов. Во многом на это повлияла отмена "входного билета" в закрытые фонды недвижимости, куда теперь можно инвестировать любые суммы, говорит он. Ранее минимальный порог составлял 100 тыс. рублей. В результате стоимость чистых активов (СЧА), приходящаяся на физических лиц, почти достигла половины совокупной СЧА ПИФ.
"Мы видим существенный интерес со стороны частных инвесторов, который можно заметить по динамике роста СЧА в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов. За последние 3 года объём чистых активов таких фондов вырос более чем на 60% и достиг 644 млрд рублей", — говорит Руслан Надров.
Сколько можно заработать
Доходность фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов, выше, чем у общедоступных фондов. Более широкий объём активов, доступный "квалам" в рамках инвестиционной декларации, позволяет приобретать объекты на этапе строительства, что делает инвестицию в актив более рентабельной, считает Руслан Надров.
В среднем неквалифицированный инвестор может рассчитывать на доходность от 10%, квалифицированные ориентируются на 13–18%, говорит Феликс Блинов.
По данным PARUS Asset Management, наибольшую среднегодовую доходность от арендных платежей показали ЗПИФы складской недвижимости (10–14% годовых), далее идёт офисная (7–9%) и торговая (1–5%) недвижимость. Профессиональные управляющие показывают результаты значительно выше рынка — до 15–25% в складской недвижимости и до 10–20% в торговой и офисной. Среднегодовая доходность с учётом роста стоимости актива по рынку ЗПИФов недвижимости по итогу I квартала 2024 года — в диапазоне 10–23% годовых, сообщает Елена Михайлова.
Куда инвестируют фонды
В 2023 году около половины объёма инвестиций в фонды пришлась на объекты торговой недвижимости, что было обусловлено в первую очередь выходом на рынок активов, ранее недоступных для покупки и реализуемых иностранными инвестиционными фондами и собственниками, рассказывает партнёр консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик. При этом традиционно в рамках ЗПИФов приобретаются преимущественно объекты складской недвижимости — взрывной рост ставок, наблюдавшийся на рынке после 2020 года, и рекордно низкие показатели вакантности, связанные с ростом спроса, сделали данный сегмент одним из наиболее популярных среди ЗПИФов, отмечает он.
"Исторически складской и офисный сегменты пользуются повышенным спросом, поскольку предоставляют долгосрочный и стабильный во времени денежный поток от сдачи в аренду. Инвестирование в торговый же сегмент предполагает более активное вовлечение управляющей компании в операционный бизнес", — комментирует Станислав Бибик.
В последние пару лет всё больше инвесторов приобретают складские комплексы, используя ЗПИФы, добавляет руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев. Есть игроки, выбирающие стратегию самостоятельного строительства объектов при участии девелопера с нуля с их последующим наполнением. Например, УК "Фортис Инвест" в таком формате реализует первый складской проект в Шушарах "Фортис 11" (при этом у неё есть достаточно большой пул других уже готовых активов).
"При таком подходе на фоне постоянного роста рыночных ставок и стоимости строительства появляется возможность увеличения доходности для инвесторов. Эта модель позволяет не только контролировать процесс возведения склада, но и оптимально адаптироваться к изменениям на рынке, максимизируя потенциал инвестиций", — говорит Илья Князев.
Потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость в России огромен, считает Елена Михайлова. "Мы всё ещё сильно отстаём от многих стран по показателям обеспеченности населения площадями коммерческой недвижимости. Так, например, в России 299 м2 складской недвижимости на 1 тыс. жителей. Это почти в 1,5 раза меньше, чем в Китае (400 м2), в 3 раза меньше, чем в Польше (700 м2), в 5 раз меньше, чем во Франции (1100 м2) и в десятки раз меньше, чем в США и Германии (3500 и 4200 м2)", — говорит она.
