Инвестиции в рынок недвижимости Петербурга бьют рекорды. "ДП" отследил крупнейшие сделки на рынке по итогам 2023 года.
Объём инвестиций в существующие объекты и земельные участки под девелопмент по итогам 2023 года составил 190 млрд рублей (данные Nikoliers). Это на 76% больше, чем в 2022 году, и на 21% — чем в 2021–м. Рекордные результаты за всю историю наблюдений зафиксированы в категории коммерческой недвижимости — 79 млрд рублей. На участки под строительство девелоперы за год потратили 112 млрд рублей, это на 51% больше, чем годом ранее.
Высокая инвестиционная активность объясняется продолжающимся уходом с российского рынка иностранных компаний. Спрос на их недвижимость — ажиотажный, во многом потому что иностранцам принадлежат зачастую уникальные и высоколиквидные активы. Также, по словам консультантов, на рынке отмечается встречное движение — рост инвестиционной активности среди отечественных игроков. В их числе — те, кто ранее не был замечен в интересе к коммерческой недвижимости. Сенсационной с этой точки зрения, например, является продажа ТРЦ "МЕГА" Газпромбанку. Большое количество сделок проходит с конечными пользователями, доля таких транзакций существенно выросла. Это говорит о появляющихся "лишних" деньгах, а также о том, что недвижимость для всех категорий инвесторов продолжает оставаться самым надёжным и устойчивым вложением.
Самые заметные продажи касаются портфельных сделок, в периметр которых входили объекты по всей стране. В первую очередь речь идёт о продаже 14 ТРЦ "МЕГА" общей площадью 2,3 млн м2, включая ТРЦ "МЕГА Парнас" и ТРЦ "МЕГА Дыбенко" общей площадью 290 тыс. м2. Продавцом выступила шведская Ingka Centres, покупателем — Газпромбанк. Рыночная стоимость объектов составляла, по оценкам консультантов, порядка $5 млрд — рекордная для российского рынка сумма. Однако, поскольку речь идёт о продаже активов компании из недружественного государства, которая требовала одобрения правительственной комиссии, дисконт по ней должен был составить 50%. В итоге можно говорить о сумме $2,5–3 млрд, из которых на петербургские объекты пропорционально площади приходится $250–300 млн.
Вторая по стоимости сделка на рынке коммерческой недвижимости также касается торгового сегмента. В мае чешская PPF Real Estate продала ТЦ "Невский центр" на углу Невского проспекта и улицы Восстания площадью 91 тыс. м2. Стоимость сделки оценивается в 10–12 млрд рублей. Объект приобрёл ЗПИФ "Тетис капитал", который, как полагают участники рынка, связан с компанией "Аптекарский", владельцем ТРК "Авеню", "Владимирский пассаж" и "Космос".
К топ–3 сделок относится ещё одна портфельная продажа — в начале года Cosmos Hotel Group (АФК "Система") приобрела у норвежской Wenaas Hotel Russia AS десять отелей, включая расположенные в Петербурге Park Inn by Radisson Pribaltiyskaya, Park Inn by Radisson Pulkovskaya, Park Inn by Radisson Nevsky, Radisson Blue Royal Hotel, Park Inn By Radisson Pulkovo, Olympia Garden Hotel. Общая сумма сделки оценивалась в 203 млн евро. Балансовая стоимость петербургских отелей, по данным "Контур.Фокус", составляет около 7,5 млрд рублей.
Одно из важнейших событий в офисном сегменте — продажа бизнес–центра Pulkovo Sky площадью 76 тыс. м2, арендуемого "Газпромом". У финских владельцев EKE Finance Oy и Vicus Oy объект приобрёл армянский фонд Balchug Capital Давида Амаряна, который ранее не был представлен на рынке недвижимости Петербурга. Эксперты называют эту сделку крупнейшей в офисном сегменте Петербурга за всю историю рынка. Её стоимость могла составить порядка 6 млрд рублей.
Сопоставимую сумму, порядка 5–6 млрд рублей, как считают участники рынка, заплатила торговая сеть "Петрович" за активы международной IT–компании JetBrains. В периметр сделки вошли два готовых бизнес–центра площадью 30 тыс. м2 на Приморском проспекте рядом с ТРК "Питерлэнд" и участок под строительство нежилого объекта.
Важное событие в жилом сегменте — продажа шведской компании Bonava российскому застройщику ФСК за 50 млн евро. Новый собственник получил портфель земельных участков под застройку в разных районах города, включая площадки на улице Матроса Железняка, 41, на пересечении улиц Ольги Берггольц и Пинегина, на улице Ткачей и пр.
Следующую строчку рейтинга крупнейших сделок занимает продажа здания гостиницы SO St. Petersburg (пять звёзд) стоимостью около 4 млрд рублей. Премиальный объект принадлежал Алексею Говорунову, сыну экс–вице–губернатора Петербурга и экс–руководителя администрации губернатора Петербурга Александра Говорунова. Новым владельцем стало АО "Вознесенский проспект".
Участки под застройку регулярно попадают в списки крупнейших сделок на рынке, однако в 2023 году в Петербурге прошла одна очень примечательная сделка — по участку для строительства школы на 1650 учеников. Фонд поддержки социальных инициатив "Газпрома" летом приобрёл 9,3 га на намыве Васильевского острова у турецкой Renaissance Development. Земля, по оценкам брокеров, обошлась структуре "Газпрома" в 4 млрд рублей. Для сравнения: примерно такую же сумму за участок под строительство жилья в той же локации (на Шкиперском протоке, 16–18) площадью 3,8 га заплатила компания "Самолет" компании "Газпромбанк инвест". В этом же диапазоне прошла ещё одна сделка на Васильевском острове — "Строительный трест" купил у "Группы ЛСР" 6 га на Шкиперском протоке, 19, тоже под строительство жилья.
Складской сегмент также заявил о себе в прошлом году. Весной зарубежная компания Logicor продала свой единственный российский актив — комплекс "Вэйлкорп" площадью 41 тыс. м2 на Московском проспекте. Покупателем стала российская Central Properties, которой принадлежит портфель коммерческой недвижимости по всей стране. По подсчётам брокеров, стоимость "Вэйлкорпа" могла составить порядка 2 млрд рублей. Примечательно, что объект был передан ЗПИФ Parus Asset Management, который занимается привлечением коллективных инвестиций.
Крупнейшая сделка по земельным участкам в чистом виде — покупка Setl Group 933 га в Каменке у ГК Nordest. По предварительным расчётам, здесь можно будет построить жилой квартал площадью 4 млн м2, который станет одним из крупнейших девелоперских проектов в Петербурге. Участники рынка уверены, что сделка была безденежной, а продавец в итоге получит долю в проекте.
Ожидается, что в 2025 году обновить рекорды 2024–го у инвесторов в недвижимость в Петербурге получится вряд ли. Причины — снижающееся количество иностранных активов, высокая ключевая ставка и т. п. Впрочем, стоит отметить, что на рынке ещё остались высоколиквидные активы, принадлежащие иностранцам, по которым сейчас ведутся переговоры. Часть крупных сделок 2024 года уже заключена. Так, в феврале стало известно, что связанная с "Газпромом" компания приобрела у банка "Санкт–Петербург" проект реконструкции гостиницы на Марсовом поле примерно за 6,5 млрд рублей, прямо сейчас идут переговоры о продаже завода Bosch в Стрельне, стоимость которого оценивается примерно в $20 млн, в конце прошлого года появились слухи о возможной продаже АО "Почта России" Главпочтамта в центре Петербурга и пр.
Скорректировать прогнозы брокеров, очевидно, могут и очередные "чёрные лебеди", влияние которых на поведение инвесторов предсказать по опыту прошлых лет крайне сложно.
