Попытки петербургских застройщиков выйти на московский рынок часто заканчивались неудачами. Да, цены на столичном рынке выше, но и затраты существенно больше.
"Деловой Петербург" на примере основных петербургских застройщиков оценил плюсы и минусы разных стратегий — путаться, успеть везде или сосредоточиться на одном регионе.
Мне в Москву, срочно
Петербургские компании всегда стремились в Москву. Но в большинстве случаев не очень удачно. Пока на столичном рынке плотно закрепились лишь два девелопера, которые, впрочем, вышли туда ещё в начале нулевых. Это "Группа ЛСР", которая создала московское подразделение в 2001 году.
"Эталон" свой первый проект в столице начал в 2006 году. Правда, после покупки в 2019 году АФК "Системой" "Эталон" сложно назвать петербургской компанией. Если раньше он был одним из ключевых игроков, то сейчас не всегда попадает в топ основных застройщиков как по объёмам строительства, так и по выручке.
После было несколько заходов в попытках освоиться со стороны других игроков. РСТИ построил в столице один жилой комплекс премиум-класса Eleven. Несколько лет назад компания обещала, что не будет останавливаться и представит несколько новых проектов в обоих городах, но пока их нет.
Холдинг Legenda Василия Селиванова пытается выйти на рынок Москвы с 2019 года. Но заявить о реальных успехах удалось только в прошлом году, когда девелопер стал младшим партнёром масштабного многофункционального проекта развития территории Северного речного порта на Ленинградском шоссе в Москве, который реализуют ГК "Кортрос", Capital Group. На этом, пожалуй, всё.
Много и дорого
По словам президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, петербургских застройщиков привлекает масштаб московского рынка: "Он огромный. С присоединением Новой Москвы площадь города увеличилась в 2,5 раза. Это очень большая площадь под застройку, и Новая Москва развивается космическими темпами. Поэтому, конечно же, здесь большой объём строительства". Дополнительным фактором стала масштабная программа реновации, затеянная мэрией в 2017 году и также требующая исполнителей. "И, конечно, платёжеспособный спрос, который высасывает деньги со всей России. Все едут в Москву, инвесторы вкладываются в неё и по-прежнему считают самым привлекательным регионом", — добавляет Ирина Радченко.
Что касается цен, то в Петербурге маржа застройщиков всегда была ниже московской. Отчасти поэтому не все явления москвичей на петербургский девелоперский рынок были удачными — уровень рентабельности, по всей вероятности, их не слишком удовлетворял.
Движение из Петербурга в Москву было не всегда успешным, поскольку, несмотря на всю привлекательность, Москва — специфический регион со своими уникальными, давно выстроенными градостроительными процессами. Конкуренция здесь огромна, затраты — высокие, в том числе на начальных стадиях, например на приобретение участка под строительство. "Мы неоднократно смотрели и считали пятна в Москве и окрестностях. Да, всё круто, цены в 2 раза больше, чем в Петербурге. А начинаешь внимательно смотреть — тут затраты, тут надо заплатить за изменение вида разрешённого использования участка, здесь надо офисный центр построить. И получается, что затрат и времени уйдёт на проект много, а результат будет мизерный. Проще купить хороший участок в Петербурге за треть цены московского и построить хороший и качественный проект", — говорит один из застройщиков.
Дома и кирпич радуется
Несмотря на то что петербургский рынок меньше московского, последние лет десять он стал очень конкурентным. Много компаний, много разных проектов, и все бьются за покупателей, у которых не так много денег, как у москвичей.
Но при этом, как говорят участники рынка, стратегия не захвата новых регионов, а лидерства в родном также имеет свои плюсы. Например, в Петербурге первым в России стартовал проект комплексного развития территории. В 2007 году Setl Group приобрела бывшие колхозные земли рядом с деревней Кудрово. Здесь девелопер реализовал проект "Семь столиц", где каждый квартал архитектурно напоминал какую-либо европейскую столицу. В 2010 году это была одна из возможностей купить недорогое и качественное жильё, и, как рассказывают участники рынка, после того как кризис немного поутих, спрос на жильё в Кудрово и Мурино превысил все ожидания. Цены на жильё в Кудрово выросли с 50 тыс. до 190 тыс. рублей за 1 м2.
ЖК "Семь столиц", архив "ДП"
"Семь столиц" положили начало застройки не только Кудрово, но и остальной территории "Нового Петербурга". А выход и создание нового сегмента жилья помогли компании быстро нарастить объёмы строительства без выхода в новые регионы.
"На своём рынке лучше чувствуешь конъюнктуру, понимаешь, что требуется покупателю, какое жильё он хочет. Пример Setl Group с Кудрово подчёркивает правильность стратегии одного региона", — говорит Андрей Вересов, независимый эксперт рынка недвижимости.
С видом на воду, а не в небо
Как говорят эксперты, если сравнивать рынки строящейся недвижимости Петербурга и Москвы, преимущество Северной столицы — в необходимости реализовать интересные проекты. "В Москве сейчас все проекты в целом одинаковы — покупаешь участок и ставишь там небоскрёб. Все различия между проектами — во внешнем виде и количестве этажей. Петербург в этом смысле город, который заставляет хорошо подумать, ведь ограничения по высоте застройки — 27-40 м", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Как отмечают эксперты, один из самых интересных проектов в центре Петербурга — Imperial Club архитектора Никиты Явейна, который невероятно точно вписал его в историческое окружение Васильевского острова. Современный жилой комплекс высотой от 4 до 9 этажей создан по принципам и законам, которые заложил в развитие острова сам Доменико Трезини. Участок застройки разделён продольными и поперечными внутренними улицами-променадами с соблюдением размерности, предложенной в своё время Трезини. Одна из внутриквартальных улиц задумана как продолжение упирающейся сейчас в тупик 24-25–й линии и открывает не существовавшую ранее перспективу на водную гладь Невы.
По словам Сергея Бобашева, именно историчность места и качественные решения вызывают интерес к петербургским проектам у жителей столицы. "Традиционно примерно 20% премиальной недвижимости приобретают москвичи, которые стремятся в Петербург", — говорит эксперт.
Время меняет проекты
Сейчас у покупателей жилья опять меняются приоритеты. Если 5-7 лет назад было достаточно просто жилья в спальном районе, то теперь растёт спрос на комфорт и качественную среду.
"Одним из новых трендов на первичном рынке недвижимости стало строительство жилья малой этажности. Оно всегда ассоциировалось с комфортом, пандемия же поставила вопрос ребром: квартира должна быть местом и для работы, и для отдыха, и для занятий спортом", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
Эксперты во всём мире считают оптимальным, когда порядка 30% общего городского жилого фонда занимают объекты малоэтажного строительства. Растёт спрос на такое жильё и в России, особенно резко в последние 2 года.
При этом в Москве и области таких проектов практически нет. В Петербурге же осваиваются локации практически у самых границ Северной столицы с областью: Пулковское, Красносельское, Петергофское шоссе, Колпино и пр. "В структуре спроса подавляющее большинство квартир (83%) реализовано в городских малоэтажных ЖК", — поясняет Ольга Трошева.
Малоэтажное жильё воспринимается покупателями как более комфортное и экологически благополучное по сравнению с проектами комплексной высотной застройки: люди устали от так называемых "человейников", их привлекают безопасность и приватность. Если раньше доля объектов не выше пяти этажей в городских районах была на уровне 5-8%, то в 2021 году и в I квартале 2022-го — 12%. По агломерации доля квартир в малоэтажных многоквартирных жилых комплексах составила 10%.
