Им сносу нет: Смольный увлёкся борьбой с самостроями

07:2111 сентября 202307:21

13474просмотров

07:2111 сентября 2023

А. Лобановский, Д. Дмитриева, Е. Рязанова

Несмотря на регулярные кампании по ликвидации незаконно построенных на городской земле объектов, меньше их не становится. При этом борьба с самостроем иногда создаёт проблемы и легальному бизнесу.

Согласно опубликованным отчётам комитета по контролю за имуществом (ККИ), за три летних месяца в городе была освобождена от нелегальных объектов территория, "равная площади 80 футбольных полей" (более 570 тыс. м²). Постройки сносили во всех районах города. Демонтировались объекты самого разного назначения: автостоянки, конструкции в промышленных зонах, строения, ограждения, полусферы, шлагбаумы и др. Но больше всего под снос попало именно коммерческих объектов: незаконных летних кафе, ларьков, павильонов и т. д. Особого упоминания удостоился снос трёхэтажного ресторана "Максим" в Курортном районе. Общая площадь здания — более 1,2 тыс. м².

Эхо девяностых

Проблема самостроя в Петербурге уходит своими корнями в 1990–е годы, когда система регулирования строительного рынка только формировалась. Впрочем, и в начале 2000–х даже крупные компании не гнушались начинать стройку до официального получения соответствующего разрешения. "Подчас быстрее построить, чем получить полный пакет согласований", — признавала в 2008 году губернатор Петербурга Валентина Матвиенко.

В 2000–х годах распространилась следующая схема: предприниматели получали участки в аренду под размещение нестационарных торговых объектов, но строили там полноценные здания. Именно так был построен в середине 2000–х ресторан "Максим" в Репино, а также ещё ряд заведений на берегу залива.

Не считая рейдов

Как рассказали "ДП" в ККИ, непосредственно сносом нелегальных объектов занимается находящееся в ведении комитета Санкт–Петербургское государственное казённое учреждение "Центр повышения эффективности использования государственного имущества". Оно работает на основании полученных заявок.

"Заявка на освобождение земельного участка формируется на основе акта обследования, в котором устанавливается факт незаконного размещения элементов благоустройства. Акт обследования составляется сотрудниками комитета и содержит информацию о времени проведения обследования, точном месте расположения объекта и иных обстоятельствах. Приложением к акту являются материалы фотофиксации, подтверждающие выявленные нарушения. В случае неисполнения пользователем предписаний о необходимости добровольного освобождения такого земельного участка учреждением проводятся мероприятия по принудительному освобождению земельного участка", — пояснили в пресс–службе ККИ.

Кроме того, в городе регулярно проводятся рейды по борьбе с нелегальной уличной торговлей, которые помимо ККИ организует ещё и комитет по вопросам законности и правопорядка, а также администрации районов. Но тут дело зачастую ограничивается оформлением административных протоколов.

Лента новостей

Только бизнес новости

13:14Катастрофическая нехватка площадей зафиксирована на рынке складов в России

12:51Замглавы комитета по инвестициям Петербурга останется в СИЗО до 3 декабря

12:29Школьник из Петербурга попал в реанимацию после поджога бочки с ацетоном

12:07Аксаков: закон о жилищно-накопительных вкладах вступит в силу весной 2025 года

11:35Суд начал рассматривать ходатайство об аресте замглавы комитета по инвестициям

Судебные споры

Смольный хочет снести самострой компании главврача городской поликлиники

Случайные жертвы

Что касается нестационарных торговых объектов (НТО), то в случае с ними самые распространённые нарушения: работа после истечения срока действия или расторжение по решению суда договора аренды земельного участка; задолженность перед городом по арендной плате; превышение пределов территории, предоставленной в пользование; отсутствие контрольно–кассового оборудования; незаконная продажа алкогольной продукции; антисанитария и пр.

Важно отметить, что к НТО относятся не только киоски и ларьки, но также автосервисы, стоянки, летние кафе, предприятия сферы услуг. Эти объекты являются важными составляющими городской инфраструктуры.

Представители бизнес–сообщества согласны, что нелегальные НТО, по которым не заключаются договоры с городом на установку, действительно мешают работать. Не говоря уже о том, что в ряде случаев неизвестно происхождение продукции, которая там реализуется. Сейчас таких объектов в городе стало заметно меньше по сравнению с серединой 2010–х. Вместе с тем для города всё ещё актуальна проблема уличной торговли со столов, тележек и коробок, которую горожане наблюдают по вечерам возле станций метро.

При этом случается, что "под раздачу" попадают и владельцы легальных объектов. Тем, кто разместил свой объект в соответствии с договором аренды земельного участка, оспорить решение по сносу в суде проще, чем тем, кто работает по договору на размещение НТО.

"Во втором случае КИО по заявке ККИ в одностороннем порядке может снести объект и расторгнуть договор с предпринимателем. Причём владелец бизнеса пострадает даже в том случае, если ему спустя время всё же удастся доказать свою невиновность. Придётся вновь вкладывать деньги в возведение НТО и подключение его к коммуникациям", — подчёркивает председатель РОО "Содействие малому бизнесу" Янина Гришина.

По её словам, основанием для расторжения договора по объекту часто служит его расположение не в рамках указанного участка. Происходит это из–за разных методик замеров. Бывали даже случаи, когда предпринимателю приходилось в буквальном смысле слова отпиливать часть объекта, чтобы вписать его в границы. "Стоит отметить, что кадастровые инженеры считают некорректным способ измерения земельных участков, к которому прибегают в ККИ. Мы многократно говорили об этом представителям комитета, но они неохотно идут на контакт", — говорит Гришина.

Казалось бы, освобождение участков земли от нелегальных НТО могло бы привести к росту числа легальных объектов. Однако в Общественном совете по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга полагают, что пока об этом говорить не приходится. Виной тому бюрократические трудности. Получение объекта состоит из двух частей: включение земельного участка в схему размещения НТО и аукцион на право размещения объекта. В обеих частях есть свои сложности как по длительности процедур, так и по их составу. Преодолеть эти барьеры удаётся далеко не всем желающим.

Кстати, в этом году право на размещение НТО получили и самозанятые. Однако пока эта опция в городе не пользуется популярностью. Плательщики налога на профессиональный доход не могут нанимать сотрудников. Следовательно, при наличии объекта нестационарной торговли им придётся брать на себя решение административных вопросов и работу непосредственно за прилавком. А это зачастую невозможно физически.

Одна из самых наболевших проблем владельцев НТО в Петербурге — продление договоров аренды без торгов. Федеральная мера поддержки предполагала перезаключение их на 7 лет (согласно постановлению правительства РФ №353, принятому в марте 2022 года), но затем субъектам РФ позволили самим определять этот срок. В Петербурге его установили в 2 года и только по договорам, истекающим в 2023 году. Об этом правовом казусе регулярно заходит речь в предпринимательском сообществе. В Смольном же ссылаются на закон Петербурга, согласно которому предприниматели в обычном порядке могут продлевать договор на размещение НТО на 5 лет.

“

Проблема самостроя носила массовый характер в 2000–х — начале 2010–х годов. На мой взгляд, в последние годы значительно уменьшилось количество подобных злоупотреблений. У меня есть уверенность, что сейчас если это и есть, то какие–то единичные случаи. Любой предприниматель должен согласовать проект благоустройства в КГА, затем выполнить фактические работы и ввести объект в эксплуатацию. Самое распространённое нарушение — строительство вообще без каких–либо разрешительных документов. Окупаемость торговых павильонов в каких–то хороших местах может составлять несколько месяцев. Если предприниматель ставит подобный объект, то не платит ни налогов, ни других официальных платежей. И поскольку нет этой фискальной нагрузки, естественно, окупаемость значительно ускоряется. Это недобросовестная конкуренция с теми предпринимателями, которые ведут бизнес законно. По сравнению с тем, что было 5–7 лет назад, город стал с такими дельцами справляться гораздо лучше. Раньше такие объекты могли годами стоять. Спорный момент касается того, что строилось в советское время и было приватизировано в 1990–х годах. Если сейчас у каждого здания есть точный адрес и кадастровый номер, то в те годы зачастую в договоре просто писалось "имущественный комплекс" и его точных характеристик нигде не было. И на некоторые постройки, обладающие всеми признаками капитальности, нет документов.

Владимир Меньшиков

председатель совета НН "Союз малых предприятий Санкт–Петербурга"

“

Даже поверхностное рассмотрение этой животрепещущей для малого бизнеса проблемы позволяет сделать вывод о целенаправленной и продуманной деятельности по приведению городских территорий в соответствие с нормами и стандартами современной урбанистики. В то же время следует повысить прозрачность порядка распределения участков под торговые объекты, поскольку потенциальные покупатели не обладают полной информацией. Также требуют упрощения правила проведения аукционов на право пользования земельными участками. Выиграть очень сложно, что вынуждает некоторых предпринимателей заниматься нелегальной торговлей, которая в сложившихся условиях порой является более простым решением. Вызывает нарекания подход, при котором ККИ игнорирует индивидуальные особенности бизнеса. К примеру, чиновники не делают различий между предпринимателями, у которых никогда не было договора аренды и они изначально вели свой бизнес незаконно, и теми, у кого договор аренды был приостановлен или расторгнут несправедливо. Для добросовестных предпринимателей с имеющимся на руках пакетом всех документов городские власти могли бы предусмотреть иные механизмы, кроме как снос. К примеру, приведение объекта в соответствие с архитектурным обликом, создание коммуникаций за счёт владельца и прочее. Подобные меры будут стимулировать рост легального бизнеса.

Анатолий Колесников

доцент кафедры корпоративного управления и инноватики РЭУ им. Г. В. Плеханова

“

В 2022 году вышел новый обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Отметим вывод о том, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско–правовой ответственности. Верховный суд РФ допускает возможность сохранения самовольной постройки, если при её возведении были допущены нарушения норм, но они не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц, либо её можно привести в соответствие с применимыми требованиями. Вместе с тем полагаем, что рассчитывать на лояльность судов и широкое применение названных подходов не приходится. В проиллюстрированных в обзоре примерах самовольное строительство допустили физические лица, а названные выводы ВС РФ сопроводил существенно оговоркой о том, что сохранение самовольной постройки в соответствующих случаях возможно "с учётом конкретных обстоятельств дела". Хотя практика в пользу профессиональных участников оборота с использованием названных правовых позиций существует. Непредоставление земельного участка для целей "строительство" было и остаётся одним из самых существенных и по факту неустранимых нарушений. К числу аналогичных обстоятельств можно отнести строительство без разрешения на строительство (РНС). Несмотря на то что сам факт отсутствия документа, разрешающего строительство, не является достаточным основанием для сноса самовольной постройки, на практике (уже по факту возведения объекта) доказать добросовестность застройщика, достаточность принятых им для получения РНС мер и незаконность действий уполномоченных органов по отказу в его выдаче крайне сложно.