На банкротных торгах можно приобрести недвижимость с большим дисконтом.
В Петербурге завершились торги по продаже элитной недвижимости — дома с участком в коттеджном посёлке "Репино бриз" (Курортный район), принадлежавшего экс–бенефициарам торговой сети "Градусы" Максиму и Татьяне Ланцовым. Площадь дома — 347,9 м2, участка — 2,4 тыс. м2. Детального описания на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве не содержится.
Как следует из положений об условиях и сроках продажи актива, утверждённого Арбитражным судом Петербурга и Ленобласти, общая стоимость здания и земли — 180 млн рублей, торги шли на понижение, цена отсечения — 54 млн рублей.
При этом независимые эксперты сочли актив привлекательным, но его стоимость — несколько завышенной: хотя объекты и располагаются в известном коттеджном посёлке, но не на первой линии Финского залива. По данным Александра Беляева, генерального директора Beyond (ex Engel & Völkers), имущество может стоить 110–120 млн рублей.
Однако победитель торгов — ярославское ООО "Фест" (производит мебель для офисов и торговли) — предложило за дом и участок 77,1 млн рублей и стало победителем.
Продам землю недорого
Недвижимость остаётся для кредиторов наиболее предпочтительным видом залога. На торги регулярно выставляются как промышленные, так и коммерческие объекты, не говоря уже о частных домах и квартирах.
Сейчас подобные объекты, как отмечают опрошенные "ДП" эксперты, в рамках процессов о несостоятельности реализуются с большим дисконтом. Так, Александр Соловьёв, партнёр юридической компании "Маранц, Соловьёв и партнёры", приводит пример из собственной практики: земельные участки на первой береговой линии в Ленобласти, чья кадастровая стоимость превышала 100 млн рублей, были проданы в процедуре банкротства всего за 10% от этой оценки.
Практика продажи недвижимости с большим дисконтом вызвана разными причинами. Одна из них — откровенное злоупотребление. К примеру, если управляющий захочет продать объект конкретному покупателю, что, конечно, противоречит законодательству о банкротстве, то в ход могут пойти различные ухищрения. Так, ограничить круг участников торгов можно с помощью не совсем корректного описания объекта, предоставления не всей информации о выставленном лоте или, напротив, отражения в объявлении информации, которая может оттолкнуть потенциальных покупателей.
В мае Верховный суд РФ в рамках дела о несостоятельности подмосковного ООО "Мебе–Девелопмент" рассмотрел жалобу Федеральной налоговой службы (ФНС) о признании торгов недействительными. Как следует из материалов дела, бизнес–центр Mebe One Khimki Plaza (цена — 1,95 млрд рублей), которым владел должник, был арестован в рамках уголовного дела об уклонении от уплаты налогов совладельцем "Мебе–Девелопмент". Впоследствии срок ареста недвижимости истёк. Вместе с тем в публикации о торгах недвижимость значилась как арестованная.
Учитывая, что арест, наложенный в уголовном деле, действительно может быть сложно, а иногда даже невозможно снять (всё зависит от конкретной ситуации), эта информация является критичной для потенциальных покупателей, утверждают эксперты.
ФНС в своём обращении в Верховный суд ссылалась на то, что конкурсный управляющий и покупатель действовали согласованно в целях реализации дорогостоящего актива. В итоге этот спор был направлен высшим судом в первую инстанцию на новое рассмотрение.
Кроме того, даже выбор оценщика, привлекаемого для изучения объекта, может повлиять на цену реализации имущества с банкротных торгов. При исследовании недвижимости могут использоваться одни методы и не использоваться другие, что в итоге существенно влияет на определение продажной цены.
В целом же, по мнению Александра Соловьёва, в каждом втором случае банкротных торгов отсутствует конкуренция — есть лишь один покупатель, что и приводит к большому дисконту.
Займитесь рекламой
По закону целью банкротного процесса, хоть корпоративного, хоть личного, в идеале является полное погашение задолженности перед кредиторами. "И в конечном счёте в высокой стоимости продажи имущества заинтересованы все, кроме покупателя: кредиторы получат больше денег в счёт погашения долгов, управляющий — более высокое вознаграждение, а бенефициары компании–банкрота останутся должны меньшую сумму кредиторам, неся ответственность по долгам своего предприятия", — говорит партнёр Апелляционного центра Владимир Полуянов.
По его словам, недвижимость с более–менее понятной ценностью (к примеру, участок земли, принадлежащий предприятию и годный для коммерческой застройки) лучше выставлять на открытые по составу участников торги и с открытой формой подачи предложений. "Участники видят ценовые ориентиры конкурентов и могут играть на повышение", — поясняет Владимир Полуянов.
Кроме того, на увеличение числа участников и конкуренции между ними можно эффективно воздействовать через задаток и экспозицию. Законом установлена предельная величина задатка — 20%. При задатке в 1% желающих принять участие в торгах будет значительно больше, а длительный срок выставления лота (не 25 рабочих дней, а 30–50) позволит изучить его большему числу интересантов.
"И в любом случае для успешной реализации лота будет полезно максимально осветить торговую процедуру в публичном поле. Именно так мы продали объект недвижимости НИАИ “Источник” в деле о его банкротстве за 800 млн рублей, что позволило сохранить прочие активы и восстановить работу предприятия", — делится опытом Владимир Полуянов.
“
В целом не могу сказать, что покупать имущество с торгов в деле о банкротстве безопасно и всегда выгодно. К сожалению, достаточно много торгов проводится со злоупотреблениями, которые позволяют заинтересованным лицами их оспорить. Можно намереваться купить привлекательный объект по интересной цене, а в результате оказаться втянутым в судебные разбирательства, длящиеся годами. Поэтому перед тем, как принимать решение о приобретении имущества у банкрота, необходимо всё тщательно проанализировать, взвесить риски.
Александра Улезко
руководитель адвокатской практики Ulezko.Legal
“
Закон о банкротстве не предусматривает предельного размера дисконта. В моей практике его размер достигал 84% от начальной цены. В ближайшие полгода–год я не вижу никаких предпосылок для изменения размера дисконта при продаже недвижимости в банкротных торгах. Эта ситуация зачастую обусловлена не рыночными механизмами, а искусственно созданными ограничениями конкуренции, то есть по сути злоупотреблением со стороны организаторов банкротных торгов. А суды такую практику не пресекают, подходя к рассмотрению жалоб скорее формально. Собрание кредиторов приняло положение о продаже недвижимости, условия эти соблюдены — значит нет никаких оснований для признания торгов недействительными.
Софья Сергеева
партнёр адвокатского бюро "Гуцу, Жуковский и партнёры"
