"ДП" в рамках проекта "Деловой бестселлер" (придуман и реализуется в сотрудничестве с лидером строительного рынка "Группой ЛСР", которая, как и "ДП", была основана 30 лет назад) продолжает знакомить читателей с событиями в экономической жизни города, которые освещались на страницах издания с 1993 года.
Власти Петербурга ещё с начала 90-х искали способ, как пополнить бюджет за счёт сдачи городской недвижимости в аренду и сократить расходы на содержание этих зданий. Одной из перспективных схем считалась передача в доверительное управление. Передавать планировали объекты, которые уже заняты большим количеством арендаторов, где можно организовать бизнес-центры, торгово-развлекательные зоны. Именно об этом шла речь в номере "Делового Петербурга" 687 от 28 февраля 2000 года.
Из этой статьи вы узнаете, что:
- Первая концепция управления недвижимостью появилась в Петербурге в 1994 году
- Ещё одним стратегическим документом Смольного стала концепция управления госсобственностью, принятая в 1998 году
- К началу 2000 года в доверительном управлении находилось всего 30 зданий в Петербурге
- В то время доверительное управление считалось экзотическим бизнесом на местном рынке
- Чёткой нормативной базы для передачи имущества в доверительное управление не было
Автор материала — Валерий Грибанов (сейчас продолжает работать в петербургской журналистике).
Город доверит недвижимость профессионалам
Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) к лету 2000 года обещает создать условия, позволяющие частным компаниям брать объекты недвижимости в управление.
Концепцию передачи в доверительное управление зданий, находящихся в собственности Петербурга, планируется принять в ближайшее время. Сейчас из нескольких десятков тысяч объектов, принадлежащих городу, в доверительном управлении находится всего 30. Эти объекты передавались в управление в экспериментальном порядке, часто на невыгодных для управляющей компании условиях. Специалисты рынка говорят, что в городе просто не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утверждённой в феврале 1996 года.
Не количество, а качество
Сейчас в КУГИ идёт работа по выработке технических документов, которые бы дали возможность внедрить концепцию в жизнь. По словам Дмитрия Трошенкова, и.о. начальника департамента экономики городского имущества КУГИ, к лету 2000 года все документы, необходимые для реализации концепции, будут приняты. Пока, однако, сотрудники КУГИ не говорят ни о том, что это за документы, ни о том, сколько зданий перейдёт в доверительное управление.
"Мы не ставим своей целью к концу года выйти на какое-то определённое количество объектов, которые необходимо передать в управление. Цель концепции — сделать доверительное управление более эффективным, работающим инструментом", — заявил Дмитрий Трошенков.
Среди вопросов, которые требуют прояснения в рамках концепции, сотрудники КУГИ называют регистрацию сделок, передачу зданий на баланс, решение проблем, связанных с бухгалтерским учётом операций по доверительному управлению, выработку прозрачной схемы передачи объектов недвижимости.
Концепции следуют одна за другой
Концепция передачи зданий в доверительное управление имела двух предшественниц и является их непосредственным продолжением. Речь идёт о концепциях управления городской недвижимостью и госсобственностью.
Все три этих концепции продолжают генеральную линию КУГИ, начатую несколько лет назад. Основная идея этой линии — государство не может быть эффективным управленцем.
Концепция управления недвижимостью появилась в 1994 году. Документ предполагал осуществление госрегистрации объектов и прав на них, переход от ведомственного управления недвижимостью к пообъектному. Осуществление концепции началось с инвентаризации недвижимого имущества, принадлежащего городу. Затем была составлена пообъектная оценка недвижимого имущества.
Специалисты, работающие на рынке, признавали, что для того времени концепция была одной из самых передовых в стране. "Однако сейчас, — считает генеральный директор центральной компании ИС ФПГ "РОССТРО" - ОАО "РОССТРО" Александр Макаров, — требуется пересмотреть некоторые положения этой концепции. За 6 лет в стране и на рынке очень многое изменилось".
Следующим стратегическим документом КУГИ стала концепция управления госсобственностью. Она была принята осенью 1998 года. Необходимость её принятия была обусловлена тем, что расходы на управление госпредприятиями часто превышали доходы от них. Дивиденды по акциям, поступающим в бюджет города, до сих пор являются просто ничтожными — в 1997 году они составили 2,6 млн рублей, в 1998 году — 3,5 млн, в 1999 году — около 19 млн.
Как и в случае с управлением объектами недвижимостью, в рамках концепции управления госсобственностью предусмотрена инвентаризация госпредприятий. Затем город определит задачи новых предприятий, обяжет менеджеров предприятий готовить бизнес-план. Предполагается также существенно усовершенствовать отбор управляющих.
Сказать, что внедрение концепции управления госсобственностью идёт семимильными шагами, пока нельзя. Подзаконные акты, призванные обеспечить этот процесс, приняты лишь в начале 2000 года. Пока КУГИ завершил инвентаризацию лишь на 13 госпредприятиях (фармацевтические базы, аптеки, гостиницы, жилищно-эксплуатационные организации).
Мешают дыры в законодательстве
Специалисты констатируют, что из-за несовершенства законодательства доверительное управление остаётся экзотическим бизнесом на местном рынке.
Судебная практика по передаче собственности в доверительное управление отсутствует. По сути дела, правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в Гражданском кодексе (ГК). Но ГК содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Существует и масса других подводных камней.
Чиновники боятся неожиданностей...
"КУГИ как собственник имеет свои сомнения относительно передачи объектов недвижимости в управление, — считает Сергей Максимов, ректор Института недвижимости. — Например, по поводу того, на кого возлагается материальный ущерб в случае каких-нибудь непредвиденных обстоятельств, на собственника или управляющего (КУГИ, естественно, хочет, чтобы не на него). У управляющего свои опасения. Согласно Гражданскому кодексу, договор на доверительное управление заключается не более чем на 5 лет. Но это срок небольшой — ведь в доверительное управление передаются далеко не лучшие объекты, как правило, они требуют каких-то затрат, и за 5 лет эти затраты могут не окупиться".
...но сами управлять не могут
Евгений Озеров, президент Национальной ассоциации управляющих недвижимостью, считает, что сейчас здание получить в управление крайне сложно. "КУГИ до последнего времени делали ставку на собственные силы, силы своих районных агентств. И зря. Не может агентство эффективно управлять каждым конкретным объектом. Город только выиграет от передачи объектов недвижимости в доверительное управление. Доходы могут увеличиться как минимум на 15%. Городская аренда сейчас на 30% ниже рыночной, но при этом обслуживания там нет никакого. Управляющие компании могли бы оказывать арендатору услуги, перечислять дополнительные средства в горбюджет, да ещё и сами зарабатывать. На Западе очень много компаний перешли от операций с недвижимостью к доверительному управлению — это выгодно".
Сергей Гришин, генеральный директор "VMB-Траст", считает, что даже те случаи, когда город передал объекты в доверительное управление, на самом деле в полном смысле доверительным управлением назвать нельзя: "Те немногочисленные договоры, которые город называет доверительным управлением, — это, скорее, та же самая аренда. Кроме того, с некоторыми объектами, которые КУГИ передавал в управление, есть много неясностей. Чего стоит один Дом быта "Кристалл": с шумом проводили 2 года назад конкурс на доверительное управление, но такие были условия, что никто не решился взять его. А потом выяснилось, что всё-таки здание передали. На каких условиях, кому — непонятно. Конкурса не было, по крайней мере, мне о нём не известно".
