После нескольких лет безуспешных попыток отрегулировать рынок апартаментов федеральные власти пошли по наиболее простому пути — увеличения налогового бремени покупателей.
В начале недели правительство РФ внесло в Госдуму законопроект с многочисленными поправками в Налоговый кодекс. Среди них — возврат НДС в договоры долевого участия при строительстве апартаментов.
Этот налог отменили в 2010 году. В тот момент говорилось, что это один из инструментов, направленных на легализацию и легитимизацию рынка.
При покупке обычных квартир, согласно законопроекту, освобождение от НДС сохраняется. Кроме того, вводится освобождение от НДС приобретённых в долёвку нежилых помещений, в том числе гаражей и машино–мест.
Накануне правительство сообщило, что отзывает законопроект из Госдумы для уточнений. Однако, вероятнее всего, уточнять будут другие позиции документа. Возврат НДС на апартаменты декларировался Минфином ещё в 2021 году — эта мера вошла в утверждённые "Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно–тарифной политики на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов".
Так или иначе, накануне вечером законопроект оставался в базе Госдумы в статусе "Внесение".
Долго думали
По мнению экспертов и участников рынка, инициатива направлена на борьбу с так называемым псевдожильём — апартаментами, которые граждане приобретают для собственного проживания. Прописаться в них нельзя, социальной инфраструктурой они, как правило, не обеспечены. Зато такие "квартиры" дешевле обычных.
Попытки законодательно урегулировать этот сегмент рынка недвижимости предпринимаются последние несколько лет. В 2021 году соответствующее поручение даже давал президент России Владимир Путин. После этого законопроект о статусе апартаментов разработала и внесла в Госдуму группа депутатов и сенаторов.
Документ вводит понятие "многофункциональное здание", которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Предлагается разрешить строить такие здания вне границ жилой застройки, в общественно–деловых зонах. Градостроительные нормативы для них должны разрабатывать регионы.
Правительство в целом поддержало законопроект, хоть и предложило ряд уточнений. Но в итоге было принято решение его отложить. Инициатива не прошла даже первое чтение.
В феврале 2023 года депутат Госдумы Владимир Ресин (председатель Экспертного совета ГД по строительству, бывший глава стройкомплекса Москвы) говорил, что закон об апартаментах будет принят до конца года. Но пока это никак не отобразилось на статусе документа.
Рубить сплеча
По мнению участников рынка, в итоге власти выбрали наиболее радикальный вариант решения проблемы. Возвращение НДС (базовая ставка — 20%) создаст слишком некомфортные условия для строительства апартаментов, говорят они. Девелоперы будут поставлены перед выбором — или покинуть рынок, или стараться "дотянуть" любой апарт–проект до статуса жилого.
“
"Если ранее апарты соревновались с жильём и, чтобы перетаскивать клиентов, давали более высокое качество проектов и часто более низкую цену для сопоставимого класса, то теперь для большинства застройщиков целесообразность в апартах теряется вообще", — говорит генеральный директор и партнёр управляющей компании "Начало.Сервис" Кирилл Рузанов.
Он обращает внимание, что власти не обсуждают свои инициативы с участниками рынка. "Когда ничего не понятно, можно просто создать некомфортные условия входа и вывода таких проектов на рынок. Нет проектов — не нужно и с экспертным сообществом общаться, закон о статусе обсуждать", — сетует Кирилл Рузанов.
"Если решение будет принято, цены на апартаменты вырастут как минимум на сумму дополнительных налоговых затрат застройщиков", — уверен Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум Лайф девелопмент". По его словам, это 10–15% выручки.
Александр Кравцов, управляющий партнёр Fizika Development (девелопер апарт–отеля VIDI), оценивает подорожание юнитов в случае принятия законопроекта в 7–10%. По его мнению, документ не коснётся проектов, находящихся в стадии реализации. В противном случае неясно, как можно часть проекта продавать физическим лицам без НДС, а часть — с НДС. "Применительно к новым проектам апартаментов, возможно, будет необходимо внести поправки в 214–й федеральный закон", — полагает Александр Кравцов.
Всё это происходит на фоне сложной ситуации, сложившейся на рынке. "Во–первых, динамика спроса на покупку в сегменте апартаментов коррелируется с сегментом жилой недвижимости, где продажи сейчас значительно просели. Во–вторых, рынок перегрет: совокупная ёмкость номерного фонда в сегментах гостиниц и апартаментов сегодня превышает существующий туристический поток, где также есть поправка на сезонность", — перечисляет Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
На фоне роста себестоимости строительства и падения туристического потока доходность сервисных апартаментов за последние 2 года достаточно резко снизилась: с 7–10% годовых до 3–5%. По данным Ольги Шарыгиной, управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Group, максимальная средняя доходность апартаментов за календарный год (с ноября 2021 года по октябрь 2022–го) составила всего 4,84%. "Это в 1,5 раза ниже условно комфортной доходности 8%, которая чаще всего ожидается собственниками или заявляется девелоперами", — говорит она.
Падение доходности и интереса к небольшим инвестициям в недвижимость уже привело к тому, что на рынке Петербурга, где исторически всегда было больше сервисных апартаментов, наметился крен в псевдожильё. По данным NF Group в Петербурге, в I квартале 2023 года доля сервисных юнитов в продаже сократилась до 54% (–7 п. п.), а несервисных — увеличилась до 30% (+7 п. п.).
"Фокус рынка апартаментов за последний год явно сместился на несервисный формат. По результатам марта 2023 года в продаже находилось в 12 раз больше таких юнитов, чем годом ранее, и рынок продолжает пополняться новыми объектами", — говорит Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге.
Всего в I квартале на петербургском рынке апартаментов предлагалось 5,5 тыс. лотов, что на 26% больше показателей декабря 2022 года.
