07:3219 апреля 202307:32
32507просмотров
07:3219 апреля 2023
Для превращения барного кластера на улицах Думской и Ломоносова в респектабельное культурно–гастрономическое пространство вложить придётся сотни миллионов рублей, причём без гарантии быстрой окупаемости. Какой инвестор мог бы этим заинтересоваться — загадка.
Скандалы вокруг Думской возникают нередко. Однако нынешний явно выделяется. После нескольких рейдов на "самой пьяной улице" принудительно оказались закрыты все бары и клубы. Хотя вечеринка с участием несовершеннолетних, послужившая формальным поводом, происходила довольно далеко от Думской.
Готовы договариваться
Представители баров действиями силовиков обескуражены и комментируют их весьма эмоционально. "История отвратительная. Мы пытаемся выйти на Следственный комитет. На прошлой неделе был у замглавы СК, нам обещали разобраться с ситуацией, объясняли, что вокруг скандала многое неясно. Однако за 2 недели сотрудники правоохранительных органов не предоставили никаких документов, обосновывающих их действия. Наш бар получает награды как хорошее место, мы не травим людей, а в итоге попали со всеми под одну гребёнку", — указывает владелец Cosmo bar Алексей Худяков.
Директор по развитию Nebar Глеб Докучаев подтверждает, что предприниматели пытались построить диалог с городом. "Мы готовы подчиниться новым правилам игры, арендовать помещения баров, которые нарушают законодательство, и готовы самостоятельно, своими силами это делать. Но нам говорят ждать, чего мы делать не хотим, потому что платим дорогую аренду за большие помещения", — говорит он. Докучаев подчёркивает, что многие заведения на Думской и Ломоносова работали без нарушений законодательства. "Например, бар “Руки вверх”, который знакомит гостей города, и иностранцев в том числе, с русской культурой. Он был популярен среди китайцев летом. Мой мексиканский ресторан — “Эль Чапо”, который про Мексику и гастрономическое приключение, — вообще не относится именно к питейным заведениям, и таких баров там полно. Многие питейные тоже приличные", — говорит он.
Владельцы некоторых заведений в связи со скандалом уже начали увольнять персонал, чтобы сократить убытки, пока не закончится расследование. Человеком, из–за которого они могут потерять источник дохода, предприниматели называют некоего Руслана, который, по их версии, арендовал четыре бара на Думской и Ломоносова, где незадолго до вмешательства СК отравился алкоголем подросток.
Добавить бы культуры
Тем временем представители города заговорили о том, чтобы превратить барный кластер в культурно–гастрономическое пространство. В частности, глава Центрального района Елена Фёдорова высказывалась, что проблемные улицы хотелось бы превратить в туристически привлекательное место, которое будет работать в рамках действующего законодательства и с соблюдением порядка. Совместно с бизнес–сообществом районные власти собираются изменить облик локации, что могло бы способствовать привлечению туда неких "законопослушных бизнесменов". Планируется, что кластер будет аналогом таких крупных гастрономических точек, как Василеостровский рынок и фуд–холл Vokzal 1853. Могут там появиться и выставочные пространства.
О намерении очистить город от "злачных мест" в разное время неоднократно говорили представители власти. В конце 2017 года депутат ЗакСа Сергей Соловьёв просил тогдашнего губернатора Георгия Полтавченко обратить внимание на ситуацию в районе Думской, утверждая, что ночью там часто происходят пьяные драки. Споры вокруг улиц были и в 2019 году, когда горожане жаловались на шум и просили закрыть питейные заведения. В своё время депутат Михаил Романов просил проверить законность продажи шаров с "веселящим газом", которые реализовывались на Думской. А глава района Мария Щербакова выдвигала идею закрыть все бары на Думской, переориентировать их деятельность и сделать пространство более культурным. Депутат Денис Четырбок, в свою очередь, говорил, что закрывать заведения не нужно, но в их отношении следует ввести проверки на предмет продажи наркотиков.
Технические сложности
Эксперты, с которыми пообщался "ДП", допускают, что власти хотят расчистить локацию для передачи заинтересованному инвестору, который мог бы открыть там гастрономическое пространство. Глеб Докучаев считает, что чиновники могут продвигать чьи–то конкретные интересы в данной ситуации. "Тогда будет понятно, почему они нас просят ждать. Можно допустить, что есть предприниматель, который хочет извлечь выгоду, и его интересы продвигаются. Иначе чем можно мотивировать отказ от сотрудничества с нами в качестве организаторов?" — рассуждает он.
Многим экспертам идея создания нового гастропространства кажется реалистичной и перспективной. Например, старший партнёр компании "Агора. Гастроурбанистика" Артём Балаев рассказал, что уже выходил на администрацию Малого Гостиного двора с предложением разработать концепцию. Инвестиции в такой проект могут составить, по оценке эксперта, сотни миллионов рублей — всё будет зависеть от состояния здания.
Директор управляющей компании "Ареопаг" Даниил Барышев считает, что закрытие заведений с сомнительной репутацией, которые, возможно, продавали посетителям не только алкоголь, — безусловное благо. Однако при этом он подчёркивает, что заставить собственников помещений использовать их под конкретную функцию невозможно. Они будут сдавать свои площади тем, кто заплатит за них больше. Но перспективы позитивного развития у локации всё же есть.
"ТК “Перинные ряды” давно рассматривал концепцию фуд–холла на втором этаже. Мне кажется наиболее вероятным открытие гастрономического пространства там. Есть основание предположить, что закрытие баров на Думской вовсе не случайность", — отмечает он.
Зданием интересовались вместе с арендаторами и в Rusland SP Retail, но развернуть в нём какой–либо проект мешают проблемы с инженерией. "Там всегда не хватало мощностей, было плохое состояние всех коммуникаций. Подозреваю, что и с перекрытиями тоже беда. Кто бы туда ни пришёл и какая судьба ни постигла бы это здание, оно потребует очень больших инвестиций, чтобы привлечь нормальных арендаторов, — высказался на этот счёт руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов. — Рестораторы охотно заходят только на объекты, требующие минимум вложений. Поэтому думаю, что желающих будет мало. К самой локации претензий нет, но техническое состояние здания, как мне кажется, оставляет желать лучшего".
Бесполезная ликвидность
Основные заведения Думской расположены в Малом Гостином дворе, который по официальному адресу относится к набережной канала Грибоедова. Здание площадью более 11 тыс. м2 было построено в 1790–х годах по проекту Джакомо Кваренги, является памятником федерального значения. До революции здесь было много мебельных магазинов, а в советское время располагались различные учебные заведения и художественно–производственные мастерские Театра драмы и комедии.
В 1997 году город сдал Малый Гостиный двор в аренду Петербургскому агентству недвижимости (ПАН). Компания разрабатывала проект его реконструкции в многофункциональный комплекс общей площадью 26 тыс. м2, включающий торговые площади и четырёхзвёздочную гостиницу. Проект долго не мог стартовать из–за затянувшихся согласований, а также судов с прежними арендаторами.
Тогда город выставил объект на торги. Причём продавалось не здание целиком, а пул помещений общей площадью 10,4 тыс. м2. В 2010 году победителем торгов стало ООО "Мойка 22" — одна из структур ПАН, — заплатившее 291 млн рублей. Тогда в компании подтвердили планы создания гостиницы, которые в итоге так и не осуществились. При этом, согласно данным ЕГРН, ООО "Мойка 22" является собственником помещений до сих пор.
Как сообщили "ДП" в комитете имущественных отношений Петербурга (КИО), в собственности города остались пять помещений общей площадью около 220 м2, которые сдаются в аренду.
Последние годы выдались непростыми для ПАН. Компания лишилась права аренды Дома книги на Невском проспекте, 28, в 2022 году началось банкротство АО "ПАН". В марте 2023 года сменился учредитель ООО "Мойка 22". Теперь конечными собственниками компании являются "Ориентал хотел девелопмент" из Сингапура и физлица, выступавшие учредителями в других структурах холдинга. Связаться с руководством "Мойки 22" и других компаний ПАН не удалось.
В доме на противоположной стороне улицы Ломоносова, по данным ЕГРН, собственников больше — среди них есть как юридические, так и физические лица. По данным КИО, городу там принадлежат четыре помещения общей площадью около 1,2 тыс. м2, которыми пользуется СПб ГУП РЭП "Строитель". Площадь всего здания — 5,3 тыс. м2.Владельцы баров на Думской, вероятно, арендуют помещения не у города. В перечисленных КИО помещениях, по данным Росалкогольрегулирования, похоже, есть только одна действующая лицензия на продажу алкоголя — она принадлежит организации, которая ведёт деятельность ресторана "Чердак художника" на улице Ломоносова, 1/28.
Перспективы запустения
По словам Анны Лапченко, руководителя торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге, объекты стрит–ретейла на Думской улице можно отнести к ликвидным. "Однако основной спрос со стороны баров формата ночных питейных заведений. Возможно, в перспективе здесь и может появиться новый ресторанный кластер, поскольку место по многим параметрам является привлекательным: близость к достопримечательностям и к метро, наличие парковки, возможность установки летних террас, исторический центр. Однако пока не очень понятно, как планируется провести тотальный реконцепт действующей торговой площадки", — говорит эксперт.
Также одномоментное закрытие всех работающих заведений на долгий срок приведёт к запустению и потере актуальности локации. "У текущих арендаторов есть договор с арендодателем, в котором обозначен порядок взаимодействия, в том числе и причины расторжения договоров и неустойки, поэтому всё должно быть реализовано в рамках закона. Также нет понимания, как будет регулироваться вопрос с частными собственниками площадок в дальнейшем, отслеживаться, кому и на каких условиях будут сдавать помещения и контролировать их использование", — сомневается в перспективах реконцепции Анна Лапченко.
“
Перезагрузку Думской явно не получится произвести силами администрации города. Государство в принципе не самый эффективный собственник. В правительстве нет департаментов, которые умеют строить рестораны и управлять ими впоследствии. Если предположить, что в районе улиц Думской и Ломоносова появятся свободные помещения, благоустроенные территории, за всем этим будет вестись контроль, то бизнес с более высоким уровнем осознанности вполне может занять эту локацию. У места высокий трафик, оно позволяет ставить там достаточно интересные проекты, например как на улице Рубинштейна. У инвесторов есть тренд на комплексное освоение территорий. Как правило, цель создания гастропространств имеет длинный горизонт планирования. Например, если вспомнить "Севкабель порт", мы поймём, что перезагрузка этой территории нужна была, чтобы появилась возможность реализации там девелоперских проектов. Если возникнет некий инвестор, который поймёт, что можно сделать с территорией в конечном итоге, попутно создав гастрономическое или культурное пространство, то это было бы вполне интересно.
Александр Ружинский
лидер сообщества Resto Gr
“
Я считаю, превращение Думской улицы в культурно–гастрономический центр притяжения — оптимальный вариант развития локации. Для этого у Думской есть всё: отличное местоположение в самом центре города, рядом множество других точек притяжения туристов (Невский проспект, Гостиный двор, Казанский собор, Дом Зингера) и одновременно удалённость от жилых кварталов. Кроме того, эта локация прочно ассоциируется с развлечением и отдыхом. Много лет назад преобладали скептические настроения и по поводу преобразования Сенной площади. Да, Сенная пока ещё не стала модным общественным пространством с передвижными выставками и выступлением уличных музыкантов. Но ведь и эпоха уличных торговцев, разномастных ларьков и киосков с шавермой для Сенной, слава богу, осталась в прошлом. Также и с Думской: её превращение в культурно–досуговый кластер — долгосрочная, но вполне решаемая задача. И через несколько лет данная локация может преобразиться в одну из значимых точек притяжения туристов на гастрономической карте города.
Инна Новожилова
генеральный директор рекламно–маркетингового агентства "Креатерра"
“
Петербург остаётся одним из главных мест посещения российских туристов, что повышает привлекательность центральных магистралей для арендаторов самых разных сегментов. При этом традиционно больше трети всех помещений в центре города занимают заведения общественного питания. Этот сегмент остаётся и самым активным по количеству открытий: только в 2022 году на пяти основных торговых коридорах города начали работать 47 заведений (42% от всех открытий стрит–ретейла). Остаётся востребованной у арендаторов общественного питания одна из главных ресторанных улиц города — Рубинштейна. По итогам первого квартала 2023 года эта локация показала самую низкую вакансию в стрит–ретейле среди основных торговых коридоров. В марте там пустовало только одно помещение. При этом если ресторанный бизнес на центральных магистралях, а в особенности на Невском проспекте, ориентирован в первую очередь на туристов и гостей города, то стрит–ретейл на прилегающих улицах привлекает местных жителей. К примеру, Думская улица при грамотно разработанной концепции и продуманном подходе в наполнении операторами помещений стрит–ретейла может поменять свой облик и привлечь новых посетителей. Причём здесь могут быть успешны разные форматы.
Юлия Кузнецова
заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers
