"Лахта Центр" уже присутствует на памятных открытках, сувенирах и даже в визуализациях на некоторых документах города. Трудно представить, что башня могла бы появиться где-то ещё. Но оптимальна ли выбранная локация?
Окрестности "Лахта–Центра" плотно и давно застроены, что затрудняет развитие нового делового района. "ДП" спросил у девелоперов, где всё–таки надо было ставить газовый небоскрёб, чтобы не создавать себе этих проблем.
История башни
Сотрудники "Газпрома" шутят, что главным дизайнером петербургской штаб–квартиры монополии был сам Алексей Миллер. Рассказывают, что много лет назад во время поездки в ОАЭ он был так впечатлён строившимся в Дубае небоскрёбом "Бурдж–Халифа", что по возвращении решил: в Санкт–Петербурге у "Газпрома" должен быть такой же "сталагмит". И отправил группу архитекторов изучать дубайский опыт.
Первоначально главный офис компании планировалось разместить на Охтинском мысу, на месте шведской крепости Ниеншанц, с завоевания которой 300 с лишним лет назад начался Петербург. К строительству офиса компания подошла основательно: в 2006 году она купила у "Охта групп" Владимира Свиньина два офисных центра на мысу и оставшуюся территорию "Петрозавода". Всего получилось 10,7 га. Стоимость, по оценкам экспертов, — $35 млн. Плюс Смольный выделил участок 1,5 га на правом берегу Невы напротив гостиницы "Охтинская".
Совместная комиссия ПАО "Газпром" и городских властей во главе с Алексеем Миллером и Валентиной Матвиенко (в тот момент губернатор Петербурга) выбрала архитекторов — семь архитектурных звёзд, которые будут участвовать в конкурсе на право проектирования района "Газпром–Сити". Планировалось, что строить квартал начнут не раньше февраля 2009 года.
Но не случилось. Вмешались градозащитники, некоторые из них на протестах сделали себе имя. Проект был заморожен.
Впрочем, некоторые участники рынка об этом до сих пор жалеют. "Я придерживаюсь не самого популярного в Петербурге мнения и считаю, что Охта была всё же неплохим местом, даже несмотря на то что при этом нарушались бы правила ПЗЗ и ограничения ЮНЕСКО. При этом мощнейший экономический эффект, который возник бы от этого проекта, перекрыл бы все неудобства", — уверена Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
На месте пескобазы
На Лахте газоскрёб оказался достаточно случайно. После нескольких лет противостояния между градозащитниками и газодевелоперами было решено искать новую площадку для главного офисного центра компании. Рассматривали несколько вариантов, пока достаточно случайно не купили у Андрея Молчанова, владельца "Группы ЛСР", 14 га бывшей пескобазы треста "Ленгидромеханизации", с которой в советское время замывалась песком территория Приморского района. Сумма сделки не разглашается, но, как говорят участники рынка, земля досталась "Газпрому" за $10 млн, в 3 раза дешевле, чем площадка на Охте.
Здесь были свои ограничения: высота застройки — не более 20 метров, а орнитологи заявляли, что строительство небоскрёба помешает перелётным птицам гнездиться в кустарниках Лахтинского разлива. Но защитников у птиц было меньше, чем у "небесной линии", поэтому вопрос был решён.
Одновременно с пескобазой у генерального директора "Ленгидромеханизации" Дмитрия Лычёва был, по сути, приобретён яхтенный порт "Геркулес" (бывшая производственная база треста). "Газпром" пообещал всячески способствовать его развитию и развитию парусного спорта в Петербурге.
Лахта — топ
Несмотря на то что Лахта по сути является тупиком, запертым между заливом, разливом и существующими городским кварталами, не имеющим других территорий для развития, большая часть экспертов полагают, что было выбрано оптимальное место из возможных. Локация развита: комфортная жилая застройка, бурная деловая активность ("Атлантик Сити", Business Box, Aura и другие), коммерческая (опять же "Атлантик Сити", "Питерлэнд", "Меркурий", "Гарден Сити"), значительный объём стрит–ретейла и транспортная инфраструктура.
"Также локация обеспечена комфортным выездом из города в сторону Курортного района, в этом направлении проживают многие сотрудники нефтегазовых структур. Внутренняя инфраструктура “Лахта Центра” лишь усилит позиции локации", — считает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG Россия.
Приморский район занимает пятое место в общей структуре предложения качественных офисных площадей Санкт–Петербурга. Его доля — 8,4%, что в абсолютном выражении составляет 401,7 тыс. м2 офисных площадей. При этом вакансия находится на низком уровне — всего 5,6%.
Впрочем, пока эксперты говорят, что оценивать "эффект “Лахта Центра”", его влияние на развитие прилегающих городских территорий ещё рано, но в любом случае, размышляя о таком влиянии, мы имеем в виду не столько конкретную локацию, сколько весь Приморский район и северо–западную часть Петербурга.
“
"Появление такого крупного делового центра в Лахте поспособствует многополярности города. Сегодня основная деловая активность у нас сосредоточена в центре, причём жители спальных районов и пригородов ежедневно совершают путь туда и обратно — происходит так называемая маятниковая миграция. Это плохо для экономики, ведёт к потерям времени, затратам на транспорт, усугубляет проблему с пробками. Появление нового масштабного центра притяжения на периферии, конечно, поспособствует решению этой проблемы", — говорит Михаил Гущин, заместитель вице–президента группы RBI.
А где ещё?
К локациям, которые могут быть перспективны и были бы готовы стать альтернативой Лахте в качестве места размещения делового центра города, эксперты относят Московский и Фрунзенский районы.
"Речь об окрестностях Московских ворот и начале Лиговского проспекта. Эти локации недооценены с точки зрения деловой застройки. В то же время здесь есть пятна для строительства, активно возводятся жильё и апарт–отели", — комментирует заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Игорь Кокорев.
Если получит развитие идея создания искусственных островов, на одном из них вполне мог бы появиться петербургский Манхэттен. Конечно, придётся всерьёз пересмотреть подход к формированию транспортной инфраструктуры. В этом могут помочь водные магистрали, дополнительные возможности для общественного транспорта в связке с ЗСД, а также технологии лёгкого метрополитена. А опыт успешного строительства высотных зданий на сложных грунтах у нас уже есть.
Если рассматривать иные локации, то эксперты вспоминают о намывных территориях на западе Васильевского острова — локация позволила бы эффективно спланировать нефтегазовый Сити и сосредоточить все объекты в одном месте. Минус — осложнённая транспортная доступность. При текущем объёме жилья на намыве пришлось бы значительно инвестировать в развитие транспортной сети.
“
На наш взгляд, существующее расположение центра "Газпрома" является удачным, особенно в разрезе развития городских районов. На протяжении последних 7–10 лет город больше расширялся в южном направлении, наполняясь перспективными проектами жилья, центрами исследований, промышленными предприятиями и пр., тогда как север был оторван от программ развития. Благодаря центру "Газпрома" эта часть города преобразилась. Центр "Газпрома" будет обеспечен всем необходимым для сотрудников, и этим обусловлено активное развитие инфраструктуры в данной локации. В Левашово построен отдельный аэропорт для деловой авиации и авиакомпании "Газпром–авиа". Также в районе расположения центра "Газпрома" существенно улучшилось дорожно–транспортное сообщение. Интерес "Газпрома" к этой части города также обусловлен близостью Западного скоростного диаметра, соединяющего север с аэропортом Пулково. По нашему мнению, одного или двух небоскрёбов городу более чем достаточно. О строительстве отдельного района, как Сити в Москве, речи не идёт.
Сергей Владимиров
руководитель департамента рынков капитала и инвестиций в СПб И ЛО, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт–Петербурге
