Землевладельцам не удаётся пролоббировать изменения в проект нового генплана, которые открыли бы им возможности для застройки привлекательных территорий. Камнем преткновения стал гособоронзаказ.
Завод по производству пластмасс "Пластполимер" в судебном порядке разорвал со шведской строительной компанией Bonava предварительный договор купли–продажи двух участков в Калининском районе Петербурга, на ул. Жукова, заключённый в сентябре 2021 года. Основанием для расторжения, как следует из материалов дела, стало существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при подписании договора.
Предварительный договор включает в себя отлагательные условия, согласно которым для совершения сделки требуется вступление в силу новой редакции генплана Петербурга с учётом изменений, "разрешающих жилую застройку (многоэтажную жилую застройку) в качестве основного вида разрешённого использования земельных участков или условно–разрешённого вида использования", говорится в решении суда.
Безусловно, расторгнуть
Однако выполнить отлагательные условия, предусмотренные предварительным договором, не удалось. В июле 2022 года городской комитет по промышленной политике, инновациям и торговле сообщил, что поправки в генплан в данном случае возможны "исключительно на основании концепции, предусматривающей выделение не менее 1 га территории для размещения производственных объектов" (притом что общая площадь участков не намного превышает 3 га).
В итоге суд пришёл к выводу о том, что после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при подписании договора. Поэтому арбитраж удовлетворил требование "Пластполимера".
Юристы обращают внимание на то, что кроме ссылки на невозможность изменения территориальных зон суд укрепил своё решение указанием и на другие обстоятельства дела. Так, сделки с резидентами недружественных государств должна согласовывать правительственная комиссия, чего не произошло. Кроме того, на заводе исполняется гособоронзаказ (ГОЗ). "Любые сделки, ставящие под угрозу деятельность истца по исполнению ГОЗ, являются недопустимыми", — отметил суд.
"С политической точки зрения с доводом об отсутствии разрешения правительственной комиссии на сделку спорить сложно. Но юридически он небезупречен. Указом президента № 81 от 01.03.2022, на который сослался суд, устанавливается особый порядок для совершения сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимость. К какой бы недружественной юрисдикции ни относилась компания Bonava, всё же она заключила только предварительный договор, последствие которого — появление обязанности заключить основной, а не возникновение права собственности на недвижимость. Учитывая, что появление основного договора купли–продажи было поставлено под будущие условия со сроком осуществления до конца 2025 года, у сторон было ещё несколько лет для получения необходимого разрешения", — указывает Алексей Агеев, партнёр юридической фирмы Ru.Courts.
Как рассказал участник рынка, близкий к сделке, до геополитических потрясений 2022 года Bonava действительно намеревалась купить эти два участка и перевести их под жильё. По оценкам экспертов, сумма сделки могла составить 0,9–1,2 млрд рублей, но эти деньги "Пластполимер" получил бы после получения разрешения на строительство. "На стадии предварительного договора никаких финансовых обязательств между сторонами не было. А после того как Bonava заявила о своём уходе с рынка, стало понятно, что договор надо расторгать, но, по существующим процедурам в шведской компании, это надо было сделать через суд", — рассказал он.
В итоге сейчас сделка расторгнута и никто ни к кому претензий не имеет, рассказали "ДП".
Стороны спора отказались от официальных комментариев.
Всё идёт по генплану
Генеральный план — это один из основных документов территориального планирования, который по определению не должен меняться слишком часто. В частности, на его основании устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков. Срок, на который утверждают генеральные планы, составляет не менее 20 лет. Нынешний генплан Санкт–Петербурга принят в декабре 2005 года.
Процедура изменений в генплан глобально состоит из подготовки его проекта, чем занимаются городские власти, предложений по его изменению со стороны частных лиц, публичных слушаний, рассмотрения результатов Законодательным собранием и принятия (либо отклонения) изменений. Действующий генплан города менялся около 10 раз. Большая часть изменений внесена обычной процедурой — законами Петербурга, а также несколько экстраординарным способом — судебными актами Верховного и Санкт–Петербургского городского судов.
Новый генплан, как неоднократно уверяли городские власти (в том числе и в своих предвыборных обещаниях), должны были принять в 2018 году, но сроки неоднократно сдвигали. В итоге к марту 2021 года, когда плановый срок действия главного градостроительного документа истёк, замена так и не была готова.
При этом проект документа, рассчитанного на период до 2050 года, был разработан ещё в 2020 году. Сначала его долго согласовывали с федеральными министерствами и ведомствами, потом претензии пришли из Ленинградской области (в том числе связанные с местами размещения "мусорной" инфраструктуры), потом в Петербурге начались выборы депутатов и т. п. Постепенно сроки рассмотрения и утверждения сместились на конец 2021 года, затем — на весну 2022–го, потом — на осень 2022–го. Недавно было объявлено, что генплан утвердят весной 2023–го.
Эксперты сходятся во мнении, что в 2023 году Смольный всё–таки утвердит документ. Во–первых, власти провели его общественное обсуждение ещё летом 2022–го. Правда, рассматривать поданные заявки (их поступило более 11 тыс.) на специальной комиссии под председательством вице–губернатора Николая Линченко, по данным комитета по градостроительтсву и архитектуре (КГА), ещё не начали. А только после комиссий можно будет начать "сводить" единый документ для передачи в Законодательное собрание. Во–вторых, принятие генплана нужно не только для частных, но и для бюджетных строек. В–третьих, даже для нынешней администрации Петербурга такая задержка является вопиющей.
