Первичный рынок недвижимости продолжает лихорадить. Во второй раз за год продажи резко упали. Впрочем, за счёт высокой цены девелоперам удаётся оставаться на плаву и продолжать строительство.
По данным сервиса DataFlat.ru, за 9 месяцев 2022 года в Петербурге и области было продано 52,7 тыс. квартир общей площадью 2,07 млн м2. Суммарная выручка застройщиков при этом составила 389,9 млрд рублей. Средняя цена проданного жилья — 188 тыс. рублей за 1 м2.
По оценкам экспертов, по сравнению с прошлым годом объём продаж упал примерно на треть. При этом выручка застройщиков практически не пострадала: за 9 месяцев прошлого года они заработали чуть более 390 млрд рублей. Это связано в основном с ростом цен на строящееся жильё. В сентябре год к году цена выросла со 161,6 тыс. до 207 тыс. рублей за "квадрат".
Рынок в лихорадке
Все 9 месяцев этого года рынок строящегося жилья лихорадило. Если в январе–феврале всё было спокойно (7,1 тыс. и 7,8 тыс. сделок), то в марте, после известных событий, на рынке первичной недвижимости наблюдался ажиотажный спрос. Покупатели спешили оформить договоры на фоне снижения курса рубля и закрытия ипотечных сделок на ранее одобренных условиях. В итоге в марте было продано 9,7 тыс. квартир и апартаментов, а в апреле, когда частично закрывались мартовские сделки, — 7,2 тыс.
Далее последовало снижение покупательской активности в мае–июне и как следствие — снижение количества заключённых сделок (всего 3 тыс. и 3,4 тыс. зарегистрированных ДДУ). Заградительные ипотечные ставки на фоне привлекательных процентов по вкладам, а также общая неопределённость на рынке обрушили продажи во всех классах.
Начиная с июля, после запуска новой программы субсидирования ипотеки, рынок начал постепенно расти. По данным DataFlat.ru, в сентябре–августе в Петербурге и области было продано 5,2 тыс. квартир (в августе — 4,9 тыс., в июле — 4,3 тыс.). Общая площадь реализованной недвижимости составила 220,7 тыс. м2 (207,6 и 181,1 в августе и июле). Всё лето и первый осенний месяц продолжала расти и доля сделок с ипотекой, что в принципе и ожидалось после возобновления в начале лета государственной программы по субсидированию ставок. В июле она составила 84%, в августе — 86%, в сентябре опять 84%.
Продолжал расти и объём предложения на рынке — девелоперы активнее, чем в начале года, стали выводить проекты на рынок.
По данным ЕИСЖС, в октябре объём строящейся недвижимости в агломерации составил 12,3 млн м2 жилья. В начале лета было 11,6 млн м2.
"Сейчас, когда ситуация на рынке материалов несколько стабилизировалась, так, цены на арматуру и газобетон упали почти в 2 раза, удалось наладить поставки импортных материалов. Поэтому, несмотря на все сложности, вновь появилась возможность построения финансовых моделей и стали понятнее условия банковского финансирования", — считает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
И вот опять
Как говорят застройщики, строительный рынок отреагировал на события февраля достаточно спокойно, если сравнивать со многими другими отраслями. Всё–таки шоковые моменты, связанные с отсутствием ипотеки, к счастью, продлились недолго. По большому счёту участники рынка не успели испугаться, как обстановка стала выправляться. И тут опять кризис.
Как говорят в строительных компаниях, полностью результаты падения продаж, обусловленных мобилизацией, можно будет понять, только подведя итоги октября, а то и ноября.
"Первые наблюдения показывают, что спрос после 21 сентября сократился примерно на четверть. Непонятно, насколько это эффект “первоначального шока”, который вскоре скорректируется, а насколько — долговременное явление. Есть гипотеза, что люди со временем привыкают к новым обстоятельствам, и если человек сегодня просто опасается принимать решение о серьёзной покупке в связи с “непонятной” ситуацией, то через месяц–другой он всё равно к этому решению придёт. Опять же если не появятся “новые вводные”. Но тут мы не можем прогнозировать", — рассказывает Эдуард Тиктинский, президент группы RBI.
Как говорит Михаил Медведев, генеральный директор группы ЦДС, сейчас рынок находится в состоянии неопределённости. "Сомнения относительно ситуации и перспектив у застройщиков присутствуют всегда, ведь изменчивость — базовое свойство любого рынка. Но в текущей ситуации уровень нестабильности значительно возрос. До этого был период активного роста. Сейчас мы понимаем, что нет возможности вернуться к прежним показателям, а траектория движения к точке равновесия пока никому не кажется ясной. Началась переоценка рисков со стороны всех участников рынка недвижимости: застройщиков, девелоперов, банков и клиентов в том числе. И этот процесс займёт какое–то время", — говорит он.
По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК "ПСК", компания в ближайшие месяцы будет искать варианты развития в текущей ситуации. "На первом этапе, в который мы только вошли, рынок будет сжиматься. Ни настроения, ни законодательные реалии, ни ипотечная политика не являются стабилизирующими факторами. Напротив, усугубляющими. Интересантов в ближайший месяц будет меньше. Основная задача девелоперов сейчас — в сохранении бронирований и переводе их в сделки. Для чего будет использоваться весь арсенал доступных финансовых инструментов: от новых программ ипотеки до рассрочек с гибкими условиями", — говорит он.
Сокращение игроков
Продолжает сокращаться и количество строительных компаний. Если в 2019 году на рынке Петербурга работали 82 организации, то сейчас их 67 (минус 19%), в Ленобласти — на 28% меньше, 51 организация против 70 в 2019–м. Впрочем, упали и объёмы строительства.
Происходила и происходит ротация среди топовых застройщиков. За прошедший год Setl Group уступила лидерство "Группе ЛСР".
В дальнейшем, по мнению участников рынка, количество строительных компаний будет уменьшаться. "В целом я не вижу в этой ситуации каких–либо негативных последствий для рынка. Консолидация позволит очистить его от тех, кто не может или не хочет больше работать, оставив в строю опытных игроков", — говорит Егор Фёдоров, директор по продажам группы "Аквилон".
Эксперты считают, что консолидация девелоперского бизнеса — логичный и экономически понятный процесс. "Чем меньше компания, тем больше у неё дополнительных расходов на 1 м2 строящегося жилья. Это и реклама, и административные затраты. Кроме того, такой компании тяжелее разговаривать с банками и условия по кредитам для неё будут хуже, чем для крупного застройщика", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Небольшой компании с маленькими объёмами строительства дороже обходятся стройматериалы. "В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объёмы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
