В формировании отложенного спроса на рынке недвижимости особую роль играет ожидание. В том числе снижения ставок, сезонных акций, щедрых предложений. Но есть ли место для манёвра?
В сентябре Банк России озвучил намерение ужесточить регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья с 1 декабря. Чтобы сократить риски в банковском секторе. При этом ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила прессе, что количество ипотечных займов в сегменте новостроек за 8 месяцев 2022–го уже сократилось на 14% в сравнении с аналогичным периодом 2021–го. И добавила, что регулятора беспокоят околонулевые ставки (0,1–1%) по программам субсидирования от застройщиков.
При этом инструмент неплохо работал на стимулирование спроса в летние месяцы. Ключевая ставка в сентябре была снижена до 7,5% — но на условия займов от большинства банков это повлияло мало. Напротив, в октябре базовая ставка по ипотечным программам в финансовых организациях пошла в рост. Учитывая изменения, набор явных и завуалированных ограничений по ипотечным продуктам, очевидно, что для девелоперов наступил очередной этап смены "правил игры" и поиска релевантных инструментов поддержания спроса.
"Ситуация на первичном рынке жилья в первую очередь зависит от застройщика и его готовности к принятию гибких решений: в отличие от конкурентов, находящихся в выжидательной позиции", — считает Татьяна Любимова, директор департамента элитной недвижимости петербургского офиса NF Group.
Причём многие игроки рынка полагают, что на первое место среди наиболее популярных инструментов вышла именно рассрочка. Она интересна клиенту — застройщики принимают риски и предлагают беспрецедентные условия. Как говорят эксперты рынка, ряд клиентов имеют сбережения в валюте и для них вывод всей суммы для покупки недвижимости сейчас невыгоден, как и переплата по ипотеке. И сам инструмент предоставляет множество форматов и вариантов.
По словам коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, сейчас стоит обращать внимание на новые предложения девелоперов, не имевшие места ранее в принципе. Они учитывают индивидуальные финансовые условия покупателей недвижимости и инвесторов.
Примером является недавно запущенная программа самого девелопера — "Настрой свою рассрочку". В зависимости от сегмента недвижимости застройщик установил разный размер суммы первоначального взноса — также есть отдельная градация стартового платежа внутри проектов.
"Мы предложили клиентам самим определить в установленных диапазонах комфортные условия рассрочки — первый взнос и сумму ежемесячного платежа: во всех объектах, участвующих в программе, клиент получает скидку от базовой цены в зависимости от суммы первоначального взноса. На данный момент рассрочка работает в ЖК Friends, апарт–отеле Ladozhsky Avenir и премиальном доме “Северная корона”", — комментирует Сергей Софронов.
Как отмечают эксперты рынка, инструмент рассрочки всегда был довольно востребован в высоком ценовом сегменте. А в массмаркет возвращался в условиях наиболее нестабильной экономической среды. Поэтому новое победное шествие механизма вполне понятно.
Тем более недвижимость позволяет "отыграть" часть средств после ввода объекта в эксплуатацию. Сергей Софронов поясняет: "Если сдавать апартаменты или квартиру в аренду, то можно направлять средства на ежемесячные платежи. К слову, размер последних в рамках программы клиент может выбирать". В условиях прописано, что остаток надо оплатить до конца строительства (в объектах ГК "ПСК" это год–полтора), но для этих целей можно взять ипотеку на меньшую сумму или продать старое жильё. Во втором случае следует учитывать увеличившийся срок экспозиции лотов на вторичном рынке недвижимости. Кстати, отчасти поэтому рассрочка выигрывает и у другого инструмента, который застройщики активно использовали в 2022 году, — trade–in.
Подобные предложения позволяют сегодня в более комфортном режиме решить для себя и квартирный вопрос, и задачу по поиску "оправданного" инвестпродукта. Вложения на перспективу будут замещаться сохранением средств — приобретением гарантированного дохода в очевидном активе. Таковым недвижимость остаётся и сейчас.
