Квартирный ответ: какое жильё для инвестиций наиболее перспективно

Автор фото: shutterstock
Автор фото: shutterstock
Недвижимость остаётся для россиян самым простым способом инвестирования. По итогам 2021 года стоимость квартир в строящихся домах Петербурга выросла в среднем на 30%. С учётом роста цен в 2020 году вложения в квартиры кажутся крайне привлекательными для инвестиций. Аналитики обращают внимание, что рассчитывать на такую же динамику в 2022 году не стоит, прогнозируя рост цен в 10–15%. Однако и разговоры о возможном снижении цен считают необоснованными. С учётом инфляции следующая из такого прогноза доходность говорит скорее о возможности сохранения средств через покупку квартир, а не о возможности заработать.
К тому же после перехода на эскроу на рынке больше не появляется особо выгодных по цене предложений от застройщиков — получая финансирование на стройку от банков, компании не заинтересованы продавать быстро. А значит, покупать дёшево уже не получается. По данным Knight Frank St Petersburg, раньше разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой квартиры составляла в среднем 20–30%, сейчас — на уровне 10%.
"Мы не отмечаем какого–то спада количества инвесторов, недвижимость по–прежнему остаётся одним из самых эффективных способов вложения финансов. И здесь не принципиально, приобретается она для перепродажи, сохранения денег или для собственного проживания, — всем хочется обладать активом, растущим в цене. Сейчас (помимо жилья. — Ред.) больше появляется инвесторов, которые приобретают паркинги и кладовые", — рассказывает Ксения Садкова, директор по продажам компании LEGENDA.
Одним из самых удачных моментов для инвестирования "в бетон" за последние годы аналитики называют первые недели пандемии в 2020 году, когда предложение на рынке было максимально широким, существовали риски замедления отрасли вместе со всей экономикой, а массовые покупатели ещё не спешили вкладывать накопления в квартиры.

Мурино не предлагать

Доходность от продажи небольшой однокомнатной квартиры в комплексе массового спроса в обжитом районе Петербурга сейчас составляет около 2–5% годовых (продажа объекта до момента сдачи в эксплуатацию), говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. Но максимальную выгоду — около 8–10% годовых — сейчас можно рассчитывать от перепродажи квартиры в комплексе, расположенном в ближайшем пригороде Петербурга. Риелторы обращают внимание, например, на существенный рост стоимости квартир в Гатчинском и Всеволожском районах Ленобласти (больше, чем средний по рынку, примерно на 6 п. п.). Если говорить об объектах в черте города, то новостройки в центре по итогам года подорожали больше, чем в спальных районах.
"Доходность с перепродажи существенно сократилась и имеет серьёзную привязку к локации", — резюмирует Московченко.
Тем, кто готов к долгосрочным инвестициям, брокеры советуют обращать внимание на квартиры бизнес–класса в традиционно востребованных локациях. Покупателей на такое жилье всегда много, а предложение обычно ограничено.
Существует устоявшийся миф, что быстрее всего вернуть вложения, обладая небольшими накоплениями, можно, купив студию или однокомнатную квартиру в Мурино или Кудрово на ранней стадии строительства. "Это не совсем верное утверждение, традиционно считалось, что надо вкладывать средства в проекты в новых локациях (либо новые поля, либо редевелопмент промышленных площадок) вне зависимости от того, пригород это или городская черта, так как некоторые локации с отложенным спросом показали весьма приличный рост в цене, например объекты в районе станции метро “Ломоносовская”", — рассказывает Светлана Московченко.
По словам брокеров, относительно невысокая стоимость будет в том числе объясняться отсутствием социальной инфраструктуры и не лучшей транспортной доступностью.
По мере решения этих проблем стоимость квартир в таких локациях дорожает, что как раз и привлекает внимание профессиональных инвесторов, выбирающих для вложения самые дешёвые активы с потенциалом к росту стоимости.
"Существующий на рынке дефицит недвижимости в маленьких бюджетах может создать ложное ощущение, что закадье может стать хорошим вложением денег из–за более или менее комфортного минимального “входа” в проект. Но такие проекты слишком сильно зависят от рыночной конъюнктуры. Инвесторы, которые уже однажды “обожглись” на недорогих проектах в области, сегодня делают ставку на качество объекта инвестиций", — отмечает Ксения Садкова. Профессиональные инвесторы сейчас не гонятся за низкой ценой, потому что это всегда риск "зависшего" актива, добавляет она. С жилой недвижимостью это может быть менее ощутимо, чем с коммерческой, в худшем случае актив не покажет роста.

Проще простого

"Инвестиции в жилую недвижимость — по–прежнему самый простой и надёжный способ сохранить средства, который чаще выбирают начинающие инвесторы. Рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Более высокий доход может обеспечить коммерческая недвижимость, однако её прибыльность зависит от грамотного распоряжения и управления", — отмечает Сергей Степанов, директор по продажам объединения "Строительный трест".
Конкуренцию квартирам в Петербурге начинают составлять апартаменты. Несмотря на то что управляющие компании давно прекратили говорить о доходности на уровне 15%, апарты отвечают требованиям профессиональных инвесторов, поскольку позволяют получать стабильный доход без особых финансовых и временных затрат со стороны собственника.
Отдельная категория инвесторов скупает коммерческую недвижимость — например, встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Однако пандемия, точнее различные ограничения, вводившиеся властями, негативно повлияла на инвестиционную привлекательность этого сегмента. Также на самых востребованных магистралях, таких как Невский проспект, часть площадей до сих пор не заполнена арендаторами.
Брокеры обращают внимание и на возможности платформ для коллективных инвестиций, таких как закрытые паевые инвестиционные фонды, которые работают с коммерческой недвижимостью.