Дефицит земельных участков, пригодных для строительства жилья, в Петербурге подталкивает девелоперов к возвращению к идее комплексного освоения территории (КОТ), но в новом, улучшенном виде.
Ещё 3 года назад 70–75% от общего объёма спроса на рынке приходилось на проекты КОТ. Девелоперы активно осваивали зоны Каменки (в 2018 году на неё приходилось 13% от общегородского спроса), Ново–Сергиево на юго–западе Петербурга (6% спроса). В пригородах были Мурино и Кудрово. Впрочем, за 3 года девелоперы существенно сократили предложение в этих уже освоенных локациях. Да и идеологически подобные проекты существенно устарели, ведь начинались они 7–10 лет назад, когда отношение к качеству жилья и окружающей среды было совершенно другим.
"Развитию и большему рыночному успеху проектов КОТ мешала транспортная доступность, которая постоянно ухудшалась, так как потоки из/в КОТ растут быстрее транспортной системы. Не способствовала их росту и низкая обеспеченность социальной инфраструктурой, и малое внимание к формированию комфортной среды проживания", — рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
"Комплексная застройка в Петербурге и ближайшей Ленобласти часто становилась иллюстрацией, как сейчас принято говорить, мема — “хотели как лучше”. Причины, как правило, в архитектурной несогласованности, высокой плотности и этажности строительства, ограниченности инфраструктуры, нехватке парковки и т. д. Территории разделялись на относительно небольшие участки, застраивавшиеся параллельно по видениям застройщиков. Причём поправку на окружение в данном случае принять практически невозможно и — при желании — просто не на что. Корректно результат можно назвать эклектичным", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Впрочем, жильё в проектах КОТ было и остаётся привлекательным для покупателей. Для того чтобы увеличить спрос, девелоперы вели гибкую ценовую политику, а также предлагали широкую продуктовую линейку — можно было выбрать квартиры на разной стадии строительства.
Сейчас многие девелоперы возвращаются к идее КОТ, но уже на ином уровне. "По мере развития рынка недвижимости в целом и сегмента комфорт–класса в частности начался переход к переосмыслению качества. Начали появляться проекты относительно цельные, не перегруженные пестротой фасадов, соразмерные и обеспечиваемые нужной инфраструктурой. В параллели развивалось и благоустройство, которое в комплексной застройке выходит за границы придомовой территории и объединяется с общеквартальным", — поясняет Сергей Софронов.
Всё это привело к результату, который может воодушевлять покупателей квартир в таких локациях, особенно — в новых районах. Подобные примеры можно найти у Новоорловского лесопарка, в Славянке, Новоселье, вдоль Пулковского шоссе. Настоящее и будущее КОТ — концептуальная согласованность. Эта эволюция усугубляется ростом конкуренции, особенно там, где работают сразу несколько застройщиков. То есть это не что иное, как развитие девелоперского продукта.
"Для нас перспективность таких проектов стала очевидна после точечного, но в рамках комплексного, строительства в Славянке. Следующим после некоторой паузы подобным проектом стал ЖК Friends в районе, также спроектированном как единое целое", — уточняет коммерческий директор ГК "ПСК".
Главное отличие новых КОТ от условно старых — сейчас такие проекты создаются с полной "упаковкой": социальной инфраструктурой, общественными пространствами, ФОК и современным благоустройством. Это принципиальное отличие от нарицательных Кудрово и Мурино, от "закадной" застройки конца нулевых и начала десятых. Также важна стала роль комьюнити, которое объединит всех жителей будущего жилого квартала. Их создание — норма для европейских застройщиков. В новых районах вокруг проекта собирается группа потенциальных покупателей, близких по социальным и финансовым характеристикам, — с помощью стоимости квартир. При этом организуются общественные пространства — места для проведения совместного досуга соседей и их окружения. В группе компаний "ПСК" пошли дальше: помимо комьюнити в местах общего пользования в новых районах будут создаться отдельные комьюнити–дворы. Это должно быть место притяжения жителей. Примеры нестандартного наполнения комьюнити–двора: амфитеатр под открытым небом для просмотра фильмов, зона барбекю, зелёная зона для занятий йогой, воркаут–зона и т. д.
Своё будущее девелоперы видят в возможности работать как по принципу возведения крупных жилых частей большого целого, так и создания подобных микрорайонов с нуля самостоятельно.
"Это возможность предложить покупателям хорошее качество жизни. Поэтому готовимся представить новые проекты в обоих направлениях — квартальную застройку с полным комплектом инфраструктурного обеспечения и единого благоустройства", — говорят эксперты.
