Тёмные окна офисов: бизнес-центры избежали краха в режиме удалёнки

Рынок офисной недвижимо­сти инерционен, и итоги ны­нешнего кризиса можно будет подвести только в новом году. Впро­чем, первые выводы девелоперы уже сделали.

Арендаторы не спят

Апрель и май 2020 года, когда бизнес преимущественно работал удалённо, показали, что эффективно действо­вать можно даже тогда, когда часть сотрудников и даже целые отделы находятся вне офисов. На основании полученного опыта многие компа­нии начали пересматривать моде­ли организации рабочего процесса, изучая различные сценарии. В не которых компаниях на удалённо–смешанный формат было переведе­но до 80% штата.

Всё это привело к увеличению сво­бодного предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, до конца 2020 года доля вакантных площадей может достичь 5,6% в классе А и 7,1% в классе В. Офисные компании мас­сово пересматривают условия арен­ды: добиваются снижения ставок, сокращают занимаемые площади, а то и вовсе переезжают из более доро­гих объектов класса А в менее доро­гие класса В, а из В — в С.

Увеличение предложения может привести к снижению запрашива­емых арендных ставок. По прогно­зу Knight Frank St Petersburg, к концу года средневзвешенный показа­тель в классе А может составить око­ло 2200 руб./м2 в месяц, а в классе В — 1540 руб./м2.

Количество запросов от клиен­тов на аренду в 2020-м находи­лось на стабильном уровне, одна­ко они скорректировались по пло­щади и бюджету. По данным Bright Rich | CORFAC Int., с начала года общая площадь арендованных и проданных помещений составила 241,3 тыс. м2. Средняя площадь сделки при этом по сравнению с прошлым годом даже несколько увеличилась — до 550 м2 (в прошлом году этот пока­затель был равен 510 "квадратам"). Наиболее востребованными оказа­лись Центральный, Петроградский и Московский районы, их доля в объёме сделок составляет 52%.

В первые девять месяцев первое место по степени активности на рынке аренды офисных помещений про­должили занимать компании нефте­газового сектора. На их долю при­шлась треть всех контрактов. Второе место у IT–компаний — 31%. Актив­но арендовали площади промыш­ленные и строительные компании. На пятом месте предприятия сферы услуг для бизнеса, которые активно искали более дешёвые офисы мень­шего размера с целью оптимизации издержек.

Более активно сделки закрывались в III квартале (40% от общего объё­ма), на II квартал пришлось 27%. Это объясняется, конечно, пандемией и вызванной ею неопределённостью на рынке. Лидерами по объёму арен­дованных площадей стали бизнес-центры классов В+ и В — с ними сум­марно заключён 71% сделок по аренде (135,9 тыс. м2). Доля сделок в классе А составила 29% (55,9 тыс. м2).

Самой крупной сделкой ста­ла аренда Mail.ru Group верхних этажей бизнес-центра "Сенатор" на Большой Морской ул. Общая площадь здания превышает 7 000 м2, сейчас свободными остаются 869 м2 на первом этаже, которые предла­гают за 2000–2200 руб./м2. Верхние этажи экспонировались со ставкой 2500–3000 руб./м2, говорят консуль­танты по коммерческой недвижи­мости.

Когда цель — покупка

Если говорить отдельно о продаже, то эксперты по аналитике и оцен­ке Bright Rich | CORFAC Int. отмеча­ют, что за девять месяцев объём сделок со­ставил 49,4 тыс. м2, что на 38% боль­ше показателя прошлого года (35,9 тыс.). Средняя стоимость "квадрата" в наиболее востребованных бизнес-центрах классов B и B+ составила 100–130 тыс. рублей.

Крупных сделок купли-продажи на рынке было две: одна в начале го­да, вторая в конце. В феврале "ФХК Империя" приобрела МФК "Ткачи" на наб. Обводного канала, 60, общей площадью около 10 тыс. м2. Сумма сделки, по оценкам экспертов, мог­ла составить 1,1 млрд рублей. А в кон­це октября Российский аукционный дом за 594 млн рублей продал с торгов бизнес-центр "Монблан" на Большом Сампсониевском пр. Покупа­тель — малоизвестная компания "Норд Вуд".

Сделок могло бы быть гораздо боль­ше. Но покупатели ждут, когда цены на офисную недвижимость под гнё­том карантина пойдут вниз, а владельцы бизнес-центров пока не готовы снижать свои запросы.

Смена парадигмы

Прирост новых офисных площа­дей в этом году был существенным: за первые три квартала введено почти 140 тыс. м2. При этом почти 80 тыс. м2 из этого объёма приходится на "Лахта Центр". Ещё одна гром­кая офисная премьера этого года — ввод бизнес-центра "Группы ЛСР" на Невском пр., 1, площадью около 10 тыс. м2. Здание пока пустует, хо­тя переговоры по нему ведутся. Но­вые БЦ будут вводиться в эксплуа­тацию по намеченным ранее пла­нам, полагают участники рынка. Спрос на офисную недвижимость пока находится на прежнем уровне, то есть смысла замораживать строи­тельство нет. Однако не всё будет по­строено в срок. С 2014 года офисный рынок Петербурга функциониру­ет в условиях дефицита качествен­ных площадей, и ежегодное их поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2. По итогам 2020 года оно составит не менее 100 тыс. м2.

Однако, по опросам участников рынка, треть компаний планиру­ют увеличивать социальное дис­танцирование между сотрудника­ми. В основном это крупные россий­ские и международные корпорации. Ранее норма составляла 8–12 м2 офис­ных площадей на человека, сейчас некоторые стремятся к показателю более 14 м2. Достичь этого планиру­ют не столько увеличением аренду­емых площадей, сколько реоргани­зацией офисных пространств. Однако на рынке по-прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 000 м2 в БЦ классов А и B, поэтому пространства для манёвра у аренда­торов не так много.

Впрочем, само понятие "офис" будет меняться, говорят экспер­ты. Офисы перестают быть просто набором столов и стульев. Теперь компании должны будут — соглас­но своим потребностям, возможно­стям и рекомендуемым мерам без­опасности — адаптировать новую модель рабочего места, перейдя в итоге из централизованного офи­са в более гибкий, "рассредоточен­ный" формат.

Материал подготовлен в рамках проекта ТОП-100 — 2020 .