Новый год как спасение: ТЦ на грани катастрофы

Закрытие ТЦ в первую волну пандемии не обернулось ката­строфой для рынка торговой недвижимости. Однако планы даль­нейшего развития отодвинуты на не­определённый срок.

Копить, а не тратить

По данным JLL, с начала локдауна до­ля свободных площадей в торговых центрах увеличилась всего на 0,4 процентного пункта — до 3,9%. Избе­жать более неприятных цифр позво­лили договорённости собственников с арендаторами и вывод новых объ­ектов. Сейчас также готовится к открытию ТЦ "Спутник" и заверша­ется строительство третьей очере­ди Outlet Village Pulkovo.
Как ранее сообщали консультанты Colliers International, во II квартале открывались только продуктовые магазины. Сеть "Лэнд" закрыла два супермаркета, а книжная сеть "Рес­публика" на время вообще покинула рынок, собираясь возобновить рабо­ту в 2021 году в новом формате.
"Заполняемость наших ТРЦ суще­ственно не изменилась. Происхо­дит стандартная ротация аренда­торов, открываются новые магази­ны. Преференции по арендным пла­тежам получили все обратившиеся арендаторы. В результате индивидуальных переговоров была предо­ставлена скидка либо отсрочка пла­тежа", — сообщили в пресс–службе УК "Адамант".
В сегменте стрит-ретейла ситуа­ция хуже. С начала года в основных торговых коридорах Петербурга за­крылись 308 магазинов, кафе и ресторанов, их сменили 203 новых арендатора. В результате доля пустующих помещений составила 12,9%. При этом на Невском проспекте она достигла 14,9%. Арендные ставки, со­ответственно, сократились. В октя­бре они составили 70 тыс. рублей за 1 м2 в год (без НДС и операцион­ных расходов), потеряв с начала года 10 тыс. рублей. В стрит-ретейле мак­симальная ставка снизилась с 13 тыс. рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС) до 11 тыс. рублей.
"Мы прогнозируем рост вакант­ности и перераспределение пусту­ющих площадей между устаревши­ми ТЦ и современными качественными концепциями", — говорит На­талия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

Антикризисные меры

Одно из очевидных последствий лок­дауна — снижение потребительско­го спроса. Так, летом посещаемость крупных ТЦ падала на 40–50%. "В си­туации неопределённости потреби­тель предпочитает избегать рисков и лишних трат. Соответственно, спрос на товары длительного потреб­ления упал и ушёл в онлайн. Со снятием ограничений до 80% потребите­лей вернулись в ТЦ, но средний чек снизился", — полагает Валерий Тру­шин, руководитель отдела исследо­ваний и консалтинга IPG.Estate.
По данным УК "Адамант", после открытия ТРК отмечалось снижение посещаемости в районе 25%. В то же время покупатели торопились реа­лизовать отложенный спрос. Но сегодня этот ресурс исчерпан, а ситуация по–прежнему неопределённая. "Снижение потребительского спро­са наблюдается повсеместно. Можно говорить о снижении посещаемости крупных ТРЦ на 15%, районных ТЦ и галерей — примерно на 5%", — говорит Ольга Болотникова, исполни­тельный директор SRV в России.
Одной из реакций на кризис со стороны собственников ТЦ могла стать продажа комплексов. X5 Retail Group ещё в июне выставила на продажу ТЦ на Пулковском шоссе за 1 млрд рублей. Желающих не нашлось. Но в Москве компания продала ТЦ "Миля" за 2,5 млрд рублей, запраши­вая до кризиса 3 млрд. Обилия пред­ложения по продаже ТЦ на рынке не наблюдается, утверждает Вале­рий Трушин. Заявленные объекты выставлялись ещё до пандемии. "Се­годняшний потенциальный инве­стор сталкивается с крупными ри­сками в приобретении торговой не­движимости и сложно прогнозируе­мым восстановлением. Также многие активы залоговые", — поясняет он.

Государство играет роль

Меры поддержки рынка со стороны властей оказались не слишком убеди­тельны. Открыто потребовать от собственников не взимать арендную плату власти не могли, но город вы­делил им 1,5 млрд рублей на частич­ную компенсацию платежей по налогу на имущество. Взамен собствен­ники обязаны были снизить ставки. Однако ТЦ так и не вошли в список пострадавших от коронавируса от­раслей.
"Результат пандемии и принятых в связи с ней мер — падение арендного дохода ориентировоч­но до 50% в 2020 году по сравнению с 2019 годом. При этом отрасли не было оказано сколько-нибудь значимой поддержки: начиная от отсрочки уплаты основных налогов до прямых или косвенных компенсаций потерь от аренды. Хотя фактически аренда­торам со стороны владельцев ТЦ пре­доставлены прямые и объёмные суб­сидии в виде скидок по аренде в размере до 85–90% договорной цены", — прокомментировал управляющий директор Российского совета торго­вых центров Олег Войцеховский.

Сроки смещены

Трендом последних лет на рынке тор­говой недвижимости была реконцеп­ция. По мнению аналитиков JLL, лок­даун ускорил этот процесс. При этом владельцы ТЦ порой переоборудуют часть помещений под офисы, ковор­кинги, дарксторы и др. Но девелопе­ры пока ориентированы на точеч­ную ротацию текущих арендаторов. Проекты, где реконцепция уже идёт, не останавливаются. Однако планы подверглись корректировке.
В ТРЦ под управлением SRV глобаль­ных изменений нет. "Мы скоррек­тировали план маркетинговых ме­роприятий, что-то оптимизирова­ли, но глобально всё остаётся так, как было", — уточняет Ольга Болот­никова. В УК "Адамант" произошёл пересмотр сроков. "Все проекты по–прежнему актуальны и только сдви­нуты на более поздние сроки — от полугода до года", — пояснили в пресс–службе УК.
По мнению Валерия Трушина, планировать реконцепцию с ориентацией на доковидный спрос се­годня неразумно. "Сейчас отрасль торговой недвижимости находится в состоянии стресса и подвешенно­го состояния. Самым неблагоприят­ным исходом станет повторный лок­даун", — заключает он.
Как оставаться привлекательным для арендаторов и иметь большой процент запол­няемости? Преж­де всего активно работать с ними и информировать о правилах рабо­ты в ТЦ.
Ольга Болотникова
генеральный директор, "Жемчужная плаза"
Материал подготовлен в рамках проекта ТОП-100 — 2020 .