Дома умнеют вслед за спросом

Фундамент, стены, крыша — внешне дома вроде бы не сильно меняются. Но без новых технологий — как в самом процессе строительства, так и в "начинке" дома — сегодня уже сложно выигрывать в конкурентной борьбе.

Все в цифру

"Внедрение и развитие цифровой составляющей в строительстве в ближайшей перспективе пойдёт ускоренными темпами, — уверен президент СРО А “Объединение строителей СПб” Александр Вахмистров. — В первую очередь этого требует реализация российского национального проекта “Цифровая экономика”". Кроме того, по его словам, во многом способствовать процессу цифровизации отрасли будет тот факт, что в условиях пандемии возникает необходимость выполнять часть работ дистанционно — имеется в виду оформление градостроительной документации, проведение ряда совещаний и т. п.

"Думаю, что вся система управления процессом строительства скоро станет более мобильной и эффективной, — считает Александр Вахмистров. — Ведь цифровая трансформация позволит уменьшить объём бумажной работы и станет стимулом для специалистов — проектировщиков, инженеров и архитекторов — к освоению новых знаний".

Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева отмечает, что надёжные застройщики, которые давно работают на рынке, следят за новыми технологиями и внедряют их практически на всех этапах строительства жилья: от проектирования, контроля качества до продаж и внедрения технологий "умного дома" в готовом объекте.

"От очереди к очереди застройщик совершенствует свой продукт, — объясняет директор по маркетингу ГК “Ленстройтрест” Ян Фельдман. — Хорошо зарекомендовавшие себя решения при возведении объекта переходят в разряд универсальных и закрепляются в практике компании. Какие–то, наоборот, уходят из арсенала девелопера".

Например, это может быть определённая строительная технология или конструкция фасада, стандарты по зонированию и благоустройству внутренней территории. "Такие решения позволяют оптимизировать экономику проекта, не влияя на его качество в целом, — поясняет Ян Фельдман. — Это важный момент, поскольку застройщику важно создать продукт, который будет востребован покупателем. Здесь речь не только о ровных стенах и достойном уровне отделки в местах общего пользования — мы говорим уже о комфортной среде проживания за пределами квартиры".

BIM и другие термины

Особенной популярностью у строителей сегодня пользуются системы информационного моделирования строительства — Building Information Modelling, или попросту BIM — к этой аббревиатуре уже все привыкли.

"Использование технологии BIM позволяет нам повышать эффективность принимаемых решений в процессе проектирования, строительства и эксплуатации, — рассказывает руководитель аналитического центра “Главстрой Санкт–Петербург” Дмитрий Ефремов. — Это достигается за счёт возможности оперативного получения информации о себестоимости проекта на разных стадиях реализации". Интеграция BIM–технологий в единую информационную среду предоставила возможность использовать различные инструменты для решения задач организации. По словам Дмитрия Ефремова, количество объектов компании, на которых применяются технологии BIM, будет планомерно расти.

Мария Андреева, директор департамента информационных технологий холдинга Setl Group, рассказывает, что на этапах подготовки и реализации проекта холдинг Setl Group использует две взаимосвязанные системы: уже упомянутый выше BIM и автоматизированную систему инвестиционного контроля (АСИК). "BIM–технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки её доставки на строительную площадку, — поясняет Мария Андреева. — В готовом проекте это уменьшает количество правок и изменений, а для покупателя применение BIM–технологий гарантирует соблюдение сроков сдачи объекта и высокое качество строительства".

Система "АСИК" используется девелопером Setl Group для внутреннего контроля. Она состоит из нескольких модулей, которые позволяют генерировать графики производства работ, автоматизировать всю отчётность по этапам строительства, планировать рабочий день инженеров строительного контроля, регулярно делать "контрольный срез" степени готовности проекта и генерировать штрафные санкции подрядчикам в случае несоблюдения сроков строительства.

"Одна из целей применения BIM–технологий — снижать издержки строительства. И, по нашим подсчётам, все затраты на внедрение программ и обучение персонала окупаются, — резюмирует Мария Андреева. — Для строительной компании и в конечном итоге для покупателя это удачная инвестиция в счёт будущих сокращений издержек и уменьшения цены конечного продукта, то есть готовой квартиры".

"Внедрение в проектно–строительную практику BIM–технологий — одна из стратегических задач, стоящих перед всем строительным комплексом", — подчёркивает Александр Вахмистров.

Стена по–новому

Изменения происходят и в конструктиве домов. Например, панельные дома, которые строят сегодня, отличаются от советских, как смартфон последней модели от телефона с дисковым набором. Например, ГК "Ленстройтрест" строит панельные дома по новой финской технологии, в которой применяются трёхслойные панели.

"Сегодня это один из наиболее эффективных ограждающих материалов из всех, используемых в домостроении, — отмечает Ян Фельдман. — О качестве современных панелей говорит уже одно то, что данная технология наиболее популярна в Скандинавских странах, схожих с нами по климату. В Финляндии и Швеции, например, в отличие от России, панельное домостроение занимает большую часть рынка".

Какой IQ у дома

Теоретически, наверное, можно было бы обойтись без многих новаций, оставив только базовые системы — электричество, водопровод и канализацию, противопожарную безопасность, отмечает Дмитрий Ефремов. Однако время не стоит на месте, покупатели предъявляют всё больше пожеланий к современной комфортной и безопасной квартире. Поэтому на рынок в сегменте масс–маркет постепенно приходят решения из более высоких классов, в том числе системы "умного дома".

Как поясняет Ян Фельдман, под умным домом обычно понимают возможность управлять инженерными системами в здании (отоплением, электрикой, кондиционированием, водоснабжением, системой безопасности) с единого устройства — сенсорного пульта или смартфона.

По его словам, в Петербурге эта система наиболее часто применяется в коммерческой недвижимости, к примеру в офисных зданиях.

В жилых домах используют лишь отдельные элементы "умного дома". В частности, в некоторых комплексах можно управлять домофоном и камерами наблюдения со смартфона, есть автоматизированные системы управления, которые в случае неполадок с лифтами, инженерными системами дома подают сигналы управляющей компании.

"В сегменте масс–маркет чаще всего используются такие элементы “умного дома”, как видеонаблюдение и видеодомофоны, — рассказывает Ян Фельдман. — Система видеомониторинга нежилых помещений комплекса (МОПы, паркинги) и территории квартала обеспечивает необходимый уровень порядка и безопасности для жителей, такие технические решения использованы во всех кварталах ГК “Ленстройтрест”".

Новые проекты высокого комфорткласса Setl Group оснащаются автоматизированной системой контроля потребления ресурсов "Дом.онлайн". "Это единый сервис для абонентов и управляющих компаний, — поясняет Ольга Трошева. — Система собирает показания датчиков (электроэнергия, горячая и холодная вода, отопление), передаёт данные в УК и позволяет оплачивать счета не выходя из дома". Другая востребованная опция — датчики протечек.

Технологии, без которых также не обойтись в современном жилом комплексе, — это развитые системы безопасности. Например, в элитном ЖК Setl Group на Петровском острове для безопасности жильцов предусмотрена трёхступенчатая система охраны: центральная входная группа с ресепшен, круглосуточной охраной и видеонаблюдением, видеодомофоны в парадных и видеозвонки у квартирных дверей. Видеокамеры будут установлены по периметру зданий, при входах в парадную, в лифтах, на ресепшен и в паркинге.

Дмитрий Ефремов отмечает, что есть как индивидуальные, так и коробочные версии, которые могут быть расширены по желанию потребителя. "Умный дом" может соединяться с другими опциями комфорта, например с закрытыми для автотранспорта дворами.

"В новой очереди нашего жилого комплекса на Парнасе некоторые дворы будут закрыты для машин. Жители смогут поставить на телефон или планшет приложение, с помощью которого можно открывать калитку во двор или дверь в парадную для гостей, курьеров, — рассказывает он. — Кроме того, будет доступна картинка с IP–камер видеонаблюдения, установленных в паркинге, парадной, на детской площадке. Поэтому, например, родители могут быть спокойны за играющих во дворе детей".

Тепло и комфортно

В понятие "умные технологии" также включаются и энергоэффективные системы, такие как современное солнцезащитное остекление, которое Setl Group применяет в большинстве новых жилых комплексов.

"Солнцезащитное остекление позволяет защитить рабочую зону в комнате от бликов и ультрафиолетового излучения, предотвращает перегрев квартиры в летнее время и сохраняет тепло зимой благодаря специальному покрытию стекла и его отражающим свойствам. На таких стеклопакетах не образуется конденсат", — рассказывает о преимуществах Ольга Трошева.

"Энергоэффективность здания — это сочетание современных технологий и определённых инженерных решений, — объясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК “КВС”. — Среди них — качественная кровля и стеклопакеты, ликвидация мостиков холода, утепление наружных стен, светильники с датчиками движения в коридорах и так далее. В результате мы обеспечиваем жителям максимальный комфорт при минимальных затратах на электроэнергию. Соответственно, и за коммунальные услуги собственники квартир платят значительно меньше".

Анжелика Альшаева отмечает, что в последнее время большее значение для покупателей приобрёл такой фактор, как класс энергоэффективности дома: с 2017 года все застройщики указывают эту информацию в договорах долевого участия, поэтому логично, что люди интересуются этим параметром. Она также отметила, что все городские объекты компании "КВС" имеют высокий класс энергоэффективности — А, а в Ленинградской области — А или В.

Ещё одна важная техническая особенность новых ЖК — современные системы отопления и водоснабжения. Если раньше системы отопления были вертикальные (стояковые) с трубами из стали, то в новых домах они горизонтальные (коллекторные) со скрытой прокладкой труб из полимерных материалов в полу. Данное решение лучше не только с точки зрения внешнего вида — система долговечнее за счёт того, что меньше элементов подвержено коррозии, отмечает Ольга Трошева.

Также в новых домах применяется современная регулирующая арматура, которая позволяет производить более точную настройку системы и регулировать температуру в помещениях в автоматическом режиме, тем самым экономить деньги собственника (не топить улицу, регулируя температуру в помещении с помощью форточки).

Кроме того, ранее существовала открытая система ГВС. Теплосетевая вода, которая шла в систему отопления, также поступала в качестве горячей воды в кран потребителю. На объектах Setl Group закрытая система ГВС — это типовое решение с 2013 года.

"Вода из тепловых сетей не поступает в кран потребителю, — утверждает Ольга Трошева. — С помощью теплообменных аппаратов мы нагреваем воду более высокого потребительского качества. Она чище, без песка, без ржавчины, без запаха, без мутности и пр. Такая вода позволяет сохранять здоровье, одежду, сантехнику, посуду".

Без прогресса никуда

По словам Дмитрия Ефремова, сегодня цифровые технологии востребованы в первую очередь у молодёжи, которая активно использует гаджеты в повседневной жизни. Но и для старшего поколения опции, которые повышают безопасность и комфорт проживания, тоже нужны. "Технологии стремительно развиваются, и со временем оснащение, предлагаемое покупателям, будет всё более доступным, функциональным и удобным", — резюмирует он.

Пандемия заставила многих покупателей поменять свой взгляд на инженерные возможности жилого комплекса, считает Ян Фельдман.

"Сложившаяся обстановка создала условия для внедрения более прогрессивных и “чистых” решений, — отмечает он. — Системы кондиционирования, дополнительные способы очистки воды и воздуха: люди стали гораздо внимательнее к таким вещам. Концепция “умный дом” постепенно меняет ориентиры: от возможности в один клик включать свет мы переходим к контролю микроклимата в квартире".

Возможно, в перспективе появятся системы бесконтактного вызова лифта, открытия дверей в МОПах, а лампы дезинфекции с датчиками движения станут вполне привычными вещами. "Конечно, первыми по внедрению подобных инноваций станут премиальные жилые комплексы, но в последующем их догонят и проекты комфорткласса", — уверен Ян Фельдман.

Дмитрий Ефремов также предполагает, что со временем всё больше будут развиваться зелёные технологии, направленные на повышение энергоэффективности, снижение затрат электричества и воды, использование возобновляемых источников энергии. С одной стороны, это важно для сохранения окружающей среды. С другой — таким образом можно экономить деньги, например, за счёт уменьшения коммунальных платежей.

Такие решения есть уже сегодня, но их использование пока не носит массовый характер. Здесь нужен комплексный подход, стимулирование разработки, внедрения, использования зелёных технологий.