Евгений Петров Все статьи автора
10 сентября 2019, 10:32 5648

Как сломать проблемный тренд. В Петербурге резко вырос объем просроченной ипотеки на строящееся жилье

Фото: vostock-photo

По итогам первого полугодия 2019 года просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке жилья в Петербурге выросла на 17%, до 377 млн рублей. В целом по стране банковский сектор показал куда более скромный рост проблемных кредитов в этом сегменте — всего 0,7%.

Ипотека сдала POS. Кредитная статистика Петербурга показала рост

Ипотека сдала POS. Кредитная статистика Петербурга показала рост

11372
Алексей Кумачев

Часто банки размывают долю проблемных долгов, наращивая объемы выданных кредитов — при росте портфелей доля проблемных долгов должна снижаться. Однако петербургские проблемные должники пошли против тренда.

Общая задолженность по ипотеке на новое жилье в Петербурге за полгода выросла на 6,4%, до 151,9 млрд рублей, против 4% по стране. Объем выданных кредитов на строящееся жилье в городе вырос почти на 40%, до 7,8 млрд рублей. По стране он увеличился на 46%.

По данным ЦБ РФ, доля просроченных кредитов в Петербурге тоже пошла в рост: она увеличилась на 0,02 процентного пункта (п. п.), до 0,3%. В России доля проблемных долгов снизилась на 0,01 п. п.

Жизненный цикл

На объемы ипотечного кредитования на первичном рынке существенное влияние оказали изменения в жилищном законодательстве, вступившие в силу с 1 июля текущего года. В преддверии перехода на финансирование через эскроу–счета застройщики наращивали объемы продаж, а банки — ипотечные портфели. Пик роста произошел в мае: задолженность жителей Петербурга по ипотеке на новое жилье выросла сразу на 9% против роста на 0,5% в апреле и 1,1% в марте. В июне задолженность сократилась на 1,7%.

Вероятно, на динамику влияет специфика ипотеки на рынке договоров долевого участия (ДДУ). Срок жизни ипотечного портфеля на ДДУ зависит от сроков строительства и оперативности заемщика по оформлению закладной на квартиру после получения ключей. Как только в эксплуатацию вводится большой объем жилья, задолженность по ипотеке по ДДУ начинает резко сокращаться.

Биполярная ипотека. Как снизить ипотечную ставку при ее возможном росте

Биполярная ипотека. Как снизить ипотечную ставку при ее возможном росте

770
Наталья Бурковская

Банки заинтересованы в снижении рисков на рынке ипотеки ДДУ (в этом случае кредит фактически обеспечен только правами требования по договору, тогда как по кредиту на готовое жилье банк берет в залог ликвидное имущество). Поэтому они стимулируют заемщиков ставками — после оформления прав собственности и закладной в большинстве случаев ставка по кредиту снижается.

Впрочем, сейчас на рынке Петербурга ситуация прямо противоположная: средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке к июлю текущего года снизилась до 9,98% годовых в рублях против 10,02% в январе. А на вторичном рынке за тот же период ставка повысилась с 10,15 до 10,27%.

Найти виноватого

За 6 месяцев 2019 года общая задолженность по ипотеке в Петербурге выросла на 11% (в среднем по стране — на 8%), до 432 млрд рублей. На вторичном рынке объем проблемных кредитов сократился на 3,6%, до 3,4 млрд рублей, при их доле 0,8%. Эксперты расходятся во мнениях, почему именно в Петербурге растет просрочка на первичном рынке жилья. Одни аналитики обвиняют строителей, другие — должников.

«Причиной роста просрочки на первичном рынке стали задержки по срокам ввода в эксплуатацию нескольких крупных жилых комплексов, поэтому заемщики банально перестали платить по своим ипотечным кредитам, — считает Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант». — На рынок долгов подобные кредиты попадают редко, так как трудно спрогнозировать, когда объект будет достроен».

По данным Росстата, реальные денежные доходы россиян в первом полугодии 2019 года снизились на 1,3%. Это ведет к тому, что часть ипотечных заемщиков срывают платежи.

«Ипотека в любом случае тяжелая нагрузка на семейный бюджет, а неплохие зарплаты и высокие амбиции смещают приоритет покупателей жилья с простого на улучшенное, — говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». — Ловушка высоких доходов привела к неадекватной оценке собственных финансовых сил». По его мнению, в Петербурге по сравнению с другими регионами заемщики больше надеются на стабильность в доходах, но проблемы снижения доходов одинаковы для всех регионов страны. «Ипотеку берут молодые семьи, которым в большом городе хочется сразу просторную квартиру, отсюда и размер кредита. На периферии более низкие зарплаты, меньший процент одобрения кредитов и меньший объем кредитования», — резюмировал он.

В рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в Петербурге к 2024 году объем ввода нового жилья должен составить 5,3 млн м2. Это почти в 1,5 раза больше, чем было введено в 2017 году (3,5 млн м2 ). С учетом ограничений ЦБ, который пытается не допустить надувания ипотечного пузыря, без ипотеки продать такой объем строящегося жилья будет невозможно.

Для снижения рисков ипотечного кредитования ЦБ РФ ужесточает требования к банкам. В январе 2019 года были введены коэффициенты риска — надбавки к резервам по кредитам с первоначальным взносом менее чем 20%. С 1 октября вводятся коэффициенты предельной долговой нагрузки заемщика. Эти меры должны остудить банковские аппетиты. С другой стороны, действия Банка России могут быть эффективны лишь по новым кредитам. А сегодняшние темпы роста просрочки — результат ипотечного бума прошлых лет.

Особых опасений рост объема просроченной задолженности под залог ДДУ не вызывает, скорее это небольшое локальное повышение, а не долгосрочная тенденция. За годовой период (с июля 2018–го по июль 2019 года) в регионе, наоборот, наблюдается снижение объема просрочки на 17%, в то время как в среднем по стране прирост составил 12%. Кроме того, доля просроченной задолженности в портфеле ипотечных ссуд под залог ДДУ остается низкой — 0,3% против 0,4% в среднем по стране, а в абсолютном выражении объем просрочки в регионе сопоставим с показателем двухгодичной давности.
Екатерина Щурихина
Екатерина Щурихина
младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»
Низкий уровень ставок позволил прицениваться к более дорогим объектам при том же уровне доходов. Однако реальность сурова. Доходы петербуржцев превышают среднероссийский уровень в 1,3 раза, а стоимость недвижимости — в 1,9 раза. Заемщикам сложнее нести на себе груз ипотеки. И ситуация ухудшается. Реальные денежные доходы в I квартале падали быстрее, чем по стране. Среднемесячная зарплата выросла в годовом выражении всего на 3,2%, то есть в реальном выражении (с учетом инфляции) наблюдалось даже ее сокращение.
Сергей Заверский
Сергей Заверский
начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ)
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама