Павел Никифоров Все статьи автора
11 сентября 2019, 10:02 14011

Доход на потом. Какое жилье перспективнее с точки зрения потенциала роста цены

Фото: Vostock-Photo

Приобретая квартиру, покупатель думает не только о ее текущей стоимости, но и о будущей.

Эксперты в один голос говорят, что самый дешевый вариант приобретения жилья — на стадии котлована, когда риски наиболее высоки и ждать сдачи дома нужно еще 2–3 года. Такая недвижимость все время дорожает (за исключением недостроев), поэтому большая часть покупателей готовы рискнуть.

Стройка не "эскроуится". ЦБ подвел итоги первых двух месяцев перехода на проектное финансирование

Стройка не "эскроуится". ЦБ подвел итоги первых двух месяцев перехода на проектное финансирование

605
Павел Никифоров, Наталья Бурковская

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", наиболее ликвидные объекты в пользующихся спросом локациях и районах, к которым относятся территории сложившейся застройки, редевелопмент, дома вблизи станций метро и т. д., дорожают в пределах 25–45%. Апартаменты набирают в цене еще быстрее. "В начале строительства, 2 года назад, мы продавали юниты по 1,8–1,9 млн рублей, сейчас они стоят 3,2–3,3 млн рублей. Рост почти на 50%", — рассказал Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис" (УК VALO). Впрочем, и это не рекорд: 10 лет назад при покупке жилья в ЖК "GusiЛебеди" от компании "КВС" можно было удвоить вложения: продажи начались по 45 тыс. рублей за 1 м2, а на завершающей стадии цена доходила до 110 тыс. рублей за 1 м2. Впрочем, таких доходностей уже нет.

После ввода дома в эксплуатацию стоимость недвижимости продолжает меняться. Но где–то она растет, а где–то падает. Как говорят участники рынка, основные факторы, влияющие на статистику, — локация и качество строительства. "В долгосрочной перспективе на динамику цен может повлиять и развитие локации. Например, сейчас Петровский остров занимает последнее место в рейтинге элитных локаций со стартовой ценой от 279 тыс. рублей за 1 м2. Если территорию не испортят с точки зрения планировочной структуры, благоустройства и так далее, то последние проекты, которые там появятся, будут продаваться гораздо дороже. Ведь там будет уже сформировавшаяся среда", — поясняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Еще один пример — Васильевский остров, где в локации последних линий была преимущественно промышленная застройка, которая подверглась редевелопменту. Если рассматривать жилье бизнес–класса, то здесь за последние 10 лет цена "квадрата" на первичном рынке выросла на 30–40%, достигнув отметки 170 тыс. рублей. Так же и на Петроградской стороне. "В начале 2000–х территория за Малым пр. П.С. и Чкаловским пр. была не востребована, там никто не строил, но после появления нескольких крупных жилых комплексов территория воспринимается более лояльно. То есть должна накопиться какая–то критическая масса проектов, в том числе и социальной составляющей, для того чтобы имидж локации начал улучшаться", — говорит эксперт.

Построенное жилье может дорожать, если дом быстро заселяется, активно осваивается и "живет". "Есть проекты, которые вроде бы завершены, но заселяются медленно. Это может быть связано с большим количеством инвестиционных квартир или с тем, что продажи шли плохо и квартиры были переданы банковским структурам или подрядчикам. То есть реально процесс продаж не закончен. В таком полупустом доме цена на квартиры не растет", — добавляет Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

"На протяжении строительства объекта динамика цен определяется главным образом политикой застройщика, отражающей его видение рынка, принятую финансовую модель, управленческие и технологические особенности. После ввода в эксплуатацию вопросы ценообразования переходят в руки отдельно взятым собственникам, которые один на один взаимодействуют со вторичным рынком недвижимости. Наибольший потенциал здесь показывают объекты, расположенные в обжитых локациях города, располагающие необходимой инфраструктурой, отличающиеся продуманной архитектурно–планировочной концепцией", — уверена Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация".

По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", наибольшим потенциалом обладают объекты в историческом центре (центральные районы), а также объекты редевелопмента и статусные локации (вдоль Московского пр., около станции метро "Фрунзенская", вдоль Большого Сампсониевского пр., вблизи парка Сосновка и др.). "Объекты в основном комфорт+ и бизнес–класса, имеют отличное местоположение, находятся близко к центру города, обладают видовыми характеристиками, расположены в кварталах со сложившейся инфраструктурой. В спальных районах наибольшим потенциалом обладают проекты, расположенные в пешеходной доступности от метро", — говорит она. Впрочем, везет не всегда и не всем. "Так, например, в ряде проектов за КАД цены на вторичном рынке либо не растут, либо растут медленнее, чем в целом по рынку. Чтобы быстро продать квартиру, приходится давать большую скидку с первоначальной цены — до 10–15%. Но даже с такими условиями найти покупателя непросто", — рассказывает Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс". "Зачастую низкий спрос обусловлен неудачным местоположением, отсутствием дорог и проездов, нарушением строительных норм ("аммиачные дома"), конкурентным окружением из возводимых зданий с более высоким качеством продукта. Много свободного предложения в уже сданных домах, расположенных по обеим сторонам от КАД. Эти районы опередили развитие городской инфраструктуры: жителям ежедневно приходится преодолевать немалые расстояния, чтобы попасть на работу или просто сходить в кино", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Впрочем, Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК "ПСК", считает, что сейчас в Петербурге нет районов, которые бы определяли обязательное снижение цены в ближайшей перспективе. "Хотя бы просто из–за инфляции, но цены все равно растут", — полагает он.

Мутные зоны. Как санитарная охрана ударит по застройщикам Петербурга

Мутные зоны. Как санитарная охрана ударит по застройщикам Петербурга

8614
Наталья Бурковская, Павел Никифоров
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама