Просроченная задолженность россиян по ипотечным кредитам по итогам II квартала нынешнего года выросла до 76,73 млрд рублей. В Петербурге сумма проблемных займов оценивается в 3,5 млрд рублей. Однако доля от общей задолженности составляет 0,82%, что меньше общероссийского показателя на 0,27%, подсчитали эксперты.
Ситуация с ипотечными выплатами в Петербурге выглядит благополучной по сравнению с Москвой и другими регионами. Такой вывод можно сделать на основе исследования агентства "Долговой консультант". В столице, к примеру, доля просроченных кредитов приближается к 2%. Еще хуже дела обстоят на Алтае (3,45%) и в ряде кавказских республик.
Ипотечный рынок, между тем, продолжает сжиматься. По данным Северо-Западного ГУ Банка России, за прошедшие полгода в округе снизилось число предоставленных займов до 71,1 тыс. (минус 9,7% по сравнению с аналогичным периодом 2018-го). Наблюдается еще один негативный тренд — рост числа займов с минимальным взносом. Пять лет назад количество таких договоров в целом по РФ составляло 24%, сейчас — 43%, выяснили в БКИ "Эквифакс". Подробнее о последних тенденциях рынка и прогнозы экспертов — в материале "ДП".
Подтянули дисциплину
Несмотря на общий рост объемов просрочки, результаты отчетного периода показывают тенденцию на снижение доли непогашенной ипотечной задолженности в кредитных портфелях. В стране этот показатель сократился на 0,04 процентных пункта, составив 1,1% от общего объема невыплаченных средств. "Сумма просроченной задолженности по ипотечным кредитам на балансах банков практически не растет, а ее доля размывается новыми выдачами", — отмечает генеральный директор компании "Долговой консультант" Денис Аксенов.
По его словам, также одной из причин корректировки в сторону снижения доли просроченных ипотечных кредитов стала активность банков по продаже портфелей проблемной задолженности со своих балансов третьим лицам.
"Банки все чаще приходят к мысли о целесообразности продажи просроченных ипотечных кредитов. Цикл взыскания по ипотеке достаточно продолжительный, а продажа позволяет банкам восстановить созданные резервы. Для заемщика же продажа кредита означает смену кредитора и залогодержателя, но погашать кредит все равно придется. И чаще всего за счет продажи квартиры", — добавил эксперт.
Регионы с максимальной долей просроченной ипотечной задолженности
Источник: ЦБ РФ, КА "Долговой консультант"
В Петербурге, как показывает статистика Северо-Западного ГУ Банка России, объем задолженности перед банками по ипотечным жилищным кредитам за полгода вырос на 13,9%, до 432 млрд рублей. Доля просроченных займов оценивается в 0,8%, то есть примерно 3,5 млрд рублей.
В Первом ипотечном агентстве подчеркивают, что в Петербурге размер просроченных кредитов по ипотеке находится пока на достаточно низком уровне, что, как правило, свойственно растущему рынку. В компании этот индекс оценивают в 0,65%. "Это очень хороший показатель базы, который говорит о том, что степень рисков по ипотеке сохраняется на крайне низком уровне для банков, и это прекрасный повод для них не повышать ставку с учетом премии за риск, в отличие от ситуации на рынке потребительского кредитования", — полагают в Первом ипотечном агентстве.
Сложившаяся ситуация, по мнению экспертов, характеризуется постоянно снижающимся реальным доходом населения. Рост рынка розничного потребительского кредитования и ипотеки происходит не за счет того, что люди более активно покупают за живые деньги и чаще кредитуются, многократно увеличивая объем потребления. Теперь они замещают повседневные траты и покупки в сфере недвижимости, которые раньше совершали за собственные средства, а сейчас вынуждены брать кредиты.
"Эта ситуация сохраняется, и до тех пор, пока не начнут расти реальные доходы населения, эта тенденция будет одной из основных угроз появления рисковых факторов на рынке недвижимости ипотеки. Имеется ввиду, что ипотечный рынок не может расти исключительно на вовлечении дополнительных объемов со стороны населения, мы не можем проводить замещающую политику длительное время. При увеличении ставок по кредитам такое состояние рынка приведет к еще более резкому спаду объемов по выдаче ипотеки. И, соответственно, это более негативно повлияет на общий уровень цен на недвижимость и в целом на покупательскую активность", — прогнозируют аналитики.
Скрытая угроза
По официальным сведениям Центробанка, в январе-июне нынешнего года покупателям жилья было предоставлено 576 тыс. новых кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Это меньше, чем за январь-июнь 2018-го, в количественном выражении на 13,2%, а в денежном измерении — на 3,5%.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) тоже говорят о снижении ключевых показателей. Так, в июле число ипотечных займов, выданных российскими банками, составило 84,2 тыс., или 184,3 млрд рублей в денежном выражении. По сравнению с аналогичным показателем прошлого года объем ипотеки снизился на 20%.
Одновременно растет число займов с минимальным первоначальным взносом. Доля ипотечных кредитов со взносом менее 20% в докризисный 2014 год составляла примерно 24%, в кризисный 2015 год — 9,3%, а выдачи последнего года на 43% состоят из подобных договоров, обращают внимание эксперты БКИ "Эквифакс".
"Таким образом, в случае какого-либо кризиса может последовать снижение цен на недвижимость, и если оно составит более чем 20%, то почти половина выданных в 2018 году кредитов будет иметь недостаточный объем обеспечения, что может негативно сказаться на качестве ипотечного портфеля, затруднить его секьюритизацию, а с учетом его доли в кредитных портфелях многих банков — и на их благополучии", — рассуждают в бюро кредитных историй.
В ряде случаев и без того небольшой первоначальный взнос формируется за счет получения потребительского кредита, что вносит еще больший риск в ипотечный портфель. С точки зрения банков использование потребительских кредитов для формирования первоначального взноса по ипотеке — дополнительный фактор риска, уточнили в "Эквифаксе". Банки стараются выявить подобные факты, и в целом у них это получается, так как доля выдач подобной ипотеки незначительна — в пределах 5%. Однако доля выдаваемых подобных ипотечных кредитов выросла за последние 4 года почти в 2 раза: с 2,1% в 2015-м до 3,7% в 2018-м.
Кроме того, с начала года вырос размер рекомендованного семейного дохода заемщика, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита. "По нашему мнению, одной из причин данного роста, помимо прочего, является увеличение среднего размера ипотечного кредита и процентной ставки. Соответственно, несколько выросло тело кредитов и объемы ежемесячных платежей по ним", — пояснил генеральный директор Национального бюро кредитных историй Александр Викулин.
В Петербурге для успешного погашения среднестатистического займа семье необходимо зарабатывать 91,7 тыс. рублей в месяц. За последний квартал рекомендованный доход повысился на 4,5%. В остальных регионах эти показатели составляют 75,6 тыс. рублей и 5,6% соответственно.
