Фото: Валентин Беликов

Остатки не везде сладки. Какие квартиры в новостройках доживают непроданными до готовности объектов

По статистике, в новостройках класса масс–маркет к моменту сдачи остается непроданной десятая часть жилья. В высоком сегменте доля недопродаж может достигать 50%. В этом году объем нереализованных метров в готовых проектах может вырасти.

Земля затаилась на время. Рынок участков находится в спячке

Земля затаилась на время. Рынок участков находится в спячке

19424
Павел Никифоров

Впрочем, как говорят эксперты, это довольно низкий показатель — даже на фоне роста предложения. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на начало 2019 года доля готовых объектов в петербургской агломерации составляла 7% от общего объема предложения жилья в массовом сегменте первичного рынка.

Спрос на все готовенькое

Участники рынка указывают совершенно разные причины наличия готовых квартир в портфеле застройщика. "Все зависит от маркетинговых целей компании, ее ценовой политики, также не стоит забывать о стабильном спросе на построенные дома. По итогам 2018 года порядка 14% сделок с жильем массового спроса было заключено на готовые объекты (данные по петербургской агломерации)", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".

Процент разнится в зависимости от объекта, его класса, популярности девелопера и прочих факторов. "Но в целом чем выше класс жилья, тем выше процент непроданных квартир в уже сданных объектах. У некоторых девелоперов действительно существует план продаж и не весь объем квартир выставляют сразу на старте продажи объекта. Но, как правило, к моменту ввода в эксплуатацию остаются в продаже реальные остатки по квартирам", — полагает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

"Как правило, на момент сдачи проекта элитного класса нераспроданными остаются порядка 40% квартир, в бизнес–классе — порядка 20–25%, в массовом сегменте — порядка 10%. Но это при условии, что у застройщика выстроена грамотная ценовая политика, маркетинговая программа, работают профессиональные менеджеры по продажам", — соглашается Полина Яковлева, директор по развитию ProExpert.

Есть на рынке и долгострои, где доля остатков может составить все 50%. Это, как правило, небольшие проекты от малоизвестных компаний.

Список Захарова. В Петербурге закончилось действие около 400 разрешений на строительство

Список Захарова. В Петербурге закончилось действие около 400 разрешений на строительство

8529
Павел Никифоров, Наталья Бурковская

По мнению экспертов, большой объем непроданных квартир чаще всего свидетельствует о невостребованности проекта из–за неудачной локации, неправильного позиционирования, слишком большого объема предложения и внутренней конкуренции. Причиной могут быть также неудачные планировки по определенным стоякам или переоценка стоимости жилья. Есть и редкие примеры, когда застройщик сознательно выводит квартиры в продажу на более поздних этапах строительства, чтобы получить максимальную маржу.

Дорого, да мило

При этом разница в стоимости квадратного метра на этапе котлована и уже готового жилья в зависимости от объекта и локации варьируется в пределах 15–30%, хотя может быть и больше. "Разница в 30–40% в стоимости квартир на разных этапах готовности (от котлована до сдачи дома) существует и сейчас. Это проекты с правильным ценообразованием от крупных игроков, заинтересованных в обеспечении объемов продаж, а также незакредитованные проекты, рассчитывающие только на поступления от продаж. Однако сегодня ситуация уже меняется: с вводом эскроу–счетов ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. В масс–маркете подорожание меньше. "Недвижимость в конце срока строительства у нас в среднем дороже на 12–16%", — констатирует Алексей Муравьев, директор по маркетингу УК "Новоселье".

Наибольшим инвестиционным потенциалом (разница в цене) обладают однушки и евродвушки в развитых районах, рядом с метро и в черте города, а также точечные проекты в старом городе.

Впрочем, интерес покупателей к готовому жилью всегда достаточно высок, даже несмотря на то, что квартиры после ввода дома в эксплуатацию заметно прибавляют в цене. "Интересом также пользуются объекты со сроком сдачи в ближайшие полгода, когда снаружи они полностью готовы и уже продвигают сами себя", — рассказывает Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс".

"Мы изначально оставляем 7–10% квартир для тех, кто готов покупать только готовое жилье. По рынку в целом доля покупателей, которые предпочитают покупать только готовое жилье в только что сданных новостройках, не столь велика и варьируется в пределах 7–15%", — говорит Евгений Жуков, генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис".

Также многим покупателям хочется увидеть квартиру до того, как совершить сделку: некоторым это важно, чтобы избежать риска недостроя, а часть предпочитает такой вариант, чтобы не платить одновременно ипотеку и арендные платежи.

Впрочем, в ближайшее время объем нераспроданных остатков жилья в Петербурге, по прогнозу экспертов, вырастет: "В течение 2–3 лет он может увеличиться до 15–20%". Это связано с тем, что застройщики последний год активно выводили новые проекты в продажу, чтобы успеть реализовать их по старым правилам.

Вопрос лишь в том, будет ли расти объем продаж в новостройках в ближайшее время.

В части политики продаж застройщики начинают перестраиваться. Если раньше стояла задача продать большую часть лотов к моменту ввода дома в эксплуатацию, то теперь планы продаж скорректируются с целью формирования товарного запаса готовой недвижимости. Это нужно в первую очередь для сохранения необходимого уровня маржинальности девелоперского бизнеса.
Ирина Соловьева
Ирина Соловьева
директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ»
Сегодня спрос на рынке стабильный, без ажиотажа, покупательная способность населения не увеличивается, значительного роста продаж не ожидается. По итогам прошлого года на рынке квартир классов эконом и комфорт можно увидеть некоторое преобладание предложения над спросом. При этом в декабре на петербургский рынок было выведено рекордное количество жилья, по официальным данным — 2,4 млн м2 . Это серьезно увеличило конкуренцию.
Юлия Ружицкая
Юлия Ружицкая
директор по продажам компании «Главстрой Санкт–Петербург»
На спокойном рынке стоимость строящегося жилья, а также перспективы изменения цены зависят от локации, где реализуется проект, и от объема спроса на данную территорию. В 2018 году ситуация изменилась после анонсирования перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Последствия данных законодательных изменений скажутся на рынке в течение ближайших 2–3 лет. Уже сейчас можно прогнозировать не менее чем 10%–ный рост цены квадратного метра в строящихся объектах в 2019 году. Это обусловлено в числе прочего и более высокой себестоимостью строительства при переходе на новую схему финансирования.
Петр Буслов
Петр Буслов
руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»
Средняя цена квадратного метра по первичному рынку за последние 2 года выросла на 10% в массовом сегменте, в бизнес–классе — на 17%. И в начале 2019 года мы видим, что довольно активный рост цен продолжается. Вероятно, тренд не изменится и в будущем, после 1 июля. Новая схема работы ведет к увеличению издержек застройщиков, им придется оплачивать большую сумму кредитов, и это предпосылка к росту цен. Но это, конечно, не будет моментальный скачок утром 1 июля — цены повышаются постепенно. А каковы они будут на объекты, которые начнут выходить на рынок после этой даты, сегодня предсказать не может никто.
Вера Сережина
Вера Сережина
директор управления стратегического маркетинга группы RBI
Скорее всего, до середины осени рынок проживет на инерции и старых запасах. А что будет дальше, не знает никто. А кто говорит, что знает, — шарлатан.
Надежда Калашникова
Надежда Калашникова
директор по развитию компании «Л1»
Павел Никифоров Все статьи автора
25 марта 2019, 14:16 12662
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама