Заключительная неделя января стала последней возможностью попытаться оформить ипотеку по прежним правилам. С февраля рынок окончательно переходит в новую регуляторную конфигурацию: принцип "одна ипотека — в одни руки", усиленный контроль долговой нагрузки заёмщиков и более жёсткие фильтры при одобрении кредитов.
Эти изменения не только задали тон финалу 2025 года, но уже и сейчас формируют повестку 2026–го, заставляя рынок одновременно ускоряться и сжиматься.
Как возник импульсивный спрос
Конец 2025 года для рынка жилья Петербурга и Ленобласти прошёл в режиме ажиотажа. Покупатели, которые большую часть года занимали выжидательную позицию, в ноябре–декабре начали массово выходить на сделки. Ключевой мотив — стремление успеть оформить ипотеку до ужесточения условий, прежде всего по семейной программе.
По оценкам участников рынка, до половины сделок конца года носили импульсивный характер. Это был не классический инвестиционный спрос и не результат улучшения доступности жилья, а реакция на регуляторный дедлайн. Люди принимали решения быстрее обычного, зачастую соглашаясь на менее комфортные для себя бюджеты и форматы, лишь бы "успеть в последний вагон".
"По итогам 2025 года мы полностью выполнили все поставленные планы, а по ряду объектов даже вышли на перевыполнение. Рост цены за год составил около 13%. При этом объём выручки остался сопоставим с результатами 2024 года — а 2024–й стал рекордным за всю историю компании", — рассказала коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева.
Похожую оценку даёт и директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте: "2025 год прошёл под знаком адаптации рынка к текущей экономической реальности. В первом полугодии спрос оставался сдержанным, однако летом ситуация начала стабилизироваться на фоне окончательной определённости по условиям льготной ипотеки".
При этом, как отмечают участники рынка, устойчивость конца года во многом объясняется именно смещением спроса во времени. Существенная часть покупателей реализовала свои планы раньше, чем планировала, что повышает риск паузы в начале 2026 года.
Причины ипотечных волн
Ключевая проблема, на которую указывают аналитики, заключается в том, что спрос сегодня определяется не ипотекой в целом, а чрезмерной концентрацией рынка на одной программе. В 2024–2025 годах семейная ипотека составляла порядка 85–90% всех ипотечных сделок в практике компаний. В результате любое изменение параметров одной программы — лимитов, требований к заёмщику или условий субсидирования — мгновенно масштабируется на весь рынок.
Ипотека перестала сглаживать колебания и начала их усиливать: чем меньше альтернативных инструментов, тем резче реакция покупателей и тем короче, но интенсивнее каждая новая волна.
По оценкам аналитиков ГК "ПСК", за период с 2023 года на рынке сформировались четыре завершённые волны ипотечного спроса, каждая из которых была слабее предыдущей — как по максимальным объёмам сделок, так и по продолжительности. Если в начале 2023 года волны растягивались на 6–7 месяцев, то к 2024–2025 годам они сжимались до 4–5 месяцев, становясь более резкими и нервными.
Это принципиально меняет механику рынка: спрос больше не распределяется равномерно, а концентрируется в узких временных окнах — непосредственно перед ухудшением условий.
В 2023 году рынок ещё сохранял инерцию. Несмотря на рост ключевой ставки и начало ужесточения программ, доля ипотечных сделок стабильно держалась в диапазоне 80–85%. При этом объём спроса колебался достаточно свободно — от 2,6 тыс. до 6,8 тыс. сделок в месяц. Корреляция между ипотекой и спросом оставалась умеренной: ипотека присутствовала почти во всех сделках, но не полностью определяла их количество.
Перелом произошёл в 2024 году. По мере сворачивания массовой льготной ипотеки, отмены IT–ипотеки для Петербурга и последовательного ужесточения семейной программы рынок перешёл в новую фазу. С этого момента кривые спроса и доли ипотечных сделок начали практически повторять друг друга.
По данным ГК "ПСК", коэффициент корреляции вырос до 0,83, что означает очень сильную зависимость.
Фактически рынок перестал быть автономным. Любое изменение условий ипотечного кредитования стало напрямую отражаться на количестве сделок, а ипотека из инструмента покупки превратилась в инструмент управления рынком.
Во второй половине 2025 года сформировалась так называемая пятая волна ипотечного спроса — и именно она стала ключом к пониманию декабрьского ажиотажа. По своим пиковым значениям эта волна находилась в середине диапазона предыдущих, однако её динамика оказалась нетипичной.
Начавшееся в ноябре снижение спроса выглядело логичным и соответствовало ожиданиям охлаждения рынка. Однако уже в декабре произошло резкое ускорение, и по финансовому объёму продаж рынок почти повторил рекорд октября 2023 года. Это стало возможным не за счёт роста физического объёма сделок, а благодаря сочетанию высокой средней цены квадратного метра и ажиотажного спроса на семейную ипотеку в преддверии изменений с 1 февраля 2026 года.
По сути, рынок столкнулся не с новой волной роста, а с перераспределением спроса во времени: покупатели, которые могли бы выйти на сделки в 2026 году, реализовали свои решения заранее, опасаясь ухудшения условий.
Банки под нагрузкой
Резкие скачки спроса стали стресс–тестом для банковской системы. Как сообщал "ДП", увеличение количества заявок привело к сложностям с записью на сделки и росту сроков одобрения и оформления.
"По нашим наблюдениям, в отдельных банках действительно возникали сложности с записью на сделки к концу декабря", — подтверждает начальник отдела ипотечного кредитования "Главстрой Санкт–Петербург" Анна Лимбах.
Более жёсткую картину описывает директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков: в декабре часть банков фактически закрывала запись на сделки, а онлайн–оформление занимало в 2–3 раза больше времени. При этом уровень одобрений по качественным клиентам остался около 98%, что говорит не о кризисе, а о перегрузке системы в пиковый момент.
Формально правила кредитования меняются постепенно, однако фактически банки уже работают в логике будущих ограничений. Требования к заёмщикам стали жёстче, а отказы чаще всего связаны не с объектом, а с финансовым профилем клиента: нестабильным доходом, высокой закредитованностью или недостаточным первоначальным взносом.
Это постепенно сужает воронку спроса и вынуждает часть покупателей уходить в паузу или искать альтернативные инструменты — рассрочки, трейд–ин, комбинированные схемы.
В середине января на рынке появилась информация о возможной приостановке приёма заявок рядом банков до февраля. Позже выяснилось, что речь шла лишь о двух кредитных организациях — Россельхозбанке и Т–Банке, причём Россельхозбанк впоследствии опроверг эту информацию.
Большинство крупных банков продолжают работать в штатном режиме, подтверждают девелоперы. Коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко отмечает, что часть банков возобновила рассмотрение заявок после новогодних праздников.
"Банк “Санкт–Петербург” снова начал рассматривать семейную ипотеку. Альфа–Банк убрал только базовую ставку 6%, оставив субсидированные ставки", — поясняет она.
По её словам, Сбербанк, "Дом.РФ", Совкомбанк, ПСБ, Сургутнефтегазбанк, Металлинвестбанк и ряд других кредитных организаций продолжают принимать заявки и выходить на сделки.
Тем не менее эффект ажиотажа сохраняется: последняя неделя января, по оценкам участников рынка, может оказаться одной из самых напряжённых.
Дополнительным фоном для ипотечного ажиотажа становится ситуация с предложением. Генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов отмечает, что снижение позиций Петербурга в рейтингах по объёмам строительства — это не признак ослабления рынка, а отражение его структурной трансформации.
Город сталкивается с дефицитом свободной земли, особенностями градостроительной среды и необходимостью работать с уже застроенными территориями. Это делает запуск новых проектов более медленным и избирательным. В отличие от Ленинградской области или Новой Москвы, где рост обеспечивается масштабной застройкой новых территорий, Петербург всё больше переходит от конкуренции объёмов к конкуренции качества.
Что дальше
Практически все спикеры сходятся во мнении, что покупатель за последние годы стал отличаться более взвешенным и требовательным подходом: он дольше принимает решения, внимательнее оценивает локацию, инфраструктуру и репутацию застройщика. Конец 2025 года стал исключением из этого правила.
Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова подчёркивает, что ускорение сделок связано не с изменением психологии покупателей, а с внешним давлением: "Когда изменения по семейной ипотеке искусственно сокращают время на размышление, это даёт сверхускорение. Люди выходят на сделку буквально за пару дней".
В базовом сценарии рынок жилья Петербурга и Ленинградской области в первом полугодии 2026 года столкнётся с охлаждением. Импульсивный спрос исчерпан, правила ужесточены, а часть покупателей временно выпадет из рынка. Семейная ипотека сохранит роль ключевого инструмента, однако её доля будет постепенно снижаться.
В альтернативном сценарии, при более быстром снижении ключевой ставки, во втором полугодии возможно постепенное возвращение рыночной ипотеки и активация отложенного спроса. Это не приведёт к новому буму, но позволит рынку выйти на более устойчивую траекторию.
В любом случае ипотека в 2026 году перестаёт быть "массовым автоматом продаж". Она становится сложным, точечным инструментом, требующим тонкой настройки — как со стороны банков, так и со стороны девелоперов. Именно в этой новой реальности рынок Петербурга и Ленинградской области и начинает следующий год.
