Смольный готов предложить инвесторам новый принцип строительства доходных домов, квартиры в которых будут сдаваться по "социальным" ценам.
Комитет по инвестициям подготовил поправки в закон "О градостроительной деятельности в Санкт–Петербурге", согласно которым город получит возможность проводить аукционы на право строительства "наемных домов социального использования". Такое понятие появилось в Градостроительном кодексе РФ 4 года назад, но Петербург пока этим не занимался.
Квартплата по закону
Наемный дом социального использования предполагает, что часть его квартир, но не менее 50%, сдается внаем по специальным регулируемым государством ценам. Город может проводить аукцион на право строительства двумя способами. Участники аукциона соревнуются друг с другом, либо снижая размер платы за наем, либо повышая цену, которую готовы заплатить за то, чтобы стать победителями. В последнем случае плата за наем определяется законодательно.
С победителем аукциона заключается договор, где, в частности, оговаривается процент квартир, которые пойдут на социальное использование, обязательства города по подключению к сетям и т. д. Инвестор обязан предоставлять жилье по социальным ценам в течение срока действия договора. По истечении этого срока его обязательства "определяются законодательством РФ" — туманно говорит Градкодекс.
В комитете по инвестициям на запрос "ДП" ответили, что ни конкретных инвесторов, готовых поучаствовать в строительстве наемных домов, ни участков, которые будут выставляться на аукционы, пока нет: "Реализация таких проектов в настоящее время невозможна в связи с отсутствием регулирования на уровне регионального законодательства". Когда законодательство поменяется и условия для строительства возникнут, можно будет искать инвесторов.
В комитете сообщили, что инвесторам будут предложены преференции, в том числе земельные участки в аренду без проведения торгов на 20–49 лет с арендной платой не выше земельного налога. Более половины общей площади жилых помещений нужно будет отдать под социальное использование, остальное жилье инвестор может реализовывать по своему усмотрению. Плюс город обеспечивает подведение инженерных сетей к участку. "Инвестору может быть предоставлена и другая государственная поддержка", — добавляют в комитете.
Социально–рыночный наем
В Петербурге за счет бюджета построено два городских "наемных" дома на улице Еремеева (178 квартир) и в Охотничьем переулке (32 квартиры). Третий, на 295 квартир, возводят южнее реки Волковки. Чтобы получить в них квартиры, надо встать на специальную очередь, быть нуждающимся в улучшении жилищных условий и иметь доход не выше определенного уровня, но при этом и не являться малообеспеченным. Плата за наем (не считая стоимости коммунальных услуг) устанавливается законодательно — от 350 рублей за 1 м2 в центральных районах (но там таких домов нет) до 170 рублей на периферии.
Участники рынка посчитали инициативу потенциально интересной, но в нынешнем ее исполнении бессмысленной. "Арендное жилье — это высокодоходный сегмент рынка для инвесторов, это мы видим по бурному росту апартаментов. Если город будет готов на конкретных условиях предоставлять земельные участки под строительство "доходных домов", то это, несомненно, заинтересует девелоперов. Правда, должны быть четко прописанные правила и условия вхождения инвесторов в проект. К сожалению, по разработанному в комитете проекту ничего не понятно", — считает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
По подсчетам Андрея Тетыша, председателя совета директоров АРИН, если опираться на заявленные условия, окупаемость подобных проектов составит не менее 20–28 лет, что, естественно, будет неинтересно рынку.
"Цель бизнеса в получении прибыли, а сейчас она даже меньше инфляции. Такими цифрами инвестиции и инвесторов завлечь вряд ли удастся", — уверен он.
Согласно данным аналитиков, по договорам коммерческого найма в городе сегодня снимают около 1,5 тыс. квартир.
