Что происходит с рынком офисной недвижимости Петербурга сегодня, как приспособить историческое здание под современный бизнес–центр и какие требования к объектам предъявляет арендатор — об этом в интервью "Деловому Петербургу" рассказала Ольга Аветисова, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" (входит в "Группу ЛСР").
"Группа ЛСР" известна прежде всего как девелопер жилой недвижимости. В то же время у вашей компании реализовано несколько проектов в сфере коммерческой недвижимости: например, на Невском пр. и у Смольного. Как вы оцениваете свой опыт в этой сфере?
— За время своего существования мы успели накопить огромный опыт в сфере девелопмента коммерческой недвижимости высокого класса. В активе компании 10 проектов, в том числе пять бизнес–центров в жилом комплексе "Парадный квартал", один из которых, особняк "Георгиевский", сейчас находится в нашем управлении. Кроме того, мы реализовали бизнес–центры "Аполло" на пр. Добролюбова, "Литера" на Галерной ул. и "Гелиос" на ул. Марата. Наконец, в управлении "Группы ЛСР" находятся БЦ "Невский, 68" и БЦ "Смольный".
Какие цели и задачи стоят перед компанией в сфере коммерческой недвижимости?
— Прежде всего это реконструкция, воссоздание и строительство новых знаковых объектов в "золотом треугольнике" Петербурга. Здесь сосредоточены лучшие городские объекты: престижные дома, дорогие магазины, рестораны и, конечно, главные достопримечательности. Несмотря на то что эта часть города и сейчас очень красива, мы стремимся сделать центр Петербурга привлекательнее, придав домам обновленный вид, но сохранив их исторический облик. Мы уважаем архитектурный замысел города, но одновременно с этим смотрим в будущее, создавая новую высокодоходную недвижимость, отвечающую всем современным стандартам.
Как вы оцениваете состояние рынка офисной недвижимости Петербурга? Насколько широко предложение в Центральном районе? Какова доля вакантных помещений?
— Рынок в целом достаточно стабилен. Объем предложения офисной недвижимости классов А, В+, В остается на прежнем уровне и составляет почти 3 млн м2, самым престижным и востребованным районом до сих пор остается центр города. Спрос на качественные площади понемногу оживает, и единственные изменения, которые мы сейчас наблюдаем, — это снижение доли вакантных площадей в сегменте А.
БЦ "Смольный" — это историческое здание. Каково было приспособить его под современное использование?
— Это здание действительно имеет многовековую историю: оно было возведено еще в 1760 году по указу Екатерины II. "Группа ЛСР" решила воссоздать его, максимально сохранив несущие стены, фасады и сводчатые потолки. Фактически мы дали историческому архитектурному объекту новую жизнь. Сейчас БЦ "Смольный" — это главное офисное здание нового премиального квартала "Смольный парк". Площадь бизнес–центра составляет более 7000 м2.
В результате реконструкции мы получили двойной эффект: сохранили историческую ауру этого здания, одновременно получив современный бизнес–центр, который по уровню технической оснащенности отвечает всем требованиям и нормам коммерческой недвижимости высокого класса. Иными словами, БЦ "Смольный" объединяет в себе аутентичный облик и современные технические характеристики. К примеру, на него выделено более 500 кВт электроэнергии, а это существенный плюс.
Насколько затруднительно реставрировать старинное здание? Любая ли компания может позволить себе обновить памятник архитектуры или это прерогатива крупного игрока на рынке с большим опытом и подтвержденным качеством работы?
— Безусловно, реставрация старинного здания — это дороже и сложнее, чем строительство нового объекта, поэтому в России не так активно берутся за восстановление памятников культуры. Такие проекты по силам компаниям с большим опытом в данной сфере. Напомню, что "Группа ЛСР" начинала с реконструкции зданий–памятников рубежа XVIII–XIX веков, представляющих историческую ценность для города. Кроме того, мы обладаем бесценным опытом возведения новых элитных домов в сердце Петербурга. Эффективность нашей работы доказана на практике, благодаря чему мы заняли прочные позиции на рынке элитной недвижимости Петербурга. Все это, конечно, позволяет нам с уверенностью браться за самые сложные проекты, в том числе за восстановление исторических особняков с целью преобразования их в элитные бизнес–центры.
В чем преимущества БЦ "Смольный" как офисного центра по сравнению с конкурирующими объектами? Что вы предлагаете арендаторам?
— Основное преимущество БЦ "Смольный" — это, конечно, местоположение, близость правительства Санкт–Петербурга и Арбитражного суда, а также прекрасный вид из окон. Кроме того, мы реализовали здесь смешанную систему планировок. Вкупе с высокими потолками это дает ощущение свободного пространства.
Внутренняя территория бизнес–центра представляет собой закрытую площадку на 40 машино–мест: наличие паркинга будет интересно автомобилистам. Также мы предлагаем арендаторам выбор индивидуальной отделки помещения под их конкретные задачи. Все это делает БЦ "Смольный" уникальным предложением на рынке коммерческой недвижимости.
Что сейчас происходит в вашем здании на Невском пр.? Много ли в нем арендаторов?
— Три года назад "Группа ЛСР" отреставрировала и восстановила старинный особняк на Невском пр., 68. Местоположение бизнес–центра уникально: здание находится в историческом и деловом центре Петербурга.
Главный фасад выходит на Невский пр. и набережную реки Фонтанки. Стоит немного пройтись — к вашим услугам ведущие банки и лучшие отели. Совсем близко расположен центр ресторанной жизни города — ул. Рубинштейна. Наконец, вблизи здания находятся знаковые места и красивейшие достопримечательности города: Русский музей, Михайловский театр, Большой зал филармонии.
Сейчас "Невский, 68" заполнен почти на 80%. Общая площадь здания — 8 550 м2. На сегодняшний день здесь полностью сданы первый, второй, третий и шестой этажи, а также часть площадей на четвертом. Новым арендаторам доступно еще порядка 1 500 м2. Немаловажно, что в бизнес–центре есть и подземный паркинг. Часть площадей используется для собственных нужд, другая сдается в аренду. После реконструкции в здании разместились отдел продаж нашей компании, Российско–Германская внешнеторговая палата и Представительство немецкой экономики на Северо–Западе РФ, банк "Санкт–Петербург" и другие организации.
Как меняются требования арендаторов к офисной недвижимости? На что они сейчас особенно обращают внимание?
— Клиент становится все более и более требователен. Сейчас, например, для арендатора важно наличие open space, мало кто интересуется офисами с традиционной кабинетной планировкой. Большое значение имеют качественные характеристики здания, современные системы вентиляции и кондиционирования, наличие в здании инженерных и охранных систем. Присматривается арендатор и к такому параметру, как количество электроэнергии: ее должно быть достаточно, чтобы обеспечить жизнь целого офиса. И, конечно, всегда актуальны транспортная доступность и наличие парковки в бизнес–центре.
Планируете ли вы в дальнейшем продолжить заниматься коммерческой недвижимостью или для "Группы ЛСР" это скорее эксклюзивные проекты?
— Я бы не сказала, что для нас такие проекты — это какой–то эксклюзив, ведь за 25 лет работы "Группа ЛСР" зарекомендовала себя во всех сегментах недвижимости.
К примеру, коммерческие помещения в составе наших комплексов давно стали обязательным элементом проектов вне зависимости от класса строящегося объекта.
Как правило, на первых этажах домов размещаются малые объекты торговли, сервиса и услуг, а также офисы.
Помимо того, мы реализуем самостоятельные, полностью коммерческие проекты, хотя по сравнению с нашим основным профилем деятельности — строительством жилья — такие объекты, конечно, единичны.
Однако мы не станем отказываться от возможности выйти на рынок с качественным и востребованным предложением в этой сфере в будущем.
