Avito и PwC провели масштабное исследование и узнали, что средний бюджет покупки жилья в Петербурге с 2014 года снизился на 2%. Отрицательная динамика этого показателя наблюдается на фоне увеличения цены за 1 м2. Причиной такого явления стало уменьшение средней площади продаваемых квартир: в 2014 году она составляла 52 м2, а в 2017 году — уже 50 м2.
Аналитики сервиса Avito и консалтинговой сети PricewaterhouseCoopers (PwC) обнародовали результаты исследования рынка жилой недвижимости в России за период с 2014 по 2017 годы. Эксперты компаний изучили динамику цен, спроса и предложения в сегментах продажи и долгосрочной аренды жилья в 15 городах-миллионниках: Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Омске, Волгограде, Самаре, Уфе, Нижем Новгороде, Воронеже и Красноярске. Специалисты пришли к выводу, что ситуация с недвижимостью все еще находится в докризисном состоянии: стоимость продажи и аренды квартир по-прежнему ниже уровня 2014 года.
Цены низкие, спрос растет
По итогам исследования выяснилось, что среднее снижение стоимости квадратного метра жилья за последние 4 года составило 7%. Наиболее существенно этот показатель упал в Красноярске (минус 14%), Челябинске (минус 13%), Омске (минус 11%), Екатеринбурге и Нижнем Новгороде (по 10% соответственно). В Петербурге и Казани квадратный метр жилья, напротив, подорожал на 4%.
Самые дорогие квартиры выставляются на продажу в Москве (171 тыс. рублей за 1 м2) и Петербурге (100 тыс. рублей за 1 м2). На третьем месте расположился Екатеринбург с показателем 66 тыс. рублей за 1 м2.
В период с 2014 по 2016 год эксперты отметили значительное снижение спроса на продажу недвижимости — на 45%. С начала 2016 года зафиксирован устойчивый рост спроса, который составил 156%. По мнению экспертов, это обусловлено восстановлением экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам. Так, к концу 2017 года спрос значительно вырос и превысил уровень докризисного периода.
В период исследования наибольшим спросом на рынке жилья пользовались однокомнатные квартиры. В городах-миллионниках при этом спрос на однушки оказался выше на 5 процентных пунктов, чем в Москве и Петербурге. Спрос на них превышает предложение: в Москве и Петербурге — на 3%, в остальных городах-миллионниках — на 5%. Спрос и предложение на двухкомнатные квартиры для всех городов сбалансированы. Предложение трехкомнатных квартир превышает спрос на них в среднем на 2 процентных пункта во всех исследуемых городах.
Геополитические и рыночные факторы
В Avito и PwC проверили зависимость спроса на жилье от макроэкономических, географических, политических и рыночных факторов. Получились следующие выводы: введение санкций и осложнение отношений с западным миром в I квартале 2014 года снизили спрос на покупку квартир более чем вдвое — на 51%; обвальное падение рубля по отношению к доллару и евро в декабре 2014 года существенно повлияло на спрос на покупку квартир; ухудшение макроэкономической ситуации и угроза кризиса стимулировали потребителей временно инвестировать в надежные активы, в результате чего спрос вырос на 37%.
Также утверждается, что программа льготной ипотеки, запущенная в марте 2015 года, повлияла на увеличение спроса на покупку жилья сразу на 42%, причем рост начался с момента начала действия программы. Кроме того, изменение федерального закона о материнском капитале во II квартале 2015 года повлияло только на спрос в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Возможность направить материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным займам способствовала росту спроса на 9%. Вместе с тем поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, принятые во II квартале 2017 года, снизили спрос на квартиры на 40%.
"Как ведущий игрок и эксперт в своей области, мы выступаем за прозрачность рынка и готовы поделиться своим опытом и накопленными знаниями. Масштаб Avito позволяет не только получать информацию о предложении продажи и аренды жилья, но что наиболее важно — анализировать спрос в разрезе различных категорий. Эти данные легли в основу фундаментального исследования, которое позволило выявить внешние факторы, оказавшие влияние на рыночную ситуацию, и определить тренды развития. Результаты нашего совместного исследования с PwC максимально объективно отражают текущее состояние рынка недвижимости и демонстрируют его динамику за последние 4 года", — отметил Владимир Корицкий, директор по развитию каналов продаж Avito.
![](https://dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru/images/article/2018/05/29/89a403b3-98e1-4c2f-97fc-e534706d71d4.jpg)
По словам партнера PwC, руководителя практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, Олега Малышева, при анализе применялись алгоритмы машинного обучения для прогнозирования спроса и выявления факторов влияния. С другой стороны, были использованы геоданные и соответствующее изменение спроса с привязкой к конкретной локации. "Например, для Москвы мы выявили изменение тренда в районах открытия новых станций метро и на территориях, где заявлены проекты по редевелопменту промзон и реновации. Мы смогли также проследить, насколько существенное влияние на спрос оказывают экономические и политические события для каждого города. Хочется отметить, что проведенное исследование будет полезным с точки зрения прогнозирования будущего рынка жилой недвижимости в России с учетом региональных особенностей", — добавил Малышев.
Петербургские особенности
Как указано в материалах исследования, в 2017 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 3,536 млн м2 жилья, что на 14% выше показателей 2016 года. Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного городского жителя, составила 26,13 м2. Структура предложения по классам жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: комфорт-класс занимает большую часть предложения, и его доля составляла на ноябрь 2017 года 52% от общего количества строительных объектов. На долю стандартного жилья приходится 15%, бизнес-класса — 27%, элит-класса — 6% от всего объема предложения.
В структуре предложения лидирующую позицию занимает Приморский район — 15% от всего объема рынка новостроек. Минимальный объем ввода наблюдается в Адмиралтейском и Фрунзенском районах — на их долю приходится по 3%. Основная тенденция развития жилой недвижимости Петербурга — редевелопмент промышленных зон города. В частности, в стадии разработки находятся проекты на территории заводов "Стройфарфор", "Керамика", "Вагонмаш", "Петмол" и "Красное знамя". Крупные жилые проекты заявлены на части территории комбината "Самсон", общая концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тыс. м2 жилья, а также на территории бывшей площадки ОАО "775-й артиллерийский ремонтный завод", принадлежащей Минобороны.
По данным Росреестра, за 2017 год в Петербурге зарегистрировано почти 63 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это приблизительно на 9,5% выше аналогичного показателя 2016 года.
"В IV квартале 2017 года стоимость 1 м2 жилья в новостройках варьировалась: для элит-класса — от 95,9 тыс. до 284,1 тыс. рублей; для бизнес-класса — от 74,1 тыс. до 185,5 тыс. рублей; для стандарт/комфорт-класса — от 55,4 тыс. до 164,9 тыс. рублей. На вторичном рынке цены предложений варьируются от 174,3 тыс. до 117,9 тыс. рублей. По итогам IV квартала 2017 года цены на жилье в Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2016 года выросли на 0,8%. При этом на первичном рынке они повысились на 0,7%, а на рынке вторичного жилья — на 1,0%", — рассказали авторы мониторинга.
![](https://dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru/images/article/2018/05/29/58c449bd-48f0-4d0c-aa01-7689eb767e66.jpg)
В структуре спроса по количеству комнат в Петербурге преобладают однокомнатные квартиры (около 43%), что на 4 процентных пункта больше, чем в Москве, где данный сегмент занимает около 39% спроса. Доля двухкомнатных квартир составляет 35% от числа запросов. Для сравнения, в Москве на данный сегмент приходится порядка 38% запросов. Доля трехкомнатных квартир равна около 19%, что практически соответствует московским показателям. Наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры — около 3% от количества запросов.
Самым дорогим признан Петроградский район, где стоимость 1 м2 равна 142 тыс. рублей. Самыми доступными являются Кронштадтский и Петродворцовый районы, расположенные на окраине города. Средняя цена 1 м2 в них на 20-22% ниже средних показателей по городу. Также среди демократичных районов отмечены Пушкинский и Невский (средняя стоимость 1 м2 в них составляет 84-89 тыс. рублей). В период с 2014 года средняя стоимость 1 м2 жилья увеличилась на 4%. Среди районов с 2014 года наибольшую положительную динамику показали Адмиралтейский и Курортный районы (16-19%). Это обусловлено выходном на рынок объектов премиального класса.
![](https://dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru/images/article/2018/05/29/79dbca01-27e8-4983-83be-0ae4019d2573.jpg)
Максимальной отрицательной динамикой характеризуется Красногвардейский район (минус 6%), который уступает остальным районам в связи с большим количеством промышленных предприятий и неблагоприятной экологической ситуацией. Средний бюджет покупки в период с 2014 года снизился на 2%. Бюджет покупки показывает отрицательную динамику, при этом стоимость 1 м2 увеличилась. Причиной этому, вероятно, является уменьшение средней площади продаваемых квартир: в 2014 году она составляла 52 м2, а в 2017 году — уже 50 м2, резюмируют аналитики.