К чему приведет исчезновение долевого строительства

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

Президент России Владимир Путин на закрытой части совещания с членами правительства заявил, что в ближайшем будущем планируется отказаться от практики долевого строительства и целиком и полностью перейти к проектному финансированию строительства. Безусловно, подобные изменения повлекут за собой существенные перемены на рынке недвижимости в России. В первую очередь, стоит отметить, что в связи с грядущими переменами непременно произойдет существенное удорожание жилья. Сегодня застройщики чаще всего используют заемные средства только на первоначальном этапе строительства, а само строительство в основной период ведется на те деньги, которые они получают от дольщиков. Если же компании станут брать кредиты на весь период строительства, то при нынешних ставках они будут абсолютно неконкурентоспособны. Даже при условии льготных ставок существенного удорожания квартир избежать не удастся. В зависимости от срока строительства переплата по кредиту будет составлять от 20 до 60% от изначальной суммы займа. Само собой, застройщик будет закладывать эту переплату в стоимость квартиры, что повлечет удорожание квадратного метра. Еще одной причиной увеличения стоимости квартир будут дополнительные расходы на эксплуатацию готового дома у застройщика. Сегодня к моменту окончания строительства основная масса квартир продается, и после сдачи дома (зачастую и до сдачи) дольщики принимают квартиры и начинают проводить в них ремонтные работы. Если же проектное финансирование строительства станет реальностью, то застройщик не сможет продать квартиры до момента ввода здания в эксплуатацию, а это значит, что те убытки, которые он будет вынужден претерпевать из-за необходимости поддерживать в состоянии каждую конкретную непроданную квартиру в доме, могут длиться несколько лет. Стоит отметить, что эти проблемы приведут не только к еще более существенному удорожанию квадратного метра, они также повысят себестоимость строительства. Вместе с поправками, которые вступают в силу в июле следующего года, это вынудит множество мелких и средних фирм либо объединиться, либо покинуть рынок, что в дальнейшем приведет к его монополизации.

Но, пожалуй, самой серьезной проблемой становится то, что с введением подобных мер строительный бизнес начинает терять свою независимость. Теперь банки будут иметь множество рычагов давления на девелоперские компании, которые будут вынуждены выполнять их условия, потому что у них элементарно не будет никакой альтернативы банковскому займу. Существует единицы компаний, которые могут позволить себе строить за свой счет, но их денег в любом случае не хватит надолго, и им в любом случае придется прибегать к кредитованию. Стоит также иметь в виду, что при подобном развитии ситуации рынок недвижимости станет гиперзависим от валютного рынка, и если в будущем повторится ситуация, аналогичная девальвации 2014 года – рынок недвижимости России пострадает в разы сильнее, чем он пострадал в результате событий 2014 года. Необходимо следить за развитием событий, и смотреть какие конкретные действия будет предпринимать правительство для реализации этой программы, но на данный момент трудно судить о том, что подобные нововведения пойдут на пользу рынку.