Фондовые потери

Ежегодно петербургский Фонд имущества пополняет бюджет города на сумму более 6 млрд рублей. Эта цифра могла быть больше, если бы часть прибыли не оседала в карманах посредников — людей, которые спешно приобретают недвижимость, но так и не приводят ее в порядок. Их можно называть перекупщиками, брокерами, теневыми менеджерами, но так или иначе нередко результатом их работы становится плачевное состояние здания.

В самом фонде настаивают: с перекупщиками борются, и их становится все меньше. В этом году они могут приобрести недвижимость, по оценкам ведомства, максимум на 100 млн рублей. В то же время сами перекупщики, с которыми "ДП" удалось пообщаться, оценивают свою деятельность гораздо масштабнее. По итогам 2016 года, по их мнению, в руки посредников попала недвижимость на сумму около 1 млрд рублей.

Никто никого не обманывает

Как выяснил "ДП", перекупщики работают по трем основным схемам.

Перекупкой могут заниматься, к примеру, профессиональные брокеры. Но в крупных консалтинговых компаниях "ДП" сказали, что на торгах Фонда имущества они не работают. Как правило, этим занимаются игроки, приближенные к организаторам торгов и обладающие свободными деньгами, полагает Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге.

"Брокер — это просто посредник между продавцом и покупателем, между арендатором и арендодателем, в работе которого тоже есть свои сложности. Но наша общая закостенелость, которая, видимо, идет с советского периода, позволяет нам недолюбливать посредников", — отмечает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar.

Другие две схемы перекупки недвижимости гораздо менее прозрачны. Так, торги могут быть договорными. В этом случае на аукционе торгуются несколько участников, которые намеренно сбивают цену, чтобы после покупки потом самостоятельно установить рыночную. В Фонде имущества даже висели объявления с фотографиями таких людей и подписью: "Эти люди не могут повлиять на результат аукциона". Впрочем, в этом году они уже не появлялись на торгах, говорят в фонде.

Также в роли покупателя может выступать частное лицо. Причем этот человек нередко представляет чьи–то интересы, и совсем необязательно, что это взаимодействие оформлено документально. Часто бенефициар не хочет афишировать свое имя. Последний вариант из–за своей непрозрачности самый опасный с точки зрения дальнейшей судьбы проданной недвижимости.

На условиях анонимности один из таких перекупщиков рассказал, как строится его работа. "Скупаем в основном небольшие помещения. Самые популярные — те, что находятся у метро. Если это по дороге людей из метро к остановкам, неважно, какой там метраж, даже 10 м2 принесут прибыль. На торгах они уходят за 20–30 млн рублей. Потом перепродаешь точку под шаверму за 50 млн рублей как минимум", — рассказывает перекупщик.

Ненаказуемо

По оценкам фонда, на его торги приходит совсем немного перекупщиков. В ведомстве это объясняют тем, что через торги проходит лишь около 1 млрд рублей, а по остальным сделкам перекупка практически невозможна: требует согласований, проходит через фонд и неизбежно происходит по рыночной цене. Под перекупщиками в фонде понимают людей, которые приобретают недвижимость и затем заключают договор о ее дальнейшей продаже с новым собственником по более высокой цене. Потенциально годовой объем таких объектов не превышает 100–200 млн рублей, на практике — не более 10–15% от этого объема, говорят в фонде. Также там отмечают, что с любыми сомнительными участниками торгов борются специалисты службы безопасности. Есть даже примеры уголовных дел.

Сейчас на контроле фонда находится 140 объектов недвижимости, реализованных на торгах. "По всем объектам ведется учет исполнения условий договора купли–продажи", — говорят в ведомстве.

В то же время сами перекупщики, с которыми пообщался "ДП", оценивают объем рынка, на котором они работают, гораздо масштабнее — они говорят о миллиардах рублей. Эта оценка совпадает с мнением еще одного собеседника "ДП", ранее работавшего в числе топ–менеджеров Фонда имущества. По его словам, примерно 50% недвижимости приходилась на брокеров, и еще 30% — на перекупщиков как частных лиц.

Наценка по сравнению с ценой, по которой первоначально приобрели недвижимость сами перекупщики, редко превышает 20%, чаще составляет 10–12%.

В Фонде имущества говорят, что пытаются бороться с перекупщиками, но реальных инструментов — каких–либо юридических механизмов — у них нет. Косвенно в кулуарах идет пропаганда прозрачности, говорят в фонде, подразумевая работу службы безопасности, которая обеспечивает дополнительное сопровождение торгов — проверяет личности участников.

Сами перекупщики тоже имеют мнение о "безопасниках фонда". "Я зарабатываю на перекупке почти 20 лет. Могу сказать, что работать стало намного легче. В начале 2000–х на торгах была криминальная составляющая, опасное это было дело. К тому же натурально нужно было махать табличками, что–то выкрикивать. Теперь все просто", — рассказывает перекупщик.

Не дождались инвестиций

Однако главная проблема с перекупщиками не столько в недополучении прибыли городским бюджетом, сколько в плачевном состоянии зданий, которые годами ожидают ремонта из–за того, что перекупщики не могут их перепродать.

Яркий пример такой ситуации — дом на Английском пр., 9–11. Еще в 2003 году здание было признано аварийным и расселено за счет бюджета. Расселением занималась администрация Адмиралтейского района. С собственниками семи квартир общей площадью 460 м2 договориться не удалось, поэтому на торги выставили не здание, а только квартиры в нем. Параллельно эстонская компания "Пярну Вески" разрабатывала проект планировки и межевания земель в этом квартале и собиралась реконструировать здания под жилой комплекс бизнес–класса площадью около 9,5 тыс. м2. Смольный согласовал проект, однако фирма не смогла вовремя собрать необходимый пакет документов и решить вопросы с оставшимися собственниками. Осенью 2010 года комитет по управлению городским имуществом выставил на аукцион одним лотом все те 73 квартиры, которые смог выкупить. Квадратный метр жилой площади обошелся победителю примерно в 8,5 тыс. рублей. Заявки на участие в аукционе подали пять претендентов. Победителем стало частное лицо, классический перекупщик. "Пярну Вески" попыталась оспорить результаты торгов, но безуспешно. Сегодня дом находится в плачевном состоянии (другие примеры см. на dp.ru).

Причины, по которым здания приходят в ветхое состояние и годами не приводятся в порядок, по мнению фонда, гораздо более разнообразны, чем деятельность недобросовестных покупателей. Это и общее состояние рынка недвижимости, и отложенный спрос, и частые изменения градостроительного законодательства, тормозящие своевременное исполнение сроков инвестиционных условий.

Кроме того, по мнению Фонда имущества, множество заброшенных и разрушающихся объектов находится в частной собственности, а значит, виноваты в состоянии зданий их владельцы.