Бизнесмены и власти города обсудили программу, по которой инвесторы получат памятники архитектуры за 1 рубль

Александр Семчуков, заместитель председателя комитета имущественных отношений (КИО):

Число памятников архитектуры в Петербурге превышает 9 тыс. У города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет. Поэтому поступила идея привлечь к этой работе бизнес. Подобные программы по передаче инвесторам памятников для реконструкции за символические деньги есть во многих странах Европы.

Мы изучили этот опыт и решили двигаться в том же направлении. Но за основу взяли программу Москвы, которая работает с 2012 года. Правда, опыт будем перенимать не под копирку — не хотим наступать на те же грабли, что и столица. У нас будет свой путь. Мы хотим отдавать бизнесу памятники в целях их восстановления на 5–7 лет (скорее на 7 лет, учитывая долгий путь согласований) по рыночной ставке, а далее, как только объект будет приведен в порядок, арендная ставка для инвестора составит всего 1 рубль за 1 м2 в год. То есть на 49 лет бизнес получает памятник практически в собственность за символические деньги.

Еще важный плюс программы — готовить объекты к торгам (проводить обследование объектов, готовить техническую документацию) будет город. Мы понимаем, что пройти все круги согласований бизнесу сложнее, чем чиновникам. И будем предлагать на аукционы "упакованные" объекты.

В интересе инвесторов к программе я уверен. Ведь получив здание по программе "памятник за 1 рубль", они смогут реализовать там любую коммерческую функцию. Смогут как использовать здание сами, так и сдавать его в субаренду. В Москве таким образом уже нашли инвесторов для 19 объектов. В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5–6 раз (максимум в 11 раз!). Думаю, у нас можно ждать похожих результатов. В осеннюю сессию мы постараемся провести через ЗС проект закона о программе "памятники за 1 рубль", а дебютные торги, думаю, проведем в первой половине 2018 года. Но хочу подчеркнуть, что цель города в этой программе — не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее просто погибнут.

Григорий Филин, партнер группы «ЮСТ»:

Программа «памятник за 1 рубль» — это новый инструмент вовлечения бизнеса в процесс сохранения культурного наследия. Но есть и другие. Петербург, в частности, был первым регионом, где отлично проявила себя система зачета средств, потраченных на сохранение памятников, в счет арендной платы. У нас же принят закон о льготной арендной ставке для фирм, вложивших деньги в сохранение таких объектов.

Правда, его реализация требует утверждения расчетных коэффициентов. Кроме того, приняты изменения в федеральный закон о приватизации инвесторами аварийных памятников, исходя из начальной цены продажи, равной 1 рублю. Так что законодателем предложены разные пути поиска баланса между частными и публичными интересами. Вопрос в том, какой из путей окажется удобнее для бизнеса. Хотя сама по себе возможность выбора — это всегда плюс.

Екатерина Рылеева, начальник нормативно–методического управления КИО:

На сегодня КГИОП уже сформировал пилотный список объектов для включения в программу «памятник за 1 рубль» на основе предложений районных администраций. В нем 31 объект. По каждому из них КГИОП готовит историческую справку. А потом вместе с Агентством по развитию имущественного комплекса Петербурга проведем обследование объектов. Это не будут проектно–изыскательские работы. Но по их результатам будет подготовлен акт о неудовлетворительном состоянии здания, на основании которого его включат в программу «памятник за 1 рубль». Если инвестор предложит какой–то заинтересовавший его объект, КИО его рассмотрит.

Анжелика Иманова, заместитель гендиректора по приватизации РАД:

Мы продаем госимущество, в том числе объекты культурного наследия, во всех регионах России. Видим практику. Она разнообразна. От распоряжения правительства Петербурга 33–РП, по которому много лет восстанавливались памятники в Северной столице, до закона о приватизации и экзотического ГЧП, которые в отношении памятников пока работают слабо. Если говорить о Москве, на которую мы ориентируемся, то там за 5 лет было введено только семь объектов по программе «памятник за 1 рубль». И необходимо понимать, что это не продажа объекта культурного наследия в собственность за рубль, а возможность после восстановления арендовать его на 49 лет по ставке 1 рубль за 1 м2.

В течение же самой реконструкции инвестор платит рыночную арендную ставку, которая устанавливается в ходе торгов. На реставрационные работы обычно отводится 4,5–5 лет, но на практике московские инвесторы укладываются в 2 года. Возможность получить льготную аренду стимулирует их к скорейшему завершению работ. Но это Москва. В Петербурге иной подход к реконструкции. Здесь нет общей практики — каждый объект рассматривается индивидуально, а значит, сроки реконструкции практически невозможно прогнозировать. Решением могло бы стать создание дорожной карты с регламентом, закрепляющим порядок и сроки согласования проектной документации, ввода объекта в эксплуатацию и последующего контроля.

Кроме того, в столице кадастровая стоимость недвижимости высока, и собственникам приходится платить большие налоги. По этой причине «аренда за 1 рубль» там выгоднее для бизнеса, чем приватизация. Но в Петербурге налоговая база существенно ниже, по­этому, возможно, местный бизнес сделает выбор в пользу собственности. Также важно понимать, что в программе «памятник за 1 рубль» речь идет не о разовом восстановлении объекта, а о его по­стоянной поддержке в течение 49 лет. Поэтому необходимо четко понимать условия охранного обязательства, чтобы несущественные изменения (скажем, цвета внутренних стен) не послужили основанием расторжения договора без компенсации затрат на восстановление объекта.

Михаил Титов, директор ООО «Аспект–М»:

Если у бизнеса есть выбор: брать памятники в аренду у города или покупать в собст­венность — он всегда выберет второй путь. Говорю это как инвестор, реализовавший немало таких проектов, — правда, за пределами Петербурга. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем постро­ить новый объект с нуля. И рисковать большими деньгами 49 лет без гарантий со стороны власти никто не станет.

Приведу пример из своей практики. Я купил право аренды здания на аукционе, восстановил объект, а через какое–то время в городе сменилась власть, и новая команда решила мое же здание выставить на торги в рамках приватизации. А мне сказали: если оно тебе нужно, иди на аукцион и плати за него повторно, но дороже, потому что оно теперь находится в нормальном состоянии благодаря твоим усилиям. Такой подход к решению вопроса сохранения внешнего облика здания сложно назвать партнерским.

Денис Бак, генеральный директор ЗАО «ИГБ Группа ЛТД»:

В Петербурге тоже были такие случаи. Слава богу, сделка по продаже отеля «Астория» его же оператору не состоялась. Но решение о такой продаже было принято. Кроме того, есть несколько госпро­грамм (тот же «Футбол–2018»), из–за кото­рых у людей исчезают из аренды реновированные и построенные объекты. Будет ли Смольный давать инвесторам гарантии, что заключенный с ними договор не расторгнут? Если нет, то, боюсь, желающих поучаствовать в такой программе вы не найдете.

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «Ярд»:

Я подтверждаю: ситуация с арендой неоднозначная. Я лично столкнулся с приме­ром двойных стандартов в этом вопросе.

Моя компания в течение 10 лет арендова­ла здание на Думской ул., 2. В какой–то момент мы решили его выкупить по преимущественному праву. Но нам не дали. Мы 3 года занимались этим вопросом. Прошли четыре инстанции суда — вплоть до Верховного суда. И выиграли его. Наш договор аренды до сих пор действует. Но город все равно передал наше здание бюджетному учреждению — Городскому туристско–информационному бюро, подконтрольному комитету по туризму.

Владимир Андреев, советник по строительству ректора Европейского университета в Петербурге:

Программа «памятники за 1 рубль» открывает новые горизонты для инвесторов. И это хорошо. Но в городе уже множество объектов передано инвесторам под приспособление, реконструкцию и реставра­цию. Многие проекты не реализуются. Яркий пример — здание Европейского университета. Есть проект, согласованный КГИОП. Но мы больше года не можем приступить к работе.

Может быть, Смольному стоит проанализировать проекты, которые уже имеют инвесторов и необходимую документацию, однако не могут двигаться по каким–то субъективным причинам. Возможно, этим проектам нужно как–то помочь: изменить подход, дать льготы, разобраться в индивидуальном порядке. Думаю, это принесет больше пользы, чем даже новая программа, о которой мы говорим.

Ольга Варлыго, заместитель генерального директора по взаимодействию с органами власти Национальной кадастровой службы:

Как будет организована оценка памятников к торгам? Будут ли ее проводить только государственные оценщики или это будет рыночная история? И как будет организована борьба с недобросовестными оценщиками? Ведь не секрет, что на рынке есть игроки, которые заказчику много всего обещают, а заканчивается все плачевно.

Александр Семчуков:

У нас на право оценки имущества к торгам проводятся аукционы. И не было случая, чтобы город заключил договор на оценку имущества с недобросовестным оценщиком. Мы серьезно подходим к подготовке аукционной документации и всегда предусматриваем определенные­ условия, которые позволят отсеять недобросовестных игроков рынка.

На сегодня в нашу пользу и судебная практика. Она показывает: оспариваемые­ в суде оценки сделаны качественно и соответствуют всем федеральным стандартам. А сами случаи оспаривания единичны. Тем самым Смольный страхуется от неприятностей в этой сфере.

Светлана Пронина, генеральный директор «Форт Групп»:

Со зданием–памятником неразрывно связан земельный участок. Какой у города будет подход к передаче земли? Ведь зачастую от этого зависит экономика проектов. На рынке много объектов. Но когда открываешь предложение и видишь участок по обрезу фундамента — все, понимаешь, что заниматься им бесперспективно, поскольку согласовать проект будет невозможно.

Александр Семчуков:

Мы будем передавать активы инвесторам с землей. Но не везде это возможно. Где–то участок будет сформирован по обрезу фундамента. Особенно в центре города.

Светлана Пронина:

А что будет, если инвестор не уложится с реконструкцией в 5–7 лет? Расторжение договора?

Александр Семчуков:

Да. Будет расторжение. Но объективно 7 лет — тот срок, за который можно уложить и проектные работы, и восстановле­ние объекта. Инвестору стоит оценить свои возможности, в том числе и финансо­вые, на старте. И надо понимать, что все вложенные средства — это его риски. Хотя мы будем рассматривать каждый такой случай индивидуально.

Светлана Пронина:

А насколько гибко Смольный будет подходить к изменению функционального назначения объектов? Например, инвестор хотел построить гостиницу, но впо­следствии решил перепрофилировать ее под бизнес–центр.

Александр Семчуков:

Изменение назначения будет возможно на любом из этапов. Будем вносить соответствующие изменения в соглашения.

Анастасия Эзрохина, генеральный директор ООО «Сити Консалтинг»

Сроки реализации проекта часто затяги­ваются по не зависящим от инвестора при­­­чинам. Типичная история: начинаются­ изыскания на участке, в культурном слое находят черепки. КГИОП­ автоматически­ стройку замораживает. Мы в панике: проект, существующий на кредитные деньги, полтора года не движется. Это очень слож­­­ная ситуация. И не единичная. Может, изначально в договор включать какие–то риски, связанные с форс–мажором?

Александр Семчуков:

Бюджет готов тратить средства на определенные изыскания до начала каждого такого проекта, подготовку объекта к передаче инвестору: обследование, оценка­ состояния объекта, сбор технической и иной необходимой документации и т. д. Но истории с форс–мажором в договоры включать не будем. Иначе инвесторы будут искать у себя черепки, чтобы оправдать затягивание проекта.

Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения»:

А зачем вкладываться в исследования городу, если потом инвестор будет делать все то же самое за свой счет? Речь о колос­сальных объемах работ. И они дорогие. Если бы это еще как–то влияло на кадастровую стоимость — но не повлияет.

Александр Семчуков:

Можно привести десятки примеров, когда инвестор начинает работы на здании–памятнике, а по соседним домам идут трещины. Надо до начала этих работ понимать, что там можно делать. А может, вообще ничего нельзя? Мы должны это знать и готовы финансировать предварительные анализ и оценку перспектив.

Рустам Галияхметов, старший юрист компании «Пепеляев Групп»:

Мы здесь представляем многих инвесторов, которые уже взяли в работу объекты–памятники. Есть тактическая проблема, которая отпугивает от них бизнес. В процессе реставрации подрядчики выставляют цены с НДС 18%. Но в Петербурге бизнесу отказывают в этом вычете. В результате экономика проекта для инвестора становится на 18% хуже.

В Москве такого нет, поскольку налоговые органы Москвы по–иному трактуют законодательство, в том числе с учетом новейшего письма Минфина. Знает ли Смольный об этом? И будет ли он разговаривать с местным УФНС о решении этой проблемы?

Александр Семчуков:

Учитывая, что я был замом руководителя УФНС, могу сказать, что у нас уже сложилась судебная практика по этому поводу. Проблемы в этом нет никакой.

Ольга Владимирская, директор школы «Экспресс»:

Убитых зданий в центре Петербурга много. Одно из них буквально из руин поднял наш коллектив. Весной 2015 года мы получили в аренду помещения на Звенигородской ул., 28А. На кредитные деньги мы поменяли там инженерные сети, поставили новые окна, сделали ремонт аудиторий. Хотелось бы, чтобы в городе появилась программа для поддержки предпринимателей, ремонтирующих старые здания, не относящиеся к КГИОП. Их тоже много.

Ольга Михальченко, директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР»

Многое ушло из поля зрения комитетов при подготовке проекта закона про «памятник за 1 рубль». Бизнес предложил корректировки и дополнения к этому документу. Надеемся, чиновники учтут их.

Идеи такие. Во–первых, нужно устанавливать льготную ставку аренды не только для памятника, но и для участка под ним, поскольку они неразрывны. Во–вторых, надо предусмотреть возможность продления договора аренды, если исполнить его в заданные сроки инвестор по объективным причинам не может. В Петербурге ежегодно меняют правила работы, в том числе в историческом центре. Это серьезный риск. В–третьих, надо дать инвестору право по своему усмотрению менять функциональное назначение памятника после завершения работ и самостоятельно ставить его помещения на кадастровый учет. А самое главное — бизнесу нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды памятника в течение 49 лет. Без этой поправки бизнес не будет включаться в программу.

Александр Завьялов, собственник холдинга AAG:

Наша компания в ближайшее время намерена приступить к реализации двух проектов, в составе которых будет полное восстановление памятников архитектуры. Сами по себе они будут убыточными или бесприбыльными, но мы за них беремся и надеемся с их помощью повысить привлекательность своих проектов.

Идея передавать памятники бизнесу по новой схеме хорошая. Но возникают вопросы о принципах распределения таких объектов.

Мне кажется, идея сработает, если дальнейшее коммерческое использование памятников будет допустимо и локация позволит инвестору окупить вложения за 4–5 лет. Тогда риски можно считать сбалансированными. Но боюсь, что шикарно расположенные объекты не попадут в руки реального реставратора за рубль.

Григорий Овчинников, управляющий партнер «Экстра Юс»:

Город часто анонсирует «новые идеи». Предложенный механизм новизной не отличается. Это не более чем частный случай способа рассрочки арендной­ платы, когда арендатор выплачивает практически 100?% платы за предоставление объекта в начале срока действия договора. Плюс в том, что новый способ расширяет возможности для инвесторов, особенно если механизм будет прописан четко. А минус в том, что у города есть проблемы организационного характера. Зачастую работа чиновников КИО и Фонда имущества малоэффективна. Нет механизмов взаимодействия. Реальным инвесторам трудно получить доступ к объектам недвижимости.

Боюсь, что массового отклика на новую процедуру Смольный не получит, если не пропишет механизм учета рисков инвестора, в частности, внесудебного прекращения договоров с приемлемым для добросовестного бизнеса выходом из проекта.