Наталья Ковтун Все статьи автора
9 августа 2017, 12:17 834

Бизнесмены и власти города обсудили программу, по которой инвесторы получат памятники архитектуры за 1 рубль

Смольный разработал программу передачи бизнесу зданий–памятников по ставке 1 рубль за 1 м2 в год для реконструкции и дальнейшей эксплуатации. Детали этой программы обсудили участники круглого стола в редакции "ДП".

Фото: Ермохин Сергей

Александр Семчуков, заместитель председателя комитета имущественных отношений (КИО):

Представители Росреестра и частных кадастровых компаний обсудили плюсы и минусы будущего взаимодействия

Представители Росреестра и частных кадастровых компаний обсудили плюсы и минусы будущего взаимодействия

2129
Наталья Ковтун

Число памятников архитектуры в Петербурге превышает 9 тыс. У города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет. Поэтому поступила идея привлечь к этой работе бизнес. Подобные программы по передаче инвесторам памятников для реконструкции за символические деньги есть во многих странах Европы.

Мы изучили этот опыт и решили двигаться в том же направлении. Но за основу взяли программу Москвы, которая работает с 2012 года. Правда, опыт будем перенимать не под копирку — не хотим наступать на те же грабли, что и столица. У нас будет свой путь. Мы хотим отдавать бизнесу памятники в целях их восстановления на 5–7 лет (скорее на 7 лет, учитывая долгий путь согласований) по рыночной ставке, а далее, как только объект будет приведен в порядок, арендная ставка для инвестора составит всего 1 рубль за 1 м2 в год. То есть на 49 лет бизнес получает памятник практически в собственность за символические деньги.

Еще важный плюс программы — готовить объекты к торгам (проводить обследование объектов, готовить техническую документацию) будет город. Мы понимаем, что пройти все круги согласований бизнесу сложнее, чем чиновникам. И будем предлагать на аукционы "упакованные" объекты.

В интересе инвесторов к программе я уверен. Ведь получив здание по программе "памятник за 1 рубль", они смогут реализовать там любую коммерческую функцию. Смогут как использовать здание сами, так и сдавать его в субаренду. В Москве таким образом уже нашли инвесторов для 19 объектов. В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5–6 раз (максимум в 11 раз!). Думаю, у нас можно ждать похожих результатов. В осеннюю сессию мы постараемся провести через ЗС проект закона о программе "памятники за 1 рубль", а дебютные торги, думаю, проведем в первой половине 2018 года. Но хочу подчеркнуть, что цель города в этой программе — не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее просто погибнут.

Фото: Ермохин Сергей

Григорий Филин, партнер группы «ЮСТ»:

Программа «памятник за 1 рубль» — это новый инструмент вовлечения бизнеса в процесс сохранения культурного наследия. Но есть и другие. Петербург, в частности, был первым регионом, где отлично проявила себя система зачета средств, потраченных на сохранение памятников, в счет арендной платы. У нас же принят закон о льготной арендной ставке для фирм, вложивших деньги в сохранение таких объектов.

Правда, его реализация требует утверждения расчетных коэффициентов. Кроме того, приняты изменения в федеральный закон о приватизации инвесторами аварийных памятников, исходя из начальной цены продажи, равной 1 рублю. Так что законодателем предложены разные пути поиска баланса между частными и публичными интересами. Вопрос в том, какой из путей окажется удобнее для бизнеса. Хотя сама по себе возможность выбора — это всегда плюс.

Глава КГА Петербурга Владимир Григорьев о работе, законе и градпланах

Глава КГА Петербурга Владимир Григорьев о работе, законе и градпланах

1285
Наталья Ковтун
Фото: Ермохин Сергей

Екатерина Рылеева, начальник нормативно–методического управления КИО:

На сегодня КГИОП уже сформировал пилотный список объектов для включения в программу «памятник за 1 рубль» на основе предложений районных администраций. В нем 31 объект. По каждому из них КГИОП готовит историческую справку. А потом вместе с Агентством по развитию имущественного комплекса Петербурга проведем обследование объектов. Это не будут проектно–изыскательские работы. Но по их результатам будет подготовлен акт о неудовлетворительном состоянии здания, на основании которого его включат в программу «памятник за 1 рубль». Если инвестор предложит какой–то заинтересовавший его объект, КИО его рассмотрит.

Фото: Ермохин Сергей

Анжелика Иманова, заместитель гендиректора по приватизации РАД:

Мы продаем госимущество, в том числе объекты культурного наследия, во всех регионах России. Видим практику. Она разнообразна. От распоряжения правительства Петербурга 33–РП, по которому много лет восстанавливались памятники в Северной столице, до закона о приватизации и экзотического ГЧП, которые в отношении памятников пока работают слабо. Если говорить о Москве, на которую мы ориентируемся, то там за 5 лет было введено только семь объектов по программе «памятник за 1 рубль». И необходимо понимать, что это не продажа объекта культурного наследия в собственность за рубль, а возможность после восстановления арендовать его на 49 лет по ставке 1 рубль за 1 м2.

В течение же самой реконструкции инвестор платит рыночную арендную ставку, которая устанавливается в ходе торгов. На реставрационные работы обычно отводится 4,5–5 лет, но на практике московские инвесторы укладываются в 2 года. Возможность получить льготную аренду стимулирует их к скорейшему завершению работ. Но это Москва. В Петербурге иной подход к реконструкции. Здесь нет общей практики — каждый объект рассматривается индивидуально, а значит, сроки реконструкции практически невозможно прогнозировать. Решением могло бы стать создание дорожной карты с регламентом, закрепляющим порядок и сроки согласования проектной документации, ввода объекта в эксплуатацию и последующего контроля.

Кроме того, в столице кадастровая стоимость недвижимости высока, и собственникам приходится платить большие налоги. По этой причине «аренда за 1 рубль» там выгоднее для бизнеса, чем приватизация. Но в Петербурге налоговая база существенно ниже, по­этому, возможно, местный бизнес сделает выбор в пользу собственности. Также важно понимать, что в программе «памятник за 1 рубль» речь идет не о разовом восстановлении объекта, а о его по­стоянной поддержке в течение 49 лет. Поэтому необходимо четко понимать условия охранного обязательства, чтобы несущественные изменения (скажем, цвета внутренних стен) не послужили основанием расторжения договора без компенсации затрат на восстановление объекта.

Фото: Ермохин Сергей

Михаил Титов, директор ООО «Аспект–М»:

Если у бизнеса есть выбор: брать памятники в аренду у города или покупать в собст­венность — он всегда выберет второй путь. Говорю это как инвестор, реализовавший немало таких проектов, — правда, за пределами Петербурга. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем постро­ить новый объект с нуля. И рисковать большими деньгами 49 лет без гарантий со стороны власти никто не станет.

Приведу пример из своей практики. Я купил право аренды здания на аукционе, восстановил объект, а через какое–то время в городе сменилась власть, и новая команда решила мое же здание выставить на торги в рамках приватизации. А мне сказали: если оно тебе нужно, иди на аукцион и плати за него повторно, но дороже, потому что оно теперь находится в нормальном состоянии благодаря твоим усилиям. Такой подход к решению вопроса сохранения внешнего облика здания сложно назвать партнерским.

Фото: Ермохин Сергей

Денис Бак, генеральный директор ЗАО «ИГБ Группа ЛТД»:

В Петербурге тоже были такие случаи. Слава богу, сделка по продаже отеля «Астория» его же оператору не состоялась. Но решение о такой продаже было принято. Кроме того, есть несколько госпро­грамм (тот же «Футбол–2018»), из–за кото­рых у людей исчезают из аренды реновированные и построенные объекты. Будет ли Смольный давать инвесторам гарантии, что заключенный с ними договор не расторгнут? Если нет, то, боюсь, желающих поучаствовать в такой программе вы не найдете.

Фото: Ермохин Сергей

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «Ярд»:

Я подтверждаю: ситуация с арендой неоднозначная. Я лично столкнулся с приме­ром двойных стандартов в этом вопросе.

Моя компания в течение 10 лет арендова­ла здание на Думской ул., 2. В какой–то момент мы решили его выкупить по преимущественному праву. Но нам не дали. Мы 3 года занимались этим вопросом. Прошли четыре инстанции суда — вплоть до Верховного суда. И выиграли его. Наш договор аренды до сих пор действует. Но город все равно передал наше здание бюджетному учреждению — Городскому туристско–информационному бюро, подконтрольному комитету по туризму.

Фото: Ермохин Сергей

Владимир Андреев, советник по строительству ректора Европейского университета в Петербурге:

Программа «памятники за 1 рубль» открывает новые горизонты для инвесторов. И это хорошо. Но в городе уже множество объектов передано инвесторам под приспособление, реконструкцию и реставра­цию. Многие проекты не реализуются. Яркий пример — здание Европейского университета. Есть проект, согласованный КГИОП. Но мы больше года не можем приступить к работе.

Может быть, Смольному стоит проанализировать проекты, которые уже имеют инвесторов и необходимую документацию, однако не могут двигаться по каким–то субъективным причинам. Возможно, этим проектам нужно как–то помочь: изменить подход, дать льготы, разобраться в индивидуальном порядке. Думаю, это принесет больше пользы, чем даже новая программа, о которой мы говорим.

Фото: Ермохин Сергей

Ольга Варлыго, заместитель генерального директора по взаимодействию с органами власти Национальной кадастровой службы:

Как будет организована оценка памятников к торгам? Будут ли ее проводить только государственные оценщики или это будет рыночная история? И как будет организована борьба с недобросовестными оценщиками? Ведь не секрет, что на рынке есть игроки, которые заказчику много всего обещают, а заканчивается все плачевно.

Александр Семчуков:

У нас на право оценки имущества к торгам проводятся аукционы. И не было случая, чтобы город заключил договор на оценку имущества с недобросовестным оценщиком. Мы серьезно подходим к подготовке аукционной документации и всегда предусматриваем определенные­ условия, которые позволят отсеять недобросовестных игроков рынка.

На сегодня в нашу пользу и судебная практика. Она показывает: оспариваемые­ в суде оценки сделаны качественно и соответствуют всем федеральным стандартам. А сами случаи оспаривания единичны. Тем самым Смольный страхуется от неприятностей в этой сфере.

Фото: Ермохин Сергей

Светлана Пронина, генеральный директор «Форт Групп»:

Со зданием–памятником неразрывно связан земельный участок. Какой у города будет подход к передаче земли? Ведь зачастую от этого зависит экономика проектов. На рынке много объектов. Но когда открываешь предложение и видишь участок по обрезу фундамента — все, понимаешь, что заниматься им бесперспективно, поскольку согласовать проект будет невозможно.

Александр Семчуков:

Мы будем передавать активы инвесторам с землей. Но не везде это возможно. Где–то участок будет сформирован по обрезу фундамента. Особенно в центре города.

Светлана Пронина:

А что будет, если инвестор не уложится с реконструкцией в 5–7 лет? Расторжение договора?

Александр Семчуков:

Да. Будет расторжение. Но объективно 7 лет — тот срок, за который можно уложить и проектные работы, и восстановле­ние объекта. Инвестору стоит оценить свои возможности, в том числе и финансо­вые, на старте. И надо понимать, что все вложенные средства — это его риски. Хотя мы будем рассматривать каждый такой случай индивидуально.

Светлана Пронина:

А насколько гибко Смольный будет подходить к изменению функционального назначения объектов? Например, инвестор хотел построить гостиницу, но впо­следствии решил перепрофилировать ее под бизнес–центр.

Александр Семчуков:

Изменение назначения будет возможно на любом из этапов. Будем вносить соответствующие изменения в соглашения.

Фото: Ермохин Сергей

Анастасия Эзрохина, генеральный директор ООО «Сити Консалтинг»

Сроки реализации проекта часто затяги­ваются по не зависящим от инвестора при­­­чинам. Типичная история: начинаются­ изыскания на участке, в культурном слое находят черепки. КГИОП­ автоматически­ стройку замораживает. Мы в панике: проект, существующий на кредитные деньги, полтора года не движется. Это очень слож­­­ная ситуация. И не единичная. Может, изначально в договор включать какие–то риски, связанные с форс–мажором?

Александр Семчуков:

Бюджет готов тратить средства на определенные изыскания до начала каждого такого проекта, подготовку объекта к передаче инвестору: обследование, оценка­ состояния объекта, сбор технической и иной необходимой документации и т. д. Но истории с форс–мажором в договоры включать не будем. Иначе инвесторы будут искать у себя черепки, чтобы оправдать затягивание проекта.

Фото: Ермохин Сергей

Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения»:

А зачем вкладываться в исследования городу, если потом инвестор будет делать все то же самое за свой счет? Речь о колос­сальных объемах работ. И они дорогие. Если бы это еще как–то влияло на кадастровую стоимость — но не повлияет.

Александр Семчуков:

Можно привести десятки примеров, когда инвестор начинает работы на здании–памятнике, а по соседним домам идут трещины. Надо до начала этих работ понимать, что там можно делать. А может, вообще ничего нельзя? Мы должны это знать и готовы финансировать предварительные анализ и оценку перспектив.

Фото: Ермохин Сергей

Рустам Галияхметов, старший юрист компании «Пепеляев Групп»:

Мы здесь представляем многих инвесторов, которые уже взяли в работу объекты–памятники. Есть тактическая проблема, которая отпугивает от них бизнес. В процессе реставрации подрядчики выставляют цены с НДС 18%. Но в Петербурге бизнесу отказывают в этом вычете. В результате экономика проекта для инвестора становится на 18% хуже.

В Москве такого нет, поскольку налоговые органы Москвы по–иному трактуют законодательство, в том числе с учетом новейшего письма Минфина. Знает ли Смольный об этом? И будет ли он разговаривать с местным УФНС о решении этой проблемы?

Александр Семчуков:

Учитывая, что я был замом руководителя УФНС, могу сказать, что у нас уже сложилась судебная практика по этому поводу. Проблемы в этом нет никакой.

Фото: Ермохин Сергей

Ольга Владимирская, директор школы «Экспресс»:

Убитых зданий в центре Петербурга много. Одно из них буквально из руин поднял наш коллектив. Весной 2015 года мы получили в аренду помещения на Звенигородской ул., 28А. На кредитные деньги мы поменяли там инженерные сети, поставили новые окна, сделали ремонт аудиторий. Хотелось бы, чтобы в городе появилась программа для поддержки предпринимателей, ремонтирующих старые здания, не относящиеся к КГИОП. Их тоже много.

Фото: Ермохин Сергей

Ольга Михальченко, директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР»

Многое ушло из поля зрения комитетов при подготовке проекта закона про «памятник за 1 рубль». Бизнес предложил корректировки и дополнения к этому документу. Надеемся, чиновники учтут их.

Идеи такие. Во–первых, нужно устанавливать льготную ставку аренды не только для памятника, но и для участка под ним, поскольку они неразрывны. Во–вторых, надо предусмотреть возможность продления договора аренды, если исполнить его в заданные сроки инвестор по объективным причинам не может. В Петербурге ежегодно меняют правила работы, в том числе в историческом центре. Это серьезный риск. В–третьих, надо дать инвестору право по своему усмотрению менять функциональное назначение памятника после завершения работ и самостоятельно ставить его помещения на кадастровый учет. А самое главное — бизнесу нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды памятника в течение 49 лет. Без этой поправки бизнес не будет включаться в программу.

Александр Завьялов, собственник холдинга AAG:

Наша компания в ближайшее время намерена приступить к реализации двух проектов, в составе которых будет полное восстановление памятников архитектуры. Сами по себе они будут убыточными или бесприбыльными, но мы за них беремся и надеемся с их помощью повысить привлекательность своих проектов.

Идея передавать памятники бизнесу по новой схеме хорошая. Но возникают вопросы о принципах распределения таких объектов.

Мне кажется, идея сработает, если дальнейшее коммерческое использование памятников будет допустимо и локация позволит инвестору окупить вложения за 4–5 лет. Тогда риски можно считать сбалансированными. Но боюсь, что шикарно расположенные объекты не попадут в руки реального реставратора за рубль.

Фото: Ермохин Сергей

Григорий Овчинников, управляющий партнер «Экстра Юс»:

Город часто анонсирует «новые идеи». Предложенный механизм новизной не отличается. Это не более чем частный случай способа рассрочки арендной­ платы, когда арендатор выплачивает практически 100?% платы за предоставление объекта в начале срока действия договора. Плюс в том, что новый способ расширяет возможности для инвесторов, особенно если механизм будет прописан четко. А минус в том, что у города есть проблемы организационного характера. Зачастую работа чиновников КИО и Фонда имущества малоэффективна. Нет механизмов взаимодействия. Реальным инвесторам трудно получить доступ к объектам недвижимости.

Боюсь, что массового отклика на новую процедуру Смольный не получит, если не пропишет механизм учета рисков инвестора, в частности, внесудебного прекращения договоров с приемлемым для добросовестного бизнеса выходом из проекта.

Новости партнеров
Реклама