Затаив дыхание

Последний год стал для рынка торговой недвижимости Петербурга крайне непростым, девелоперы не торопятся выводить новые объекты, сосредотачиваясь на реконструкции уже имеющихся площадей. При этом аналитики считают, что и 2017 год не принесет в этот сегмент особого оживления.

«Экономическая нестабильность и последовавшее за ней снижение покупательной способности нашли отражение как в планах девелоперов, которые приостановили свою экспансию и сосредоточились на внутренних процессах уже существующих проектов, так и в стратегиях развития ретейлеров, которые были вынуждены искать методы адаптации к изменившемуся объему спроса», — рассказывает Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия».

Развивать, а не строить

В частности, сейчас продолжается реконцепция ТЦ «Капитолий», который станет крупнейшим в городе дисконт–центром: в новом формате здесь уже заработали магазины INCITY, Befree, Quiksilver, Jeans Symphony, REIMA и «Красное золото». Кроме того, компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1–я очередь) и ТРК «Балканский». Также произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе, который сейчас называется «Китай город» и представляет собой ярмарку китайских товаров. В свою очередь, компания FortGroup перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично обновив объект.

«Из–за кризисной экономической ситуации и удорожания себестоимости строительства девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство, — добавляет консультант–аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Анна Энглас. — Количество объектов нового строительства продолжит сокращаться, в то время как тенденция реконцепций уже существующих объектов сохранится».

С начала 2016 года прирост новых площадей в Петербурге, по оценкам Colliers International, составил 3,3% за счет открытия ТРЦ «Охта Молл» (GLA 78 тыс. м2) компании SRV и 2–й очереди ТРК «Порт Находка» (GLA 10,9 тыс. м2) компании FortGroup. Обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 529 м2 на 1000 жителей.

В Красногвардейском районе на начальном этапе строительства находится 4–я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант», а также на высокой стадии готовности находится объект компании «Максидом». Во Фрунзенском районе на ул. Фучика ведется строительство мебельного центра «Мягкофф». В Приморском сохраняются планы по строительству «суперрегионального» торгового центра. В микрорайоне Кудрово ведутся предпроектные работы по строительству торгового центра окружного формата. Однако по сравнению с вводом торговых объектов в предыдущие годы это все очень несущественно.

«Всего же в Петербурге в настоящее время действуют 58 качественных торговых центров. Вакансия сегодня составляет 8,6?%. Однако это явление временное. Все качественные площади с разумной арендной ставкой ждет заполнение», — уверен Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно–управляющей компании STEIT.

Условия диктуют формат

В то время как на рынок Петербурга все реже выходят крупные торговые центры, которых в городе уже достаточно, начинают развиваться другие форматы, ранее не заявлявшие о себе настолько активно. В частности, наибольший прирост демонстрируют сети продуктовых, мебельных и DIY–гипермаркетов. Так, например, в первом полугодии 2016 года стало известно о выходе на рынок Петербурга сети Hoff, которая в начале следующего года откроет мебельный гипермаркет на Пулковском шоссе, на месте закрывшегося продуктового гипермаркета «Карусель».

Кроме того, напоминает Вероника Лежнева, активное развитие российских брендов стало одним из наиболее ярких трендов этого года на петербургском рынке торговой недвижимости. Свое присутствие расширили такие сети, как Ralf Ringer, KARI, Incity, Gloria Jeans, Befree и другие. «Из новых fashion–операторов, вышедших на рынок Петербурга, можно отметить такие отечественные бренды женской одежды, как Elis, открывший с начала года уже три магазина, и SWANK. Открылись первые в городе монобрендовые магазины BRUSNIKA в ТРК «Европолис» и «Питерлэнд», — поясняет эксперт.

По разным оценкам, на сегмент одежды приходится до 50% занятых за III квартал 2016 года квартал площадей в торговых центрах (без учета новых объектов), еще 13% пришлось на ретейлеров обуви и кожгалантереи. Примечательно, что в городе стало закрываться все меньше действующих магазинов, а число арендаторов постепенно начало увеличиваться.

Так, без учета новых объектов в III квартале появилось на 27% больше арендаторов в торговых центрах, чем было закрыто магазинов. При этом общая площадь закрытых за это время магазинов достигла минимального уровня за год, составив чуть менее 35 тыс. м2.

Но некоторые крупные компании, владевшие престижными торговыми комплексами, заявили о своем уходе с российского рынка. Так, в начале ноября этого года стало известно, что финский ретейлер Stockmann решил избавиться от своего последнего актива в России — компания продает «Невский центр», расположенный на пересечении площади Восстания и Невского пр. По предварительным оценкам, сумма сделки может составить до $250 млн.

Рынок замер

Специалисты считают, что следующий год не принесет городу новых серьезных открытий на рынке торговой недвижимости.

«В 2017 году рынок не ожидает каких–либо серьезных объемов ввода. Увеличение на 100 и более тыс. м2 может произойти, только если будет завершено строительство ТРК «Голливуд», — рассуждает Роман Стогов. В свою очередь, Вероника Лежнева добавляет, что новые крупные торговые центры появятся в Петербурге не раньше 2018 года.

Стабильной остается ситуация с арендными ставками в торговых комплексах, за 2016 год они практически не изменились. Вероятнее всего, значительных потрясений не стоит ожидать и в следующем году.

При этом коммерческие условия в действующих торговых центрах в текущих экономических условиях индивидуальны для каждого конкретного арендатора и зависят от таких факторов, как местоположение торгового центра, расположение самого помещения, формат будущего магазина, проходимость объекта и пр.

Одной из самых дорогих локаций остается Невский пр., а также торговые центры, расположенные вблизи станций метро.