За кризис продажи на рынке загородной недвижимости региона сократились почти вдвое. Но в этом году спрос на самые дешевые объекты начал расти. Ситуация стабилизируется, говорят эксперты.
Рынок загородного домостроения переживает не лучшие времена. За год с рынка ушли около 100 коттеджных поселков. А объем продаж загородного жилья за 2 года упал почти в 2 раза и сейчас не превышает 5 тыс. объектов в год.
Между тем стремление горожан жить за городом не ослабевает. Поэтому бюджетные загородные форматы — участки без подряда и таунхаусы — держатся на плаву и даже демонстрируют рост спроса.
Дошло до заморозки
Предложение в загородном сегменте Петербурга и Ленобласти, по данным Knight Frank SPb, сегодня формируют около 470 поселков, из которых 120 с готовыми объектами, остальное — просто земля под индивидуальную застройку.
На рынке сформировался костяк из 20–25 профессиональных компаний, которые системно, пусть и с разной степенью качества, реализуют загородные проекты. Но относительно "живых" поселков, где идут продажи и ведется либо завершено строительство инженерных сетей, — не более 150 (менее 30% от заявленных на рынке).
За первое полугодие 2016 года в продажу вышло только 28 новых загородных проектов на 2,5 тыс. объектов, что на 40% ниже показателей аналогичного периода прошлого года, подсчитали в КЦ "Петербургская недвижимость".
"Всего в продаже в Петербурге и Ленобласти сейчас находится 50 тыс. загородных лотов", — говорит Екатерина Соболева из NAI Becar. В прошлом году в Петербурге и Ленобласти было продано чуть более 5 тыс. загородных объектов всех видов. Таким образом, объем продаж в сегменте за время кризиса сократился почти в 2 раза (см. "Темпы продаж на загородном рынке").
Экспертов это не удивляет. Покупатели в кризис затягивают пояса, делая ставку на более дешевые многоквартирные жилые комплексы. А тратить средства на загородные коттеджи, которые традиционно воспринимаются как второе жилье и элемент роскоши, не спешат.
Особенно просел спрос на коттеджи низкого ценового сегмента. Эксперты Knight Frank оценивают спад продаж в 54%. При этом продажи дорогого загородного жилья (от 35 млн рублей за домовладение) за год, по их данным, выросли на 7%, а продажи жилья бизнес–класса (от 10 млн рублей за домовладение) сократились на 13%.
Некоторым девелоперам, которые строят недорогие коттеджи, из–за спада спроса приходится замораживать проекты. Но статистика, которая описывает масштаб заморозки, у разных экспертов не совпадает.
По данным Knight Frank, за год с рынка ушли около 100 поселков (чуть меньше 30% от общего числа поселков в предложении). А в "Петербургской недвижимости" говорят об остановке продаж в 17 коттеджных поселках и в двух проектах с предложением таунхаусов. "Но часть девелоперов планируют возобновить продажи после реконцепции своих проектов", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
"Большая часть недорогого загородного жилья не устраивает людей из–за низкого качества. Те покупатели, у которых остались свободные средства, типовые объекты даже не рассматривают. Они предпочитают индивидуальный дизайн дома", — отмечает Екатерина Соболева.
Дешевое на пике спроса
Покупатели, которые, несмотря на кризис, все же интересуются загородным рынком, как правило, останавливают свой выбор на самом дешевом предложении — участках без подряда. На их долю, по данным Knight Frank, приходится 75% общего загородного предложения.
Для сравнения: 2 года назад доля участков без подряда составляла 67%, а до кризиса она не превышала 13% от общего числа лотов в продаже. "Рост спроса на участки без подряда объясняется в первую очередь их относительной дешевизной. Пустой участок может стоить в 5 раз меньше, чем надел с самым простым домом в рамках того же поселка", — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Тамара Попова. Кроме того, многие потребители не желают зависеть от застройщика, который часто диктует свои условия по дизайну домов, а также архитектурному стилю поселка в целом. И выбирают индивидуальную застройку.
Параллельно растет и спрос на недорогие таунхаусы. "Сейчас в продаже находится около 2,9 тыс. таунхаусов, большая часть из них — малогабаритные (от 40–50 до 100 м2). Этот формат показывает самые высокие темпы продаж. Если в прошлом году было продано 388 таунхаусов, то за первое полугодие этого года — уже почти 400. Темп их продаж в 1,3 раза превышает средний уровень в коттеджном сегменте", — рассказывает Тамара Попова.
Прогноз погоды
В ближайшем будущем ситуация на рынке загородного жилья, по мнению экспертов, будет стабилизироваться. "Традиционно летом и в начале осени продажи на загородном рынке идут активнее. Поэтому во втором полугодии общее число сделок в сегменте вырастет", — уверена Ольга Трошева. Но на быстрое восстановление сегмента участники рынка не рассчитывают. Все госпрограммы по развитию малоэтажной России, которые активно продвигались в 2010–2012 годах и придавали стимул коммерческим проектам, давно забыты.
"Видимо, пришло понимание, что просто выделить людям землю (например, многодетным семьям) недостаточно. Нужно еще обеспечить ее коммуникациями и инфраструктурой. А содержать многоквартирные дома намного дешевле, чем разбросанные на десятках гектаров индивидуальные. Так что продвижение на госуровне загородного образа жизни из–за отсутствия средств прекратилось", — заключил один из девелоперов.
“
Продажи загородной недвижимости в 2016 году просели почти в 2 раза по сравнению с 2014–м. Для понимания масштабов бедствия: если в проекте есть одна–две продажи каждый месяц, это круто. Если больше — это очень успешный проект. Такие есть во всех сегментах, от эконома до элитного, но все они в чем–то уникальны. Если не локацией и качеством, то хотя бы затратами на рекламу. Но в большинстве поселков продаж нет месяцами, поэтому строить не на что (свои деньги девелоперы вкладывают редко). А без видимости работы на территории "слона" не продать. Это замкнутый круг, в который попадают многие девелоперы и теряют интерес к этому бизнесу.
Марина Агеева
“
Наша компания не ощущает серьезного падения спроса в сегменте коттеджного строительства. Продажи у нас идут стабильно. С января мы реализовали 11 домовладений в трех текущих загородных проектах. При этом предпосылок к серьезным изменениям объема спроса на рынке я не вижу. Считаю, что загородные сегменты класса бизнес и премиум находятся в наиболее стабильном состоянии. Платежеспособные клиенты, которые могут заплатить 20 млн рублей и более за дом (и примерно столько же за отделку), на рынке по–прежнему есть.
Сергей Степанов
