23:3429 ноября 201523:34
821просмотров
23:3429 ноября 2015
Управляющий партнер генподрядной компании "Еврострой–Развитие" Александр Матеша в интервью "Деловому Петербургу" рассказал о том, почему девелоперы создают собственные генподрядные подразделения, об опасностях самостоятельного управления строительством и о том, что ждет рынок в ближайшей перспективе.
В условиях кризиса многие девелоперские компании создают свои собственные подразделения, осуществляющие генподрядные функции. И при реализации проектов компания не привлекает генподрядчика со стороны. Как вы относитесь к такой тенденции?
— Да, сейчас этот тренд очень заметен, и, по моим ощущениям, по этому пути пошли не менее 30% компаний, работающих на рынке. Может быть, даже больше.
Причем я сейчас говорю не о мощных девелоперских структурах с огромным стажем работы, в составе которых изначально была структура генподряда, а только о тех случаях, когда девелопер формирует генподрядную команду точечно, под один или два проекта. Главной причиной, которая вынуждает такие компании создавать собственные генподрядные подразделения, является вполне естественное в сегодняшних сложных условиях желание сэкономить. И тем не менее в такой стратегии есть ряд довольно существенных минусов. Самый серьезный в том, что все риски по строительству ложатся на самого девелопера.
Что это за риски?
— Все те риски, ответственность по которым в соответствии со строительным законодательством, нормами и правилами обычно полностью принимает на себя генподрядчик, привлекаемый по аутсорсингу. Будучи главным организатором и координатором строительной деятельности, именно он отвечает и за качество, и за сроки строительства. Генподрядчик также берет на себя все административные, юридические, и, наконец, уголовные риски, которые могут возникнуть в ходе неправильной реализации проекта.
Есть еще один немаловажный момент, который также говорит не в пользу внутреннего генподряда. Создавая свою структуру, застройщик при возникновении проблем на стройке лишается возможности заменить генподрядчика. Максимум, что он может, — это уволить одних сотрудников и нанять других. А на основании договора внешнего генподряда, если уж все складывается отрицательно, на любом этапе вполне реально сменить одного генерального подрядчика на другого. В Петербурге уже есть объекты, на которых это происходило, причем не один раз, и в последнее время такие случаи участились.
Кроме того, профессиональные генподрядные организации предоставляют банковскую гарантию на исполнение договора, благодаря которой девелопер снимает с себя еще и финансовые риски: если генподрядчик не справляется со стройкой, деньги по банковской гарантии возвращаются заказчику.
Вообще договор внешнего генподряда — это очень детально проработанный документ с большим количеством различных приложений, в которых учитываются как любые прогнозируемые ситуации, так и всевозможные форс–мажоры. У нас, например, есть договор, который со всеми приложениями занимает 590 страниц, и по нему у инвестора вообще нет никаких рисков.
Есть мнение, что, создавая собственное подразделение, за счет возможности контроля инвестор не только сводит на нет все риски, но и получает более качественный объект.
— Не уверен. Процесс строительства очень сложен и многогранен, в нем все взаимозависимо. Условно говоря, если происходит задержка на одном участке, буксует другой. А при возведении крупных объектов помимо генподрядного подразделения, в которое входят инженеры разных профилей, финансисты, логисты, закупки, управляющий блок и т. д., на строительной площадке одновременно работают еще от 15 до 50 субподрядных организаций в пиковый период. И успешный исход строительства во многом зависит от сработанности проектной команды генерального подрядчика. В стихийно организованных структурах, которые формируются под один или два проекта, ее не может быть по определению, поскольку она появляется только после многолетней совместной деятельности всех сотрудников. Поэтому и риски у внутреннего генподрядчика значительно выше, и качество под большим вопросом.
Но ведь на рынке успешно работает довольно много строительных компаний, имеющих собственные генподрядные подразделения.
— Конечно. Более того, наша компания "Еврострой–Развитие" входит в группу компаний "Еврострой", мы выполняли функции генерального подрядчика исключительно собственных проектов в течение 15 лет. И действительно, есть еще целый ряд крупных компаний, в основном работающих на рынке жилой недвижимости, для которых наличие внутреннего генподряда абсолютно оправдано. Они реализуют большие объемы типовых зданий, домов одной серии, оптимизируя свою работу от проекта к проекту. И в таком случае экономия на услугах внешнего генподряда действительно является очень существенной, так как проектная команда, закончив один объект, переходит на другой и т. д.
Во сколько сейчас обходится привлечение генподрядной компании на аутсорсинг?
— Генподрядный коэффициент в строительстве жилья составляет в среднем 3–7%. Бывают проекты с особой технической составляющей — например, усложненные с точки зрения инженерии, конструктива, дизайна, отделки и т. д. В этих случаях цена рассчитывается индивидуально и может быть значительно больше. Поэтому очевидно, что для компаний, реализующих единичные проекты, а также для девелоперов коммерческой недвижимости, где типовых проектов практически не бывает, намного разумнее пользоваться услугами профессиональных генподрядчиков. Да и по большому счету в функции девелопера не входит непосредственно строительство. Это совсем другой бизнес, узконаправленный и требующий иных навыков, поэтому во всем мире есть разделение между девелоперами и генподрядчиками.
Если все же нанимать генподрядчика, то на какой стадии это выгоднее делать с финансовой точки зрения?
— Обычно генподрядчики должны начинать работу, как говорится, с нуля еще на этапе забора и котлована. Но в последнее время из соображений экономии инвесторы и заказчики все чаще на нулевой цикл берут профессиональную, узкоспециализированную организацию, которая ставит забор, выполняет свайное поле и ряд земляных работ. И только на этапе возведения каркаса привлекают генподрядные компании.
Существуют ли критерии, позволяющие выбрать "правильную" генподрядную организацию, которая гарантированно справится с возложенными на нее функциями, чтобы не пришлось впоследствии менять ее на другую?
— Помимо собственной базы механизации, материально–технических ресурсов, техники и персонала такие компании должны обладать опытом работы не менее 7–10 лет и иметь возможность предоставления банковской гарантии, которую может получить далеко не каждый генподрядчик.
Почему? Из–за ее высокой стоимости?
— Не только, хотя банковская гарантия, безусловно, стоит денег. Но банк может выдать гарантию только тому генеральному подрядчику, в котором он уверен и с которым он находится в многолетнем партнерстве — например, регулярно выдает кредиты или обслуживает компанию полностью. То есть у него не должно быть никаких финансовых проблем, дебиторских задолженностей, арбитражных споров и т. п.
— А если генподрядчик не пользуется кредитами или берет их в другом банке?
— Неважно. Если это стабильная компания, владеющая теми или иными активами — базой механизации строительства, землей, собственными офисными помещениями, своей строительной техникой, если банк видит оборот компании, растущий из года в год и т. д., то это дает ему повод полагать, что генподрядчик надежный.
— Существуют какие–либо службы, контролирующие работу генподрядных организаций?
— В любом случае законодательством определено, что процесс строительства контролируют надзорные подразделения комитета по строительству и соответствующие городские службы–монополисты. Иногда параллельно с ними могут работать коммерческие организации. В европейских странах такие компании — обязательные участники строительного процесса. Дополнительный надзор и контроль за управлением строительным процессом выполняют компании, осуществляющие construction–management. Они занимаются дополнительным техническим аудитом — следят за качеством и сроками строительства, графиками выполнения работ, квалификацией сотрудников, и, как правило, участвуют в тендерном процессе вместе с заказчиками и генподрядчиками. В России construction–management в основном применяется при реализации крупных, сложных, знаковых проектов. Такие организации заказчик нанимает для усиления компетентности и внешнего контроля.
— Что ждет рынок внешнего генподряда в ближайшее время?
— Внешний генподряд во все времена был, есть и вряд ли куда–то денется, какой бы сложной ни была ситуация. Он всегда будет востребован, поскольку формирование собственных подразделений никогда не будет эффективнее и не войдет в устойчивую практику девелопмента. Другое дело, что объем рынка и самочувствие будут определяться той ситуацией, которая сложится в конкретный период времени. И с этой точки зрения весь строительный рынок и генподрядные компании, в частности, ждут тяжелые времена. Особенно в 2016–2018 годах, поскольку практически все городские стройки — около 70% — сейчас находятся на этапе реализации. Объемы же строительства проектов, начатых в этом году, значительно меньше, чем, к примеру, 3 года назад. Выжить и выйти из этой ситуации с минимальными потерями смогут компании, у которых есть возможность предоставлять заказчикам наилучшие условия — такие как безавансовый вход на начало строительства, банковские гарантии и к тому же обладающие серьезным потенциалом в виде собственных ресурсов — машин и механизмов, техники для производства работ и многолетним опытом.
— Компания "Еврострой–Развитие" обладает таким потенциалом?
— Да, поэтому именно сегодня мы начали максимально активный выход на рынок внешних заказов. Для нас кризис — лучшее время, поскольку мы не завязаны только на внешнем заказчике, у нас много собственных проектов на разной стадии реализации. И на фоне компаний, которые работают только на внешний рынок и из–за уменьшения объема заказов вынуждены сокращать людей, распродавать технику и т. д., наши конкурентные преимущества особенно сильны.
Справка
"Еврострой–Развитие"
> Осуществляет весь комплекс строительных работ на объектах различного назначения под ключ с нуля до ввода в эксплуатацию, включая обеспечение материально–техническими ресурсами, оборудованием механизации строительства, техникой и персоналом.
> В качестве генподрядчика входит в ГК "Еврострой", образованную в 1996 году. "Еврострой" сегодня — это пять компаний, выполняющих полный спектр работ, связанных с проектированием, строительством, управлением, обслуживанием и реализацией объектов недвижимости. В портфеле компании более 100 реализованных проектов площадью свыше 750 тыс. м2.
Биография
Александр" Матеша
> Управляющий партнер, директор по развитию "Еврострой–Развитие".
> Профессиональный опыт в строительстве — более 12 лет. Трудовую деятельность начал в 2002 г. в московском представительстве STRABAG в должности главного энергетика, затем переведен в Петербург на пост главного инженера компании.
> Занимал руководящие должности в компаниях "Базовый Элемент", STRABAG, "Порт Сочи Имеретинский", "СПб Реновация", STEP. К команде ГК "Еврострой" присоединился в середине 2015 г. Участвовал в реализации проектов: отель Four Seasons 5*, Санкт–Петербург; "Порт Сочи Имеретинский", Сочи, БЦ класса А "Северная башня" ("МОСКВА СИТИ"), Москва.
