Надежда Фёдорова nadezda.fedorova@dp.ru Все статьи автора
31 марта 2015, 08:04 4783

Группа компаний "Эталон" отказалась от жилищно-строительных кооперативов

Фото: Ковалев Петр

Известная строителям со времен СССР схема финансирования — жилищно–строительные кооперативы — уходит в прошлое. От нее один за другим отказываются застройщики. Одной из последних от ЖСК отказалась ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова.

Группа компаний "Эталон" Вячеслава Заренкова полностью отказалась от схемы создания жилищно–строительных кооперативов (ЖСК) для продажи квартир в Петербурге. Под давлением властей активное применение старейшей схемы, известной со времен СССР, уходит в прошлое, уступая место договорам долевого участия, заключаемым по 214–ФЗ. Эта схема менее рискована для покупателей и банкиров, финансирующих строительство, но дороже обходится самим застройщикам.

Советское прошлое

Петербургское подразделение ГК "Эталон", в прошлом году построившее 447 тыс. м2 жилья в городе, с 2015 года полностью перешло на продажи квартир путем заключения договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Схема ЖСК предполагает, что застройщик создает кооператив и заключает с ним инвестдоговор. ЖСК владеет земельным участком, привлекает средства пайщиков, застройщик — строит дом и передает квартиры пайщикам. Еще в Советском Союзе создание ЖСК было единственным способом получить квартиру в собственность. Позже появились схемы долевого участия — у компаний они различались по условиям. Чтобы привести их к единому стандарту, в 2004 году приняли 214–ФЗ. Схема привлечения средств через ЖСК также описана в этом законе. На сегодня две эти схемы — единственные полностью законные способы привлечения средств граждан в жилищное строительство. Хотя застройщики продолжают практиковать серые схемы, например договоры предварительной купли–продажи квартир.

ГК "Эталон" была крупнейшей компанией в Петербурге, которая работала по схеме ЖСК. Ее также используют ЦДС, "Лидер групп", O2 Development, "Л1" и другие застройщики. Всего, по оценке АРИН, с привлечением средств пайщиков в Петербурге продается около 20% квартир. Но в последний год количество компаний, применяющих эту схему, резко сократилось.

О намерении перейти с продаж по ЖСК на ДДУ в ГК "Эталон" говорили еще в прошлом году, и к 2015 году для Петербурга переход завершили. Кооперативы у компании еще остались в Московском регионе, где планируют постепенно от них отказаться к 2020 году.

"Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС", — поясняет Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний "Эталон".

С ипотекой все более–менее понятно: проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в госпрограмму субсидирования ипотеки. Некоторые банки и раньше неохотно работали с кооперативами, предпочитая застройщиков, использующих долевую схему. "ВТБ 24", например, и вовсе отказался выдавать ипотеку для ЖСК.

Вторая причина, которую называет "Эталон", — налоговая экономия. Но четкие налоговые выгоды в этой схеме просмотреть сложно. "Обе схемы привлечения средств могут трактоваться как вид инвестиционной деятельности, а значит, не облагаются НДС", — говорит Кирилл Саськов, руководитель корпоративной и арбитражной практики "Качкин и партнеры". Зато заключение договоров долевого участия может быть более выгодно при расчете с подрядчиками по бартерным схемам.

"Участники ЖСК получают право на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ у покупателя сразу возникает право на жилплощадь. Поэтому в определенных условиях при расчете с подрядчиками будущими метрами в ЖСК все равно необходимо уплатить НДС на стоимость услуг подрядчика. Тогда как в ДДУ эти деньги могут сразу квалифицироваться как инвестиционные", — поясняет Кирилл Саськов.

В кризис бартерные схемы расчетов становятся популярнее. По оценкам подрядчиков, в этом году они могут достигнуть 30% от общего объема взаиморасчетов строителей.

Государственное давление

Основной причиной отказа от механизма ЖСК для многих застройщиков становится давление со стороны властных структур, которое выражается как в виде преференций вроде субсидированной ипотеки, так и в виде настоятельных рекомендаций. "Все регулирующие органы подталкивают застройщиков к работе по договорам долевого участия. Советуют, проверяют. Мы абсолютно четко видим, что власти города активно проводят такую политику", — рассказывает Константин Ковалев, первый заместитель гендиректора ГК "Пионер" в Петербурге.

Он добавляет, что компания полностью перешла на работу в рамках договоров долевого участия. "Мы считаем эту схему наиболее прозрачной и простой для покупателей", — говорит он.

Переходит на договоры долевого участия и "Лидер групп". "Большинство новых строек мы начинаем по схеме ДДУ. Эта схема распиарена. Покупатели идут туда, где есть ипотека, а значит, идут в ДДУ. Мы оставляем для себя возможность строительства по ЖСК для отдельных проектов — в таком месте, куда покупатели все равно придут, и для тех проектов, которые строятся в не очень конкурентном окружении", — отмечает Руслан Юсупов, генеральный директор "Лидер групп". При этом, по его словам, основное неудобство для застройщика при работе по долевой схеме состоит в большем количестве документов и необходимости регистрации договоров.

"Дольщик не может получить квартиру в собственность, а значит, и выплатить средства застройщику до того, как договор зарегистрирован в Росреестре, а этот процесс может затянуться на несколько месяцев", — сетует он. Еще одно важное отличие — при срыве сроков передачи квартиры дольщикам застройщик получает значительные штрафы. При этом иногда это не зависит от девелопера, например когда сроки подключения дома срывает "Ленэнерго".

"В кризис, учитывая ситуацию с "Ленэнерго" и при нынешнем уровне регламентации 214 закона, возникает риск того, что компаниям–застройщикам будет проще банкротиться, чем выполнять требования и выплачивать штрафы", — говорит представитель крупной строительной компании. Работа по ЖСК накладывает на застройщика меньше обязательств и делает его деятельность более гибкой, говорят приверженцы этой схемы. В O2 Development, например, которая не собирается отказываться от ее использования, напоминают, что последние скандалы со строительными компаниями связаны с застройщиками, работающими по схеме ДДУ.


Для просмотра в полном масштабе кликните по инфографике - картинка откроется в новом окне

И договоры долевого участия, и ЖСК предусмотрены 214–ФЗ. Но ЖСК дает больше возможностей в предоставлении рассрочки, позволяет гибко подходить к условиям договора: при необходимости можно без лишней бюрократии по взаимному согласию перезаключить договор, например, в сторону уменьшения или увеличения метража. В крайних случаях ЖСК даже может изменить схему платежей, если клиент оказался в сложной ситуации (потерял работу, заболел). С точки зрения затрат на строительство разница ЖСК и ДДУ несущественна. А добросовестность выполнения работ зависит от застройщика, а не от схемы привлечения средств.
Сергей Терентьев
руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС"
Отношение государства недвусмысленно заявлено в продукте, который нам предложен, — субсидирование ставки по ипотеке. Я никогда не была сторонницей того, чтобы весь рынок загнали в прокрустово ложе единственной схемы. Есть добросовестные компании, работающие по ЖСК. Но законодательно дольщики более защищены, 214–ФЗ напрямую запрещает финансировать за счет средств дольщиков любой проект, кроме того, которому они предназначены, чего нельзя сказать о ЖСК. Но ни одна схема не покрывает все риски.
Светлана Денисова
Светлана Денисова
руководитель отдела продаж "БФА–Девелопмент"
Застройщики должны быть профессионалами, которые понимают, откуда будут брать деньги при любом сценарии. Я знаю застройщиков, у которых 80% сделок были ипотечными, а после черного вторника их стратегия привлечения средств умерла. Сейчас те, кто может себе это позволить, работают с рассрочками, есть компании, предлагающие рассрочки до 10 лет, это как раз конкурентное преимущество ЖСК. Я абсолютно не согласен с тем, что договоры долевого участия по 214–ФЗ лучше, чем ЖСК, но это моя личная позиция, не Сбербанка. Сбербанк закручивает гайки в этом направлении.
Игорь Пинаев
глава управления по работе с партнерами головного отделения по Петербургу Северо–Западного Сбербанка
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама