Как петербургские застройщики могут снизить зависимость от импорта

По прогнозам, рост себестоимости строительства составит в 2015 году около 15%. А вот оценить, насколько в 2015 году изменится конечная стоимость строящегося жилья, пока сложно — помимо баланса спроса и предложения цена квадратного метра будет зависеть от экономических и политических событий в стране. По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", пока текущий рост цен на недвижимость даже превышает прошлогодние показатели. "В прошлом году за январь-февраль прирост средней цены квадратного метра в масс-маркете на городских территориях составлял 1%, в текущем году достиг 2%, — говорит Ольга Трошева. — Еще больший рост по результатам прошедших 2 месяцев был отмечен в сегментах дорогой недвижимости. Так, рост средней цены в бизнес-классе за 2 прошедших месяца составил 2,06%, а в элитном сегменте — 4,93%".

Но участники рынка все равно готовят себя к тому, что расходы будут расти, а доходы — падать. "Стоимость нового жилья вряд ли будет существенно увеличиваться, несмотря на то что издержки девелоперов выросли, — говорит Игорь Креславский, председатель правления ГК "РосСтройИнвест". — Цены будут регулироваться рынком и ограниченным спросом. В текущей ситуации застройщики будут применять механизм ручного управления, оперативно реагируя на рыночные изменения".

Дорогой импорт

Одна из основных причин роста издержек строителей — импортная составляющая в производственных затратах, из-за которой цены сделали скачок в конце прошлого года и продолжают расти сейчас. Например, по данным "Петростата", только за январь цены на стройматериалы в Петербурге в среднем выросли на 2,8% по сравнению с декабрем (12,9% в сравнении с январем 2014 года). Больше всего с начала года подорожали арматура (8,6%) и цемент (4,1%).

"Если сейчас ряд подрядчиков и производителей строительных материалов повысят цены с учетом девальвации рубля и заложенной туда импортной составляющей, вероятно, что и стоимость строительных работ повысится, — говорит Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления Санкт-Петербург. — Скорее всего, ситуация приведет к удорожанию на 10%, но мы, как девелоперы, стараемся бороться с этим процессом. ГК "Пионер" провела незначительную корректировку цен на уровне 1-2%, не более, и повышение коснулось только ряда квартир из всего имеющегося ассортимента".

По словам Константина Ковалева, в дальнейшем компания намерена сохранять свою ценовую политику. Однако инструментов для этого не так много. Власти намерены оказывать всяческую поддержку импортозамещению и развитию отечественного производства (в Петербурге даже должен появиться свой "Центр импортозамещения"), однако далеко не все игроки готовы открывать новые мощности в нынешних условиях. Кроме того, заменить российскими аналогами можно отнюдь не все позиции.

"Изменение себестоимости по объектам составило за последние 3-6 месяцев порядка 6-8%, — рассказывает Надежда Семенович, финансовый директор УК "КВС". — Удорожание произошло за счет роста стоимости импортных материалов, а также инфляции, в итоге маржинальность сократилась, хотя и незначительно. Мы сейчас проводим политику импортозамещения, но с обязательным условием сохранения уровня качества, а это накладывает свои ограничения, так как не все импортные материалы имеют свои дженерики в России. Если у импортных строительных и отделочных материалов на нашем рынке есть много отечественных аналогов и даже есть варианты, из чего выбрать, то найти аналоги маркам Bosch, Hilti, к сожалению, тяжело. Поэтому электроинструменты и еще ряд товаров мы продолжаем покупать у официальных дилеров известных европейских брендов".

Ставка на производство

Одним из других возможных вариантов снижения издержек является создание своего производства, а также выстраивание вертикально интегрированной структуры. Например, строительная компания Setl City создала в своей структуре проектное бюро и генподрядную компанию. Это, по мнению руководства Setl City, позволит снизить себестоимость строительства на 10%, а также позитивно повлияет на сроки строительства. "Мы хотим строить быстрее и дешевле, но не за счет качества, а за счет стандартизации проектных решений и более четкого управления проектами, — говорит генеральный директор Setl City Илья Еременко. — Одно проектирование будет отнимать у нас уже не 6-8 месяцев, а 2-3, стоимость его при этом сократится в 2 раза. Генподрядное подразделение создается, чтобы оптимизировать процесс управления проектами, так как влияние на проект через стороннего генподрядчика всегда сложнее, чем через свою структуру. Особенно сейчас, в кризис. А нам нужно выдерживать сроки".

Другой пример из недавних — ГК "РосСтройИнвест", которая в феврале приобрела бетонный завод в Сертолово, производственные мощности которого смонтированы в непосредственной близости от строительной площадки ее проекта комплексного освоения территории "Золотые купола".

Окупить инвестиции планируется за 2-3 года, будущий объем производства завода — 5-8 тыс. м3 бетона в месяц. "В группе наших компаний уже есть несколько единиц, наличие которых поможет нам справиться с ростом себестоимости. Это собственное архитектурное и проектное бюро, генподрядная организация, компания, которая занимается устройством фундаментов любой степени сложности. Мы сами производим металлические конструкции для всех наших объектов, включая окна и двери. Бетонный завод позволит сэкономить на закупке бетона около 20%. В конце 2014 года мы запустили программу по импортозамещению в сфере строительных материалов, — говорит Игорь Креславский. — Я уверен, что мы сможем довести долю отечественной продукции до 100%, это вполне реально. При этом мы сможем жестко контролировать качество материалов".

Земля

Еще одной важной расходной составляющей являются затраты на землю, которые в последние годы у многих росли из-за дефицита подготовленных участков. Здесь позитивным фактором может быть то, что многие строители сформировали земельный банк заранее, а в отдельных случаях смогли приобрести землю по выгодной цене в условиях начинающегося кризиса.

"Себестоимость строительства растет, однако в течение прошлого года наша компания оптимизировала работу по многим направлениям, мы внимательно проработали земельный банк, у нас минимальная кредитная нагрузка, поэтому ГК "ЦДС" имеет возможность сохранить для покупателей доступные цены, а также предложение по долгосрочным беспроцентным рассрочкам, — говорит Сергей Терентьев, руководитель направления недвижимости ГК "ЦДС". — В таких условиях маржинальность девелоперских проектов снижается, но в допустимых границах". По словам Игоря Креславского, в декабре ГК "РосСтойИнвест" приобрела два участка: 1 га на углу пр. Космонавтов и ул. Типанова и 4,5 га в центральной части Мурино.

Устойчивость

Насколько все эти меры помогут компаниям сохранить маржинальность, покажет развитие экономической ситуации. Опасения вызывает тот факт, что строители почти всегда могут повысить маржинальность, экономя на материалах и меняя квартирографию (что многие делали в прошлый кризис).

Однако вероятность того, что эти непопулярные меры будут приняты и сейчас, невысока.

"Удержать маржинальность в рамках 2012–2014 годов строительным компаниям вряд ли удастся, — говорит Евгений Ортин, маркетолог-аналитик НП "Объединение строителей СПб". — Застройщики достаточно трезво оценивают складывающуюся ситуацию. Так что ожидать значительного роста цен или экономии в ущерб качеству не следует. Все прекрасно понимают, что за фазой стагнации или спада в экономике всегда приходит фаза роста. Наблюдение за рынком строящегося жилья в течение последних 10 лет дает возможность в этом убедиться".

По словам Евгения Ортина, главными задачами строительных компаний в сложившейся ситуации будет удержание позиции на рынке, сохранение репутации и ценного кадрового ресурса.