Окупить вложения в скором будущем

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга, включая покупку земельных участков под жилищную застройку за первую половину 2013 года, составил более $500 млн, сообщают в компании Colliers International.

Ставки капитализации в первом полугодии не изменились и остались на уровне конца 2012 года. Так, для высококачественных торговых центров, а также бизнес–центров класса А ставки капитализации находятся в пределах 9 – 10%, для бизнес–центров класса В — 11 – 12%. Ставки капитализации качественных складских объектов составляют 12 – 13%.

Офисный бизнес

Сегмент офисной недвижимости по–прежнему остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов.

Спрос на офисы поддерживается, в частности, за счет переезда в Петербург структур "Газпрома". Так, в первой половине 2013 года Gazprom International, полностью принадлежащий "Газпрому", приобрел офисное здание на Невском пр., 58.

Активизация приобретения офисных зданий конечными пользователями стимулирует рост запрашиваемых цен. Но актуальной остается и покупка готовых офисных зданий в инвестиционных целях. Впрочем, эксперты считают, что посткризисный всплеск на рынке, когда достраивались замороженные объекты и реализовывался отложенный спрос, уже прошел и рынок близок к насыщению. "Сейчас важно, чтобы объект располагался в однозначно качественном месте или же был инновационным", — отмечает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин.

"Инвестирование в строительство бизнес–центров неоднородно, но в общем достаточно вялое, — отмечает руководитель группы развития ГК AAG Игорь Казей, — это связано с приличной вакантностью в существующих бизнес–центрах". Он отмечает, что хотя при привлекательном расположении возможны и исключения, но общий тренд рынка можно характеризовать как осторожный.

В последнее время девелоперы заинтересованы в большей степени в строительстве бизнес–центров класса А — за последнее время было введено в эксплуатацию пять крупных бизнес–центров, из которых четыре относятся к классу А. Это объясняется в первую очередь экономической целесообразностью, так как отдача от вложений в них больше за счет более высоких арендных ставок.

Что касается сроков окупаемости бизнес–центров, то на них влияют и ожидания инвесторов, и концепция проекта. Средний показатель составляет около 7 – 9 лет, но он может быть снижен при наличии в проекте части "на продажу".

Под одной крышей

Для Петербурга, как и для всех крупных промышленных городов России, перспективен формат индустриальных парков.

"В Петербурге мало качественных промышленных территорий", — говорит управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков, отмечая, что индустриальные парки предоставляют предприятиям развитую транспортную и инженерную инфраструктуру, готовый проект планировки территории, что облегчает работу компаний.

Сейчас, по данным Knight Frank St. Petersburg, в регионе насчитывается 22 индустриальных парка общей площадью 1400 га. Из них в той или иной степени уже работают 11 парков на 786 га, там размещено 215 тыс. производственных и складских помещений на 320 га.

Среди крупнейших — "Уткина Заводь" (240 га), Greenstate (112 га), "Марьино" (130 га), "Дони Верево" (183 га), "Федоровское" (121 га), "Мариенбург" (35 га).

Инвестиции в создание индустриальных парков довольно велики. Например, даже инвестиции в создание ИП "Звезда" на территории одноименного завода составили на первом этапе 175 млн рублей, еще в 500 млн рублей оценивается строительство двух промышленных зданий. И это так называемый brownfield–проект, т. е. реновация промышленной территории. Greenfield–проекты стоят и того дороже. Например, объем инвестиций в первую очередь ИП "Марьино" составил 1,6 млрд рублей. Объем инвестиций в развитие площадки индустриального парка Greenstate, включая затраты на полное инженерное обеспечение территории, превышает 6 млрд рублей. Инвестиции в ИП "Кола" должны составить 13,5 млрд рублей.

В настоящее время земля в индустриальном парке может стоить и 30, и 180 евро за 1 м2. Однако сейчас прослеживается тенденция к тому, что девелоперы стали продавать не земельные участки, а готовые производственные помещения. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, наиболее востребованными в первом полугодии были производственные помещения площадью 1 – 3 тыс. м2, и на них стоит сделать акцент.