Жадность или риск

По мнению экспертов, отправной точкой для очередного этапа стала сделка турецкой компании Renaissance Development по приобретению в мае 2010 года торгово-офисного комплекса Renaissance Hall на Владимирском пр. (ранее "Регент Холл"). Знаковым событием также считается покупка бизнес-центра B&D на наб. Адмирала Макарова инвестиционным фондом Jensen Russian Real Estate Fund II (подконтрольный холдингу Jensen Group).

Офисная недвижимость, по мнению экспертов, является одним из наиболее привлекательных сегментов рынка для инвесторов. Зарубежные институциональные инвесторы рассматривают в первую очередь объекты класса А в центральной части города. Причем офисные объекты делят первое место с качественными торговыми проектами.

В прошлом году частные инвесторы обращали внимание на покупку небольших объектов с центральным местоположением стоимостью от $15 млн. Согласно оценке Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, доля инвестиций в офисную недвижимость составляет около 20-25 %. "Год от года возможны сильные колебания данного показателя, поскольку инвестиционных сделок на рынке Петербурга не так много, и в какие-то периоды на офисные объекты может приходиться до 50-60 %", - считает он.

В 2010 году и первой половине текущего года превалирующее количество сделок было заключено с участием отечественных инвесторов (около 80 %). До кризиса на долю иностранных компаний приходилось порядка 70 %. Такая ситуация происходит из-за того, что существующие риски, по словам Александра Ольховского, вице-президента, управляющего директора ОАО "Банк ВТБ", российские инвесторы принимают на себя значительно легче. "Иностранный инвестор в подавляющем большинстве - институциональный, он анализирует проект досконально, с разных сторон, и в какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны, чаще всего выбор с позиции "жадность или риск" делается в пользу жадности", - отмечает Александр Ольховский.

Для соотечественников в большинстве своем существует только российский рынок, в то время как иностранные инвесторы, являющиеся чаще всего международными компаниями, имеют возможность сравнить показатели доходности и рисков с объектами в других странах.

Глобальные проблемы отечественного рынка инвестиций, несмотря на появление нескольких новых качественных объектов, остаются прежними: крайне малое количество юридически чистых, качественных, высокодоходных объектов и бюрократизм в целом. По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность офисных комплексов влияют факторы, обеспечивающие экономическую составляющую (то есть чистые операционные доходы): величина арендной ставки, которая зависит от местоположения и класса объекта, сроки и структура договоров (желательно долгосрочные, в которых закреплена величина индексации арендных платежей), статус арендаторов.

Эксперты уверены, что для потенциального инвестора немаловажное значение имеет и правовой аспект сделки - юридически понятный объект продажи. В российских реалиях не у всех собственников складывается определенная и внятная позиция относительно структуры будущей инвестиционной сделки.

Инвестиционная привлекательность офисного центра для инвестфонда может повыситься благодаря удачному местоположению, и в частности, близости здания к Невскому проспекту.

С точки зрения потенциального инвестора, центральное месторасположение - это всегда определенная страховка от рисков неликвидности. Бизнес-центры на окраинах могут испытывать сложности с заполняемостью.

"Качественна офисная недвижимость - это то, что чаще всего называют большинство покупателей в числе своих приоритетов. Сейчас в городе уже появились проекты отличного качества. Профессионализм многих девелоперов, их подход к подготовке таких объектов непрерывно повышается. Я считаю, что в ближайшие несколько лет на рынке недвижимости будет появляться все больше и больше продуктов, которые по своему качеству будут интересны как российским, так и иностранным инвесторам", - прогнозирует Николай Пашков. Повлиять на снижение инвестиционной привлекательности офисного комплекса может его неготовность как целостного инвестиционного продукта в части всей правовой и договорной базы.

В целом эксперты уверены, что с точки зрения инвестиционных сделок у офисной недвижимости хорошие перспективы. Они зависят от оживления и роста рынка, активности инвесторов.