Доходный дом в Петербурге - как это работает

Инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund из Финляндии является владельцем двух подъездов или 276 квартир дома на Коломяжском пр. По данным экспертов, финский фонд потратил на выкуп квартир порядка $ 50 млн. Первый доходный дом

Сделка по выкупу квартир состоялась еще в 2007 году, но только этой зимой российская дочка ICECAPITAL - ООО "Коломяжский, 15" приступило к заключению договоров о сдаче жилья. За 3 месяца работы удалось сдать больше половины квартир.

"Российские рынки недвижимости являются достаточно большими и до недавнего времени были достаточно динамичными. Здесь есть где развернуться" - говорит член совета директоров ICECAPITAL Томми Вяйсанен.

В ЗАО "Строительный трест" рассказали, что изначально финны планировали выкупить весь дом целиком, однако на момент совершения сделки уже намечались кризисные тенденции, и ICECAPITAL остановился на том объеме, который в итоге был приобретен, - 276 квартир проектной площадью 16  875 м2.

В таком виде сдаются квартиры

"До сих пор нам не приходилось сдавать такое значительное количество квартир с отделкой" - говорит заместитель гендиректора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров.

Первый доходный дом По словам директора ООО "Коломяжский, 15" Елены Гришиной, покупка квартир фондом - это один из инструментов сохранения денег: "Выбор места обусловлен выбором ниши, мы решили сдавать в аренду жилье для среднего класса. Эти 276 квартир от одной до трех комнат, а также 52 машино-места в крытом паркинге мы будем сдавать жильцам на 11 месяцев с возможностью пролонгации договора".

Стоимость аренды варьируется как от площади квартиры, так и от этажа (чем выше этаж, тем дороже квартира). По договору, арендаторам квартир запрещается делать перепланировку, перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить в стене отверстие, чтобы, например, повесить картину, жильцам необходимо обратиться в службу эксплуатации. Такие правила проживания арендодатели объясняют тем, что все квартиры выдержаны в едином стиле и нарушать его нельзя.

Кухня

Важно отметить, что финнам принадлежат помещения с третьего по 25-й этаж. Помещения на цокольном и втором этажах "Строительный трест" оставил себе для продажи. 90% этих площадей уже продано компаниям.

По мнению российских риэлторов, окупить проект возможно только за 10 лет и более. Однако Томми Вяйсанен уверен в успешности затеи: "В наших планах - продолжить вкладывать капитал в квартиры в Петербурге".

Финны будут конкурировать в борьбе за клиента как с частниками, которым принадлежит львиная доля доходных квартир в городе, так и с такими игроками рынка, как агентства недвижимости "Адвекс", "Итака" и многие другие.

Ванная комната

По данным риелторов, в настоящий момент средняя стоимость аренды обставленной мебелью однокомнатной квартиры составляет 20-25 тыс. рублей в месяц.

В этом контексте заявленная стоимость аренды однокомнатной квартиры без мебели в доме на Коломяжском пр., 15, - от 18 тыс. рублей в месяц - соответствует текущей ситуации на рынке. По мнению участников рынка, существенным недостатком проекта является то, что квартиры меблированы не полностью.

"Это может негативно сказаться на темпах сдачи двух- и трехкомнатных квартир", - говорят арендодатели.

"Просчет финской компании заключается в том, что финны работают на петербургском рынке по европейским стандартам и сдают квартиры, повышая их арендную плату вместе с этажностью. У нас традиционно на 20-30% дешевле первые этажи. Остальные этажи сдаются обычно по одной цене", - считает Вероника Сурнина, старший менеджер отдела аренды компании "Петербургская Недвижимость".

Кроме того, если бы к предоставляемой мебели финны добавили спальный гарнитур, диван, телевизор и несколько стульев, квартиры большей площади быстрее бы нашли своих арендаторов, считают риелторы.

Первый доходный дом

О том, что в Петербурге через несколько лет могут появиться доходные дома как распространенная практика, заявил на днях Юрий Осипов, председатель жилищного комитета город¬ской администрации.

"Необходимость появления таких домов очевидна. Вопрос - кто возьмет на себя бремя работы?" - сказал чиновник. По его мнению, активизировать работу в этом направлении должен бизнес, а не городская администрация. При этом программа создания таких домов может появиться уже в следующем году.

Справка: доходные дома - здания, построенные с целью извлечения дохода путем сдачи помещений внаем, - впервые появились в Петербурге в начале XVIII века, широкое распространение получили после указа 1769 года, разрешавшего устройство лавок в первых этажах зданий.

В дореволюционной России было более 600 доходных домов. Основной пик их строительства в Москве и Петербурге пришелся на вторую половину XIX века.

Небольшую комнату в доходном доме, рассчитанном на чиновников средней руки, можно было снять за 10-15 рублей в месяц (стоимость коровы). Что же касается мирового опыта, то во всем цивилизованном мире строительство и обслуживание доходных домов - успешный и прибыльный бизнес, стабильно обеспечивающий 10-13% годовых.

В частности, в Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США - порядка 25-30%. В Москве официально существует лишь один доходный дом: нашумевший проект, реализованный Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, 10.